Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости

На цену реализации квартиры заметно влияют различные ее параметры (до 40), а также дата продажи. При этом их воздействие реально не 'является независимым. Например, по всем публикуемым статистическим данным обычно получается, что в среднем чем больше комнат, тем квартира дороже.

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных подхода: затратный, сравнения продаж и капитализации .Дохода. В общем случае при наличии достаточного количества рыночной gt; информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Затратный подход к опенке недвижимости реализуется в следующей ’ последовательности:

• определение стоимости участка земли;

              определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

• определение величины накопленного износа зданий и сооружений; • определение рыночной стоимости недвижимости как суммы сто- f              имости участка земли и восстановительной или заменяющей CTO-

1,              имости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.

Стоимость участка зелии определяется в зависимости от его назначения и наличия достаточного количества достоверной рыночной информации методами сравнения продаж (см. ниже), остаточной стоимости земли или капитализации арендного дохода (см. ниже); а при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде - применением действующих нормативных методик, установленных государством.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек (стоимость материалов, изделий и оборудования; заработная плата строительных рабочих; стоимость строительных машин и механизмов; стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке; прибыль и накладные расходы подрядчика), косвенных издержек (расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ: стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля: оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг; стоимость финансирования строительства; расходы на рекламу, маркегиш и продажу объекта; административные и другие расходы застройщика) и прибыли предпринимателя.

Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по каждой из следующих позиций: исправимый физический износ (за счет плохой эксплуатации, его еще называют отложенным ремонтом); неисправимый физический износ; исправимый функциональный износ (вызывается недостатками, требующими добавления элементов, их замены или модернизации - ввиду их отсутствия или ненадлежащего состояния в существующем сооружении, что противоречит современным рыночным стандартам: может также вызываться «сверхулучшениями» - характеристиками и элементами, подлежащими демонтажу, поскольку их наличие неадекватно современным требованиям рыночных стандартов);

неисправимый функциональный износ; внешний (экономический) износ.

Подход сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому.

Данный подход при опенке недвижимости реализуется в следующей последовательности: анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа; определение подходящих единиц сравнения; выделение необходимых элементов сравнения; проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения; приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта опенки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. В этом качестве применяются пены: за единицу плошади; за единицу длины вдоль магистрали; за участок; а при проведении сравнительного анализа для застроенных участков - за единицу плошади участка; за единицу плошади помещений, подлежащей сдаче в аренду; за единицу обшей плошади помещений; за единицу объема сооружения; за комнату; за квартиру; за единицу недвижимости, приносящую доход.

Элементами сравнения называю! характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение иен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи; время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки йен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке: в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, во вторую очередь - корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Подход капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности: прогнозирование будущих доходов; капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных oiношений (гипотетические) и доходы от реверсии.

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой подхода являются постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. При данном подходе настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности, к коэффициенту капитализации для данного права собственности.

Исходной предпосылкой подхода капитализации по норме отдачи является о1раниченность периода поступления дохода. При таком подходе пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При опенке земли, зданий и сооружений, полностью оборудованных и функционирующих как самостоятельный бизнес (гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивные и медицинские учреждения и т.п.). допускается определять стоимость недвижимости исходя из ее коммерческого потенциала с применением соответствующих методик.