<<
>>

2.1. Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области


В качестве основной задачи автором поставлено проведение исследования состояния регионального рынка жилья (на примере Волгоградской области), выявление его проблем и перспектив развития. В этой связи автором предлагается провести многокритериальную оценку рынка жилья Волгоградской области с привлечением экспертов, не принижая значимости других подходов.
Общая схема исследования регионального рынка жилья проводится по основным направлениям с разбивкой на ряд критериев, характеризующих отдельно каждое направление (рис. 2.1.1). В прил. 3 нами представлены критерии оценки состояния и перспектив развития регионального рынка жилья.

Рис 2.1.1 Схема исследования регионального рынка жилья Систему критериев, определяющих состояние рынка жилья, более удобно представить в форме матрицы многокритериальной оценки по исследуемым направлениям (табл. 2.1.1).




ход позволит объяснить причины недостаточного развития регионального рынка жилья, а также объекта настоящего исследования. Эффективное функционирование жилищной сферы является одним из приоритетных направлений, имеющих важное значение как для развития Волгоградской области, так и национальной экономики в целом.
Исследование современного состояния и проблем рынка жилья Волгоградской области осуществляется по его важнейшим показателям 1.
Структура источников финансирования жилищного строительства. Жилищная проблема в Волгоградской области, как и в других регионах, является одной из наиболее сложных социальных проблем. В настоящее время характерной особенностью состояния рынка жилья в России, в частности Волгоградской области, является изменение структуры источников финансирования жилищного строительства (табл. 2.1.3 и рис. 2.1.2).
Таблица 2.1.3
Динамика объемов ввода жилья и объемов его финансирования на территории Волгоградской области в 1991-2002 гг.2
(в фактически действующих ценах)
Показатели Ед. изм. 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Ввод жилья за счет всех источников финансирования
квартир 12313 8363 10516 9743 9863 6642 5320 4887 5724 4545 4101 4207
тыс. кв. м общ. пл. 746,7 531,1 660,3 612,6 637,9 463 418,2 399,1 465,4 400,5 407,3 450,1
средств, млрд.
рублей
0,54 6,5 57,2 235,2 984,7 795,7 752,9 527,0 637,4 684,2 698,1 714,3

в том числе за счет индивидуальных застройщиков
квартир 832 816 748 1112 1094 1383 1711 1528 2097 1694 1698 1727
тыс.кв.м общ. пл. 79,9 79,2 87,5 114,2 118,2 153,6 193,4 191,5 251,5 216,9 230,9 234,6
средств, млрд. рублей 0,02 0,3 3,4 12,7 51,3 89,1 160,5 177,4 235,6 229,2 237,1 242,7

1 Настоящее исследование предполагает выявление предпосылок и объективной необходимости формирования Нового механизма на рынке жилья
г составлено автором на основании анализа совокупности статистических данных [41,42,43,44,45]
3 По объемам ввода жилья Волгоградская область отстает от своих соседей: для сравнения в Ростовской области в

Начиная с 1999 г., в Волгоградской области остановлен спад жилищного строительства, и с 2000 г. объемы вводимого жилья стали увеличиваться 3. С начала проведения реформ в жилищной сфере в общем объеме вводимого жилья в

1
Волгоградской области ежегодно растет доля средств индивидуальных застройщиков. Такая тенденция отражает наличие достаточных сбережений населения, направляемых на жилищное инвестирование.

—¦—Предприятиями и организациями всех форм собственности
Ш              Предприятиями и организациями государственной формы собственности
А  Индивидуальными застройщиками
Рис. 2.1.2. Динамика ввода жилья в Волгоградской области в 1991-2002 гг.
Темпы жилищного строительства в Волгоградской области снизились: предприятиями и организациями различных форм собственности за 2002 г. введены жилые дома полезной площадью 450,1 тыс. кв. м, в том числе 234,6 тыс. кв. м - индивидуальными застройщиками. Активность населения Волгоградской области в индивидуальном домостроении ежегодно повышается: в 2002 г. индивидуальными застройщиками построено жилья почти в три раза больше, чем в 1991 г. Доля индивидуального домостроения в общем вводе по области постоянно растет: если в 1991 г. она составляла чуть более десятой части, в 1996 г. - третью часть, то в последние три года - более половины.
За 2002 г. предприятиями и организациями всех форм собственности построено и введено в эксплуатацию 4207 квартир общей площадью 450,1 тыс. кв. м или 102% к 2001 г. Значительную часть средств в строительство жилья вкладыва-

ют индивидуальные застройщики. В 2002 г. ими построено 62% вводимого жилья, что превысило уровень прошлого года на 17%. На сегодняшний момент явно проявилась устойчивая тенденция сокращения объемов бюджетных средств, направляемых на строительство жилья в Волгоградской области.
Вследствие экономических преобразований изменилось и основное направление в жилищном строительстве. Если до начала реформ строились преимущественно многоквартирные дома (в 1990 г. - 92 % построенного жилья), то, начиная с 1999 г. более половины введенной жилой площади приходится на индивидуальные домостроения.
В соответствии с «Программой социально-экономического развития Волгоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» предусматривается увеличение к 2005 г. объемов вводимого жилья до 750 тыс. кв. м, доведение средней обеспеченности населения общей площадью жилья до 19,3 кв. м на человека. Достижение этих показателей позволит не только решить важнейшую социальную проблему, но и обеспечить устойчивую загрузку мощностей строительных организаций и предприятий стройиндустрии Волгоградской области, и, как следствие - увеличить число рабочих мест, налоговых поступлений во все уровни бюджетов. Увеличение объемов ввода жилья возможно только при наличии стабильных источников финансирования, с одной стороны, и при снижении себестоимости квадратного метра жилья, с другой. Оба вопроса требуют серьезного научного исследования.
Сопоставление объемов ввода жилья за последние 10 лет с динамикой изменения количества очередников (табл. 2.1.4) позволило выявить следующую тенденцию: ежегодно вводимое жилье в Волгоградской области удовлетворяет лишь незначительную часть (менее 10 %) потребности в нем состоящего на учете населения.

Выявленная тенденция сокращения численности очередников с 143,2 тыс. человек в 1991 г. до 51,7 тыс. человек в 2002 г. обусловлена объемами ввода жилья, составляющими менее 10%. Например, за 1999 г. получили жилую площадь и улучшили жилищные условия - 1,8 тыс. волгоградских семей (2,7% от общего количества нуждающихся), 2000 г. - 1,4 (2,3%), 2001 г. - 1,2 (2,2%), 2002 г. - 1,0 тыс. семей (1,9%).
Из общего количества очередников выделены категории граждан, которым продекларирована государством помощь в предоставлении дешевого социального жилья или жилья, приобретаемого за счет средств бюджетов различных уровней. К таким категориям относятся участники и инвалиды Великой Отечественной войны, военнослужащие-ветераны войны в Афганистане, военнослужащие, уволенные в запас или отставку, многодетные и молодые семьи, участники ликвидации последствий аварии в Чернобыле и др. (табл. 2.1.5).
Количество очередников на получение жилья из числа граждан, относящихся к категориям социально незащищенных и которым полагается государственная поддержка, составляет 51,7 тыс. семей (с учетом инвалидов и участников ВОВ, «афганцев», военнослужащих, уволенных в запас или отставку, многодетных семей и т.д.).

' Составлено автором на основании совокупности статистических данных [37,38,39,40,41,42]

1
Таблица 2.1.5
Изменение структуры очередников на получение жилплощади в Волгоградской области в 1991-2003 гг., тыс. семей
(на начало года)


Всего семей, состоящих на учете для получения жилой площади, в том числе:
1991 1996 2001 2002 2003
141,2 74,0 59,9 53,8 51,7
участников ВОВ 2,8 2,3 1,2 1,1 1,0
инвалидов ВОВ 0,9 1,3 1,1 1,0 0,9
военнослуж.-ветеранов Афганистана 1,0 0,9 0,7 0,7 0,7
военнослужащих, уволенных в запас 0,6 4,4 4,1 3,6 3,0
многодетных семей 8,1 4,5 3,5 3,0 3,1
молодые 17,6 5,3 3,0 1,9 2,1

1 составлено автором на основании анализа совокупности статистических данных [41,43,44,45]

Наряду с вышеперечисленными проблемами имеет место положительная тенденция - снижение незавершенного строительства в 2002 г. на 18% . На начало 2003 г. в Волгоградской области насчитывалось 466 жилых домов общей площадью 504 тыс. кв. м, находящихся в незавершенном строительстве (рис. 2.1.3). Почти 70% этих домов, общей площадью 202,5 тыс. кв. м - законсервированы. Самая большая площадь начатых строительством жилых домов у муниципальных предприятий - 157 тыс. кв. м (29% всей площади по области) и государственных 93,9 тыс. кв. м (17%).


В соответствии с проектом «Программы социально-экономического развития Волгоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» [21]
•              предусматриваются основные направления:
В Волгоградской области продолжится реализация федеральной целевой программы «Жилище», утвержденной постановлением Правительства РФ от 17.09.01 г. № 675, целью которой является обеспечение жильем в наиболее эффективной форме за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации.
В рамках подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» -
до 2010 г. предусматривается ввести 154 тыс. кв. м жилья для обеспечения оче-
^              редников - 2566 семей, для этого необходимо ежегодно вводить по 22 тыс. кв. м
с затратами за счет федеральных средств 178 млн руб.
Продолжится строительство, с поддержкой из федерального бюджета, жилья гражданам, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Потребуется ввести 10,5 тыс. кв. м жилья, для чего необходимо 85 млн руб., или ежегодно выделять по 12 млн. руб.
Финансирование подпрограммы «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф» продолжится в рав-
•              ных долях федерального бюджета и бюджета субъекта Федерации.
Продолжится обеспечение жильем отдельных категорий граждан (инвалидов ВОВ, погибших военнослужащих и приравненных к ним, участников ВОВ, ветеранов войны в Афганистане, многодетные и молодые семьи). В очереди нуждающихся в жилье состоят 60 тыс. семей. Для этого необходимо вводить ежегодно по 6 тыс. кв. м и осваивать по 53 млн руб., в т.ч. из федерального бюджета по 48 млн руб.
Объем и структура жилищного фонда. Темпы приватизации (табл. 2.1.6)
•              существенно повлияли на объем и структуру жилищного фонда (табл. 2.1.7), что является положительным моментом на региональном рынке жилья. Табл. 2.1.6 и
2.1.7 составлены на основании анализа совокупности статистических данных [38,39,40].
Таблица 2.1.6
Динамика приватизации жилищного фонда Волгоградской области в 1991-2003 гг.
(на начало года)
Показатели Ед. изм. 1991 1996 2001 2002 2003
Количество     приватизированных населением квартир тыс. ед. 1,8 19,6 18,7 16,6 20,8
Общая площадь приватизированных квартир тыс. кв. м 84 941 931 806 1006
Количество проданных жилых помещений ед. ... 778 1283 645 500
Общая площадь проданных жилых помещений тыс. кв. м ... 37,7 70,0 32,0 25,8

Высокие темпы приватизации жилищного фонда и жилищного строительства обусловили положительную тенденцию увеличения доли частной формы собственности (рис. 2.1.4), которая возросла с 16 млн кв. м (35%) в 1991 г. до 39,6 млн кв. м (77%) в 2002 г. При этом необходимо осуществить пересмотр норм и правил
приватизации жилья с целью предотвращения нарастающих процессов вымывания муниципального жилья из текущего оборота, предоставляемого населению на условиях социального найма.
Одной из важных проблем жилищного фонда Волгоградской области и по России в целом является значительная доля аварийного и ветхого жилья (табл. 2.1.8). Жилищный фонд региона заметно ветшает: более 83 тыс. кв. м общей площади жилых помещений размещено в аварийных и ветхих строениях. В среднем за год выбывает 10-12 тыс. кв. м. Население области пытается улучшить свои жизненные условия, фактор коммертизации получаемого жилья резко уменьшил число семей, стоящих на учете получения жилья.
Таблица 2.1.8
Степень физического износа жилищного фонда Волгоградской области
по состоянию на 01.01.03
Период Общий объем жилищного фонда, млн кв. м Общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда, тыс. кв. м в т.ч., ветхого жилья, тыс. кв. м в т.ч. аварийного
жилья, тыс. кв. м
Уд. ьес ветхого и аварийного жилья от общего объема жилфонда, %
2003 51,5 876,8 797,0 79,8 1,7

Для реализации областной целевой программы от 14.11.02 №15/519 «Переселение граждан, проживающих на территории Волгоградской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2002-2010 гг.» [25] необходимо привлечение средств федерального бюджета и других источников. Привлечение внебюджетных источников с целью реконструкции жилых объектов или их ликвидации для строительства новых объектов на этой территории обусловит формирование финансовых механизмов, направленных на развитие рыночных отношений и становление частной собственности. Значительная доля физически изношенного жилищного фонда, оказывающего влияние на уровень обеспеченности населения жильем, будет дополняться новым строительством.
Обеспеченность жильем. Норматив обеспеченности населения жильем
на одного человека в Российской Федерации составляет 20 кв. м общей площа-
ди. Средняя обеспеченность в Волгоградской области (прил. 4) возросла с 17,3
кв. м в 1991 г. до 19,7 кв. м в 2002 г. и уже в 2003 г. достигнет нормативного
уровня (табл. 2.1.9).              1
Выявлена тенденция увеличения средней обеспеченности в городской местности по сравнению с таким показателем в сельской местности. Это обусловлено активным строительством в городских населенных пунктах с развитой инфраструктурой.
Таблица 2.1.9
Средняя обеспеченность жильем одного жителя в Волгоградской области
(на начало года)
Средняя обеспеченность одного жителя 1991 1996 2000 2001 2002 2003
области 17,3 17,9 18,6 19,0 19,3 19,7
городской местности 16,6 17,9 18,8 19,2 19,6 20,0
сельской местности 19,5 17,8 18,0 18,4 18,5 18,8

Существенное значение для исследования рынка жилья в Волгоградской области имеет динамика изменения стоимости жилья (табл. 2.1.10) и формирование его рыночной цены на первичном и вторичном рынках.
Таблица 2.1.10
Динамика изменения стоимости 1 квадратного метра общей площади на рынке жилья в Волгоградской области (тыс. руб.)
Период 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Стоимость 1279,3 1365,1 1938,8 2,0 2,54 4,55 4,72 6,41

Средняя стоимость 1 кв. м полезной площади жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2002 г. организациями различных форм собственности (без индивидуальных домов) составила 6,41 тыс. руб., что на 36% выше, чем в 2001 г. В 2001 г. самое дорогое жилье построено муниципальными организациями


(5,5 тыс. руб. за кв. метр); самое дешевое - организациями смешанной формы собственности (3,5 тыс. руб.).
Уровень благосостояния населения. Повышение цен на жилье по сравнению с доходами населения обусловило снижение его инвестиционных возможностей при строительстве и покупки жилья (рис. 2.1.5). Практически по всем регионам России наблюдается диспропорция между сложившимся уровнем доходов населения и стоимостью строительства, величиной необходимых эксплуатационных затрат по обслуживанию жилищного фонда.

1996              1997              1998              1999        2000        2001              2002
Рис. 2.1.5. Динамика роста стоимости жилья над среднедушевым доходом Значительный «разрыв» между вышеобозначенными показателями отражает снижение инвестиционных возможностей населения и разработку адекватных в современных условиях со стороны государства финансовых механизмов с целью стимулирования строительства и покупки жилья.
Анализ материального положения, структуры доходов и расходов населения является одним из необходимых условий разработки программ социального развития. Основной целью проекта стратегического плана развития Волгограда, предложенного О.В. Кониной и В.В. Мойсовым, должен стать «рост доходов населения» (64% опрошенных) и «рост качества жизни» (62% респондентов). Проведение статистического и социологического исследования «Уровень доходов и структура потребления различных групп населения Волгограда» в 2000-2001 гг. [80] позволило сделать основные выводы: Распределение доходов между волгоградскими семьями характеризуется высокой неравномерностью. На половину населения Волгограда приходится менее трети совокупного среднемесячного дохода, при этом 10% населения получает также около трети всех доходов волгоградцев. Около 60% обследованных домохозяйств располагают доходами на одного члена семьи, не превышающими прожиточный минимум. В группе семей с наименьшими доходами для обеспечения всем их членам прожиточного минимума валовой доход должен расти более чем в 3 раза. Основной вклад в «усредненный» семейный бюджет волгоградцев вносит заработная плата по основному месту работы (61%). Вторым по размеру своего вклада в средний семейный бюджет является такой источник, как пенсия по старости (15%). Продукты питания занимают первое место в структуре распределения бюджета средней волгоградской семьи. Доля данной статьи расхода составляет 42%, что позволяет говорить о промежуточном положении средней волгоградской семьи между уровнем бедности и уровнем средней обеспеченности. С увеличением среднедушевого дохода в семьях снижается доля затрат на питание и коммунальные расходы.
Анализ соотношения доходов и расходов населения позволяет сделать вывод о невозможности накопления гражданами средств для строительства и покупки жилья. Вместе с тем, наше исследование показывает, что имеющиеся средства население может использовать для оплаты жилья по лизингу.
Проблема доступности жилья является макроэкономической, ее нельзя осознать и решить только в рамках жилищного сектора. Возможности населения в полном объеме оплачивать расходы на строительство и эксплуатацию жилья будут увеличиваться по мере экономического роста, изменения структуры и размера заработной платы, организации различных форм финансовой поддержки. За время экономических реформ (с 1992 г.) жилье для россиян превратилось из «локомотива» экономики во вполне реальный социальный амортизатор. При наблюдающемся росте цен, инфляции и резкой смене жизненных ориентиров граждане остались проживать в своих привычных квартирах, дотируе-
•              мых преимущественно государством.
Реальные жилищно-бытовые условия обычной российской семьи сегодня значительно скромнее западноевропейского стандарта в силу экономической нестабильности в российских условиях, низкой заработной платы, неуверенности в завтрашнем дне. Они соответствуют сегодняшнему платежеспособному спросу и находятся на уровне 15 млн кв. м.
Одной из главных проблем региональных органов власти при финансиро-
вании строительства и покупки жилья является недостаток бюджетных средств,
ф              Поэтому актуальным в настоящее время становится поиск методов их эффек-
тивного использования, а также привлечение внебюджетных средств. Ипотечное кредитование строительства и покупки жилых домов и квартир является новым и перспективным финансовым инструментом управления рынком жилья в современной России и в Волгоградской области.
Нерешенность на федеральном уровне многих экономических и правовых вопросов обеспечения условий нормального развития ипотечных отношений привела к региональной активизации такого процесса. Для формирования еди-
•              ной политики жилищных займов, которая стала ипотечной после принятия федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Волгоградской области был образован специальный фонд, учредителем которого выступила Администрация области - Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки.
На развитие ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области направлены действующие нормативно-правовые документы: •  Закон Волгоградской области от 02.02.01 «О развитии ипотечного кредитования в Волгоградской области»;
•              •  Закон Волгоградской области от 14.09.00 «О поддержке органами государ-
ственной власти и местного самоуправления молодых семей в улучшении жилищных условий на территории Волгоградской области»;
• Постановление Волгоградской областной Думы от 14.06.01 №11/165 «Об областной целевой программе по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Волгоградской области на 2001-2005 гг.»
Ресурсное обеспечение ОЦП по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Волгоградской области по годам и по источникам финансирования представлено в табл. 2.1.11 [24].
Таблица 2.1.11
Ресурсное обеспечение областной целевой программы по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Волгоградской области на 2001-2005 гг., млн руб.
№ п/п Источники финансирования Всего 2001 2002 2003 2004 2005
1. Областной бюджет 150,0 10,0 20,0 40,0 40,0 40,0
2. Бюджеты муниципальных образований 140,0 20,0 40,0 40,0 40,0
3. Возвратные средства 20,5 2,5 3,0 4,0 5,0 6,0
4. Средства населения 310,5 12,5 43,0 84,0 85,0 86,0
ИТОГО: 621,0 25,0 86,0 168,0 170,0 172,0

Анализируя результаты деятельности Волгоградского областного фонда на региональном рынке жилья за 1997-2002 гг., следует отметить, что на строительство и приобретение жилья по состоянию на 01.01.03 им выдано займов на сумму 21,7 млн руб. (в т. ч. жителям Волгограда - 2,6 млн руб.). Указанные кредиты получили 555 человек (в т. ч. 41 проживающий в Волгограде), что позволило построить 33,6 тыс. кв. м жилья и приобрести 127 квартир. Таким образом, сопоставляя эти фактические результаты с плановыми показателями (5530 жилых домов - 553 тыс. кв. м), степень выполнения Программы составляет 6,1 % от плановых объемов.
Итоги работы Фонда в 2002 г. характеризуется следующими показателями: поступило денежных средств - 18,6 млн руб., в т.ч. из областного бюджета 13,0 млн руб.; выдано займов населению - 16,6 млн руб., в т.ч. молодым семьям -5,1 млн руб. В 2001 г. займы получили 245 семей в т.ч. 66 - молодые семьи. При поддержке Фонда за год построено 17,2 млн кв. м жилья.

' 245 семей, которые смогли улучшить свои жилищные условия за счет деятельности Фонда, против 59,9 тыс. семей, стоящих в очереди на получение жилищной площади
Низкий платежеспособный спрос на жилье обусловлен нестабильностью системы жилищно-коммунального хозяйства, переходом от государственной поддержки отрасли к ее самоокупаемости. Постепенный переход к возмещению затрат предприятий жилищно-коммунального хозяйства за счет потребителей приводит к увеличению доли расходов населения на эти услуги.
По данным Госкомстата Волгоградской области, в 1990 г. в потребительских расходах семей оплата услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) составляла 2,9%, то в 2002 г. в группе хозяйств с наименьшими доходами -18,4%о, с наибольшими - 7% (табл. 2.1.12, табл. 2.1.13).
Таблица 2.1.12
Изменение расходов населения на услуги ЖКХ по десятипроцентным группам
в среднем по области 1
Показатели 1998 1999 2000 2001 2002
1 группа семей (с наименьшими доходами) в % ко всем потребительским расходам рублей на человека 9,6 10,1 13,5 18,7 12,5 26,2 12,3 40,2 18,4 68,3
10 группа семей (с наибольшими доходами) в % ко всем потребительским расходам рублей на человека 3,9 19,9 4,4
60,3
3,9 78,6 4,7 120,2 7,0 204,3

В 2002 г. доля затрат на оплату жилья в семьях возросла по сравнению с дореформенным периодом в 6 раз, при этом уровень жизни снизился примерно на треть. При таком уровне доходов большинства семей дальнейшее увеличение тарифов 2 может привести к снижению уровня жизни населения 3.
1              Составлено автором на основании анализа совокупности статистических данных [39,40,44,46,47,48]
2              Тарифы, действующие в г.Волгограде в 2002 году возмещали затраты предприятий на 72% при установленном в области до октября прошлого года уровня платежей - 80% и федеральном стандарте - 90%. В связи с переходом на федеральный стандарт, а также с учетом роста цен на энергоресурсы увеличение тарифов в 2003 году должно было составить 1,54 раза (90% : 72 = 1,25; индекс роста цен 1,235 - прогноз Министерства экономического развития РФ; 1,25 х 1,235 = 1,54). Фактически же увеличение тарифов составило 1,46 - 1,48 в зависимости от степени благоустроенности жилья.
3              Для справки в 2001 г. средний житель области потреблял мясных, молочных продуктов, рыбы на 40-60%, яиц - на 20% меньше, чем в 1990 г. [44]

Одной из основных задач реформы ЖКХ является постепенная отмена государственной финансовой поддержки отрасли, переход ее к самоокупаемости. Согласно концепции реформирования ЖКХ к концу 1998 г. уровень возмещения затрат ЖКХ за счет платежей потребителей должен был составлять 50% (50% - финансирование из бюджета), в 2002 г. - 80% (20%), в 2003 г. полностью осуществить оплату услуг за счет населения. В Волгоградской области это показатель составил в 2000 г. - 43%, в 2001 г. - 55%, в 2002 г. - 61%.
Постепенное уменьшение дотационности ЖКХ Волгоградской области могло быть достигнуто за счет опережающего роста тарифов на эти услуги по сравнению с общим уровнем инфляции \





Проведенный автором анализ показывает, что рост платы за жилье и коммунальные услуги происходит одновременно с принятием мер по социальной защите населения в виде предоставления адресной финансовой поддержки в пределах социальной нормы жилой площади и нормативов потребления коммунальных услуг.
В соответствии с Концепцией по реформированию ЖКХ в Российской Федерации [7] в целях перевода отрасли на работу в рыночных условиях и повышения эффективности ее деятельности, реформирование ЖКХ в Волгоградской области проводилось по основным направлениям:
' До 1993 г. рост цен на жилищно-коммунальные услуги отставал от инфляции на потребительском рынке. Начиная с 1994 г. (начало реформы ЖКХ в области) - цены в ЖКХ росли значительно быстрее. Наиболее превышение темпов роста цен на жилищно-коммунальные услуги по сравнению с инфляцией зарегистрировано в 1994-1995 гг. (в 3 раза в 1994 г., в 1,5 раза в 1995 г.), 1997 г. (в 1,2 раза), 2001-2002 гг. (1,6 раз)

1. совершенствование отношений собственности и развитие договорных отношений: приемка ведомственного жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность '; активная работа по внедрению альтернативных форм управления жилищ-ным фондом ; формирование конкурентной среды 3; процесс формирования договорных отношений между Службами заказчика и поставщиками коммунальных услуг. Площадь жилищного фонда, обслуживаемого на договорной основе, составляет 100%.
2.              формирование оптимальной структуры управления отраслью 4, повышение качества предоставления услуг при одновременном снижении издержек производства; финансовое оздоровление отрасли и формирование инвестиционной и тарифной политики;
' Государственный жилищный фонд сегодня составляет 1,5% против 35% в 1994 г. В связи с проведенной приемкой жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры от сельхозпредприятий в муниципальную собственность количество населенных пунктов, имеющих жилищно-коммунальное хозяйство в собственности муниципалитетов, увеличилось с 39 до 376.
2              По состоянию на 1.01.2003 г. приватизировано 58% жилищного фонда подлежащего приватизации, частное жилье составляет 75% против 33% в 1992 г. В области создано и функционирует 159 товариществ собственников жилья и проводится работа по совершенствованию деятельности 143 жилищно-строительных кооперативов.
3              Ежегодно проводятся конкурсы по выбору подрядных организаций по обслуживанию жилищного фонда. В 2002 г. проведено 92 конкурса в системе ЖКХ, в т.ч. 83 на техническое обслуживание жилищного фонда (1999 г. - 21 конкурс). Площадь муниципального жилищного фонда, обслуживаемого на конкурсной основе, в 2002 г. составила 53,0%, при том что в 1999 г. она составляла 13%. На сегодняшний день в Волгоградской области в сфере ЖКХ работают более 300 частных и акционерных предприятий.
4              Во всех городах и районах сформированы органы муниципального управления отраслью. Осуществлено разделение функций собственника-заказчика и подрядчика. На предприятиях жилищно-коммунального хозяйства области на всех уровнях на контрактной основе работают 45% рабочих и служащих.
5              Проводимые мероприятия по работе с неплательщиками за жилищно-коммунальные услуги, как со стороны Муниципальных образований, так и со стороны Администрации области (Комитет ЖКХ) позволили за последние 3 года увеличить среднеобластной уровень сбора платежей с населения с 74 до 95% (по итогам 2002 г.).
инвентаризация дебиторской и кредиторской задолженностей предприятий жилищно-коммунального комплекса с последующей реструктуризацией; инвентаризация и переоценка основных средств предприятий на основе их рыночной стоимости; повышение ответственности населения по оплате за потребленные жилищно-коммунальные услуги 5; установление Федерального стандарта на уровне 90% возмещения затрат населением за жилищно-коммунальные услуги 1; привлечение инвестиций на развитие отрасли посредством лизинговых по-ставок оборудования ;
5. совершенствование системы социальной защиты населения [21,47].
В Волгоградской области действует система, при которой имеют право на жилищные субсидии семьи, платежи за жилищно-коммунальные услуги которых в пределах социальной нормы и нормативов потребления коммунальных услуг превышают предельно допустимую долю расходов. В настоящее время она составляет 22 % от совокупного дохода семьи . Наряду с предоставлением субсидий население пользуется льготами по оплате жилья и коммунальных услуг, предоставляемых на основании действующего законодательства, и они занимают значительное место в системе финансирования ЖКХ 4. Такая ситуация усугубляет и без того тяжелое положение большинства предприятий ЖКХ 5. Имеется обоснованная объективная необходимость упорядочения системы предоставления льгот и сокращения субсидирования оплаты жилья [48].
1 В регионе при увеличении доли платежей населения за потребленные услуги объем бюджетного финансирования по Волгоградской области не сократился, а возрос на 12,4% по сравнению с 2001 г. и составил 136% от утвержденного планом финансирования.
Данное мероприятие предлагалось в рамках научно-исследовательской работы «Разработка методических рекомендаций по технико-экономическому анализу хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ (факторному анализу себестоимости и рентабельности услуг предприятий ЖКХ)» (от 15.07.2002г.) с практической реализацией для предприятий ЖКХ Волгоградской области
3              С начала 2002 г. количество семей, получающих субсидии увеличилось на 16629 и составило 97656 семей (10,2%). Начислены субсидии в сумме 199,9 млн руб., из них возмещено из бюджета 167,4 млн руб. (83,7%).
4              Количество льготников из года в год возрастает. Так в 1998 г. около 400 тыс. граждан области пользовались льготами по оплате за жилищно-коммунальные услуги. По отчету за 2000 г. - около 621,6 тыс. чел, за 2001 г. - тыс. чел, а за 9 мес. 2002 г. - 641,9 человек. В 1998 г. из бюджета было возмещено 1,8 млн руб. из начисленных 89,6 млн. руб. или всего 2%. За 2000 г. сумма возмещения из бюджета увеличилась до 40% и составила млн руб. В 2001 г. сумма предоставленных льгот составила около 243,0 млн руб. (41%). За 9 мес. 2002 г. сумма предоставленных льгот составила 411,2 млн руб., из них бюджетом возмещено 57,6 млн руб. или 14%.
5              Остается до конца нерешенной проблема задолженности за энергоресурсы со стороны предприятий-потребителей, особенно учреждений бюджетной сферы. В свою очередь остается высокой задолженность за электроэнергию и газ предприятий ЖКХ и коммунальной энергетики. Общая задолженность за энергоресурсы предприятий ЖКХ составила на 1.01.2003 г. 1521,9 млн руб., в т.ч. за газ - 629,8 млн руб., за электроэнергию -164,5 млн руб., теплоэнергию - 720,6 млн руб., топливо - 7,0 млн руб. Такая ситуация затрудняет стабильное функционирование систем жизнеобеспечения из-за отключения подачи энергоносителей.

Реформирование системы ЖКХ, в т.ч. оптимизация стоимости жилищно-коммунальных услуг, обеспечивает эффективное функционирование и развитие рынка жилья, а также обусловит формирование арендного сектора.

1
Мы считаем, что при формировании арендного сектора в современных российских условиях необходима государственная поддержка. Частная собственность на жилье приобрела гипертрофированный характер. Понятие «частное» ассоциируется с владением для собственного проживания, а аренда - с общественной собственностью. Принятый во всем мире способ жилищного потребления - аренда в частном секторе - пока не получил развития в России.
С нашей точки зрения, лизинг жилья 1 является креативно-содержательным подходом к решению жилищной проблемы в России. Автором предлагается проведение многокритериальной экспертной оценки инновационного проекта развития регионального рынка жилья «Оценка и перспектива развития лизинга жилья» (прил. 5). Матрица многокритериальной оценки развития лизинга жилья представляется в виде табл. 2.1.14.


муниципальном фондах». Это возможно посредством изменения роли и содержания социального найма и совершенствования механизмов защиты прав нанимателей и арендаторов на рынке жилья.
Предпосылки 1 для развития арендного сектора начали формироваться. Сегодня есть немало граждан, пока еще не имеющих возможности приобрести свою квартиру, но готовых платить городу за найм жилья. И в связи с этим все более актуальной становится идея создания на базе муниципального жилья «доходных домов», квартиры в которых можно было бы сдавать как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Это позволило бы городским властям использовать доходы от сдаваемых в аренду муниципальных метров на реализацию программ расселения коммуналок и переселения из «пятиэтажек». Причем повышенный интерес нанимателей к доходным домам был бы гарантирован, если стоимость аренды в них установили бы несколько ниже, чем в частном секторе. Нашу позицию разделяет М. Гороховский: «Ситуация в корне изменится лишь тогда, когда банки почувствуют, что в это выгодно вкладывать средства» [73].
Появление «доходных домов» на рынке жилья окажет влияние на функционирование частного сектора аренды, предоставляя населению возможность улучшить жилищные условия. Создание доходных домов со стороны по финансовым «силам» и коммерчески выгодно. Рассматривая со стороны потенциальных арендаторов, дешевые доходные дома, рассчитанные на среднеобеспеченные слои населения, будут им интересны.
Проведенный нами экономический анализ выявил характерные особенности регионального рынка жилья, возможности его расширения и прогнозирования, а также создания рыночной среды, необходимой для удовлетворения жилищных потребностей населения. Развитой цивилизованный рынок жилья характеризуется: механизмом, включающим взаимодействие его составных элементов - спроса, предложения и формирование цены; отлаженной и разветвленной системой рыночной инфраструктуры, включающей инвестиционные компании, ипотечные банки, страховые компании, общества независимой оценки недвижимости, риэлторские структуры и другие элементы; устойчивым превышением на рынке предложения над спросом; наличием на рынке конкуренции, под которой подразумевается конкуренция между продавцами за покупателя; свободой взаимного выбора покупателей и продавцов.
Сопоставление выявленных особенностей рынка жилья в Волгоградской области с вышеуказанными характеристиками, свидетельствующих о достаточно значительном отклонении от «рыночных стандартов». В настоящий момент существенной проблемой рынка является трудность реализации жилья. Причины такой ситуации носят объективный характер и связано со следующими обстоятельствами: высокие цены на недвижимость; увеличение соотношения предложения над спросом в несколько раз; возможность приобретения жилья в настоящее время только для высокодоходных слоев населения.
Необходимо разрабатывать и совершенствовать способы жилищного финансирования с целью привлечения в процесс приобретения жилья слои населения со средним уровнем дохода. При этом дальнейшее развитие рынка жилья сдерживается в силу высокой себестоимости строительства жилья, недостаточным привлечением инвестиций, низкими доходами населения и др.
Для внедрения системы ипотечного кредитования необходимы как минимум два условия: увеличить платежеспособный спрос и определить стоимость жилья, адекватную реальным доходам населения. В целях развития ипотечного кредитования строительства и покупки жилья на территории Волгоградской области предлагается:
•              вовлечение объектов незавершенного жилищного строительства в хозяйственный оборот регионального рынка жилья с уже вложенными федеральными средствами, степень готовности которых составляет 50%, что может организовываться в следующих схемах: выкуп Фондом жилья и ипотеки незавершенного жилищного строительства и его дальнейшее оформление под ипотечное кредитование; передача по договору Фонду жилья и ипотеки незавершенного строительства и его завершение за счет средств Фонда и потенциального владельца. 1
вовлечение в инвестиционный процесс кредитно-банковских учреждений. Более целесообразным считается направление средств бюджетов (федеральный, областной, муниципальный) всех уровней не на непосредственно строительство и приобретение жилья, а на погашение части процентной ставки кредита, взятого на строительство или покупку жилья. Такой подход позволит сократить реальный размер процентной ставки за кредит для населения до 10-12%, что в среднем соответствует уровню платежеспособности домохозяйств. вовлечение в инвестиционный процесс кредитно-потребительских кооперативов, занимающихся аккумулированием привлекаемых внебюджетных средств.
1 Предложение Администрации области к Генеральному директору Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки

•              в рамках проводимой политики ипотечных займов необходимо проработать улучшения демографической ситуации в регионе, например, списанием части заемных средств при рождении одного-двух детей в размере 25% от ипотечного долга.

В рамках «Программы социально-экономического развития Волгоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» [21] продолжится развитие ипотечного кредитования по следующим направлениям: совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма ипотечного кредитования в Волгоградской области; создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов; обеспечение бюджетного финансирования незавершенного жилищного строительства в рамках ипотечного кредитования в объеме не менее 30 млн. рублей в год; использование в качестве оборотных средств средства, выделяемые из федерального бюджета для военнослужащих, уволенных в запас, ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС, вынужденных переселенцев; налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов; совершенствование законодательной базы в сфере, обеспечивающей стимулирование привлечения на строительство жилья средств кредитных потребительских кооперативов.
Таким образом, жилищная политика, представляющая собой взаимосвязанную совокупность основных направлений и реализующих их законодательных, социальных, организационных, градостроительных, экономических мероприятий, предназначенных для реализации потребностей граждан в жилье, формируется как двухуровневая система. Охватывая перспективные направления и первоочередные мероприятия, она должна предусматривать приоритеты рыночных методов решения жилищной проблемы за счет изменения структуры нового строительства и включения в рыночный оборот потребностей социальных групп со средними доходами.
<< | >>
Источник: Ульянова Ольга Юрьевна. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Волгоградской области). 2003
Помощь с написанием учебных работ

Еще по теме 2.1. Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области:

  1. Кадырова Н.Ш. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ В УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
  2. 1.2. Современное состояние рынка жилья и жилищного строительства
  3. 2.2. Характеристика нормативно-правового обеспечения лизинговой деятельности в России и Волгоградской области
  4. Ульянова Ольга Юрьевна. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Волгоградской области), 2003
  5. Практика российских банков в области ипотечного кредитования населения на покупку, строительство жилья.
  6. Основной дефект рынка жилья
  7. 3.1. Лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья
  8. Общая характеристика: специфика и структура рынка жилья
  9. Регулирование рынка жилья
  10. Структура и сегментация рынка жилья (на примере Москвы)
  11. 2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья