<<
>>

1.1. Экономическая сущность и место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья


Процесс познания свойств и сути объектов в любой науке осуществляется посредством применения философских категорий, отражающих наиболее существенные, закономерные связи и отношения действительности, они суть ступеньки выделения, т.е.
познания мира, узловые пункты в сети, помогающие познавать ее и овладеть ею. В связи с этим, на начальном этапе исследования считаем необходимым определить объект и предмет изучения.
Формированию понятия «лизинга жилья», по нашему мнению, должно предшествовать определение сущности и содержания лизинга в классическом понимании, а также выявлении его экономического механизма. От правильного понимания этих категорий зависит успех применения лизинга как любого теоретического знания в любой области, а также трансформации этого научного знания в практическую деятельность.
1              В русском языке нет аналога термина «лизинг», он является русской транскрипцией английского слова «lease», что означает в переводе «арендовать, сдавать в наем». Этот иностранный институт прочно вошел в научный оборот как за рубежом, так и в России, и в переводе не нуждается.
2              Согласно ст. 665 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть вторая от 24 октября 1997 г.)

Понятие «лизинг» 1 трактуется достаточно широко в зарубежной и отечественной экономической литературе и практической предпринимательской деятельности. До настоящего времени экономисты [35,66,92,103,140 и др.] не могут прийти к единому мнению относительно экономической сущности лизинга. Содержание и роль его в теории и на практике характеризуется по-разному. Коммерческие банки рассматривают лизинг как своеобразный способ кредитования предпринимательской деятельности. Поставщики (собственники) имущества отождествляют его с долгосрочной арендой 2. Лизингополучатели считают лизинг завуалированным способом купли-продажи средств производства. Доверительные управляющие понимают под лизингом как управление чужим имуществом по поручению доверителя.
По мнению современных исследователей Б.М. Еремихина [71], Л.Н. При-луцкого [108], В.П. Серегина, Е.Д. Халевинской [116] и др., лизинг представляет собой комплекс имущественных отношений, складывающихся в связи с передачей имущества во временное пользование. Разделяя точку зрения представленных определений, полагаем, что его экономическую сущность составляют отношения собственности упорядочение которых непосредственно связано с концепцией лизинга.
Представляет интерес подход, предложенный Р.А. Суюмбаевой [35], который позволяет определить лизинг с позиции неоинституционального анализа, основанного на трудах зарубежных авторов А. Алчиана, Г. Демсеца [77], Р.Коуза [83], Д. Норта [100] и др., а также российских ученых Р.И. Капелюш-никова [77], В.Л. Тамбовцева [123], А.Е. Шаститко [136,137,138]. Такой подход определяет лизинг как особый механизм трансформации собственности, при котором происходит перераспределение прав собственности, обеспечивающее снижение трансакционных издержек и эффективное по Парето распределение ресурсов.
1 Отношения собственности, возникающие при трансформации собственности, выражаются в виде экономических отношений между субъектами (продавцом, лизингодателем, лизингополучателем) по поводу объекта собственности (предмета лизинга).


А.Н. Азрилиян [57] определяет лизинг как вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором с правом выкупа имущества лизингополучателем. Такое понятие отражает в большей степени правовую природу лизинга, чем экономическую, а также соответствует определению, представленному в Постановлении Правительства Российской Федерации «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» (от 21.07.95 г. № 633).
По определению российских ученых В.М. Васильева, Ю.П. Пайибратова, С.Д. Резника, В.А. Хитрова [60], под лизингом понимается «долгосрочная аренда (от 6 месяцев до нескольких лет) и оперативная аренда машин, средств транспорта, производственных строений с возможным последующим их выкупом (при срочной аренде) арендатором». Немецко-русский словарь юридических и экономических терминов переводит «der Leasingvertrag» (договор лизинга) как «договор аренды» [121]. Немецко-русский юридический словарь «der Leasingvertrag» переводит как «разновидность договора жилого найма, при котором ответственность за повреждение и ремонт жилого помещения лежит на нанимателе» [120].
Существование различных толкований понятия «лизинг» свидетельствует о широком понимании сущности и содержания лизинга. Данная авторская позиция подтверждается мнением Е.В. Кабатовой, которая считает, что «...каждая из теорий ставит во главу угла какой-либо один аспект лизинга: либо необычные взаимоотношения изготовителя и пользователя, либо объем прав и обязанностей пользователя, практически приближающийся к объему прав и обязанностей собственника, и др. Желание определить юридическую природу лизинга с помощью уже известных институтов приводит к тому, что какая-то часть отношений его участников остается за пределами этого института, будь то аренда, продажа в рассрочку, заем или поручение. Положения этих договоров частично применимы к отношениям между участниками лизинга, но «не работают», например, при возникновении разногласий между изготовителем и пользователем» [74, с. 32-33]. По мнению В.А Горемыкина, лизинг имеет «достаточно широкую, сложную тройственную основу '» [66].
' Тройственная основа лизинга предполагает конвергентность существенных свойств кредитной, инвестиционной и арендной деятельности (тесно сочетаются между собой и взаимопроникают друг в друга, образуя новую форму экономической деятельности).

В рамках проводимого исследования, автор считает целесообразным определить содержание лизинга, учитывая правовые, финансовые и экономические аспекты.
Наиболее простой трактовкой лизинга является его правовое определение. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими лизинговую деятельность, до принятия Закона Российской Федерации «О лизинге» от 29.10.98 г. №164-ФЗ были Указ Президента Российской Федерации от 17.09.94 г. №1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности» и Постановление Правительства Российской Федерации от 29.06.95 г. №633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности».
По мнению А.С. Осипова [103], можно выделить два основных подхода относительно правового содержания лизинга: с помощью традиционных институтов гражданского права (договоров аренды, купли-продажи, займа, поручения и др.) и с точки зрения сложности и оригинальности лизинговых отношений, рассматриваемых как особые, или специфические. В некоторых случаях предметом исследования является весь комплекс отношений, в других - только договор о передаче имущества во временное пользование с правом последующей покупки.
Отличия договора найма вещей и лизинга - это по большей части отличия, характерные для понятий «аренда» и «лизинг». Сходство лизинга и имущественного найма в римском праве имеет глубинный характер, проистекает из единства юридической природы обязательств по передаче имущества в пользование, т.е. из единства обязательственных начал в общем, и позволяет сделать вывод, что именно в договоре имущественного найма берет свое начало современная конструкция лизинга [33,74].
Понятия «лизинг» и «аренда» не являются тождественными. Так, в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) [2] и Законе Российской Федерации «О лизинге» от 29.10.98 г. №164-ФЗ (далее ФЗ «О лизинге») [5] введены такие термины, как «аренда», «финансовая аренда (лизинг)», «лизинг».
Согласно ст. 665 ГК РФ финансовая аренда (лизинг) определяется следующим образом: «По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца» [2].
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 1995 г. №633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» (далее Постановление ««О развитии лизинга в инвестиционной деятельности») [10], лизинг - это «вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование».
Вышеперечисленные определения лизинга раскрывают отдельные аспекты этого понятия и не учитывают всех форм проявления исследуемого инвестиционного инструмента. ФЗ «О лизинге» представил более широкое понятие лизинга - «...вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем» [5]. При этом некоторые статьи ФЗ «О лизинге» противоречат ГК РФ, что создало трудности его более широкого применения. Принятие ФЗ «О лизинге» обусловило признание лизинга видом инвестиционной деятельности.
Мы разделяем мнение большинства исследователей [26,35,63,66,74,92 и др.] относительно сложности правовой природы лизинга. Это обусловлено тем, что лизинг объективно находится как бы в пограничной области смежных, зачастую переплетающихся отношений: поручения, аренды, купли-продажи, товарного кредитования и др. Отметим также, что ни одно из отдельно взятых традиционных гражданско-правовых определений не отражает адекватно всего содержания лизинговых отношений.
В российской юридической практике на сегодняшний день существуют два нормативных определения лизинга: собственно лизинга как вида предпринимательской деятельности и договора лизинга как особого подвида договора долгосрочной аренды. Частично дополняя друг друга, оба они тем не менее относятся только к арендным сделкам, называемых «лизингом». Для оформления таких сделок используется форма договора лизинга. При этом существуют арендные сделки, которые, не попадая под несколько «узкое» российское определение лизинга, считались бы лизинговыми во многих странах мира 1.
Следует отметить, что арендные отношения, являющиеся одним из обязательных элементов лизинга, не могут с достаточной полнотой охарактеризовать сложное целое 2. Приведем основные положения, характеризующие взаимосвязь и различия арендных и лизинговых отношений (прил. 1). Таким образом, с экономической точки зрения определены односторонность и относительная простота правового содержания лизинга.
1              Отметим, что наше внимание акцентировано на экономический аспект, составляющий сущность лизинга как экономической категории. Его основу представляет система имущественных отношений, поэтому возможно судить об узком понимании лизинга с позиции правового и финансового содержания.
2              Целое представляет собой такое единство своих частей, которое обладает новыми качественными свойствами, никак не выводимыми из составляющих его частей (прим. автора).

Изучение работ различных исследователей [66,131,132 и др.] позволило выявить, что они придерживаются в большей степени финансового содержания лизинга. Это связано с тем, что лизинг содержит элементы как кредитования, так и инвестиционного финансирования. В подтверждение такого подхода приведем мнение Е.Н. Чекмаревой, которая отмечает: «...предоставляя на определенный период элементы основного капитала, собственник в установленное время получает их обратно, т.е. налицо существование принципов срочности и возвратности, за свою услугу он получает вознаграждение в виде комиссионных - тем самым обеспечивается реализация принципа платности ... поэтому в

1
экономическом смысле лизинг есть кредит, предоставляемый в форме передаваемого в пользование имущества» [131, с. 5].
Финансовое содержание лизинга обусловливает наличие в лизинговых операциях элементов кредитного финансирования под залог имущества, расчеты по договорным обязательствам, инвестирование средств в основной капитал и др. Инвестиционный смысл лизинга предполагает процесс инвестирования средств в основной капитал на возвратной основе, но не в денежной, а в производительной форме, т.е. форме передаваемого в пользование имущества. Собственник имущества по сути оказывает финансовую услугу: он покупает имущество в собственность, передает его на определенное время пользователю и возмещает затраты за счет периодических платежей лизингополучателя [35,66]. Лизинговая сделка базируется на принципах, присущих кредиту (рис. 1.1.1).

ПРИНЦИПЫ
кредитной сделки
Рис. 1.1.1. Принципы лизинговой сделки
Придерживаясь мнения В.Д. Газмана, который рассматривает финансовые аспекты отношений (не сводя сущность лизинга к финансовому содержанию) между поставщиком и лизинговой компанией, предусматривающие «...два варианта взаимодействия: авансовые платежи и предоставление товарных кредитов» [63].
Следовательно, с финансовой стороны лизинг - это как бы товарный кредит в основной капитал в форме передаваемого имущества. Он предоставляется

в товарной форме продавцом покупателю в виде отсрочки платежа за проданные товары [66,88,92 и др.]. Сводить лизинг к кредиту экономически неверно в результате присущих лизингу ряда специфических особенностей, отличающих его от кредита. Это обусловлено еще тем, что правовые особенности лизинга свидетельствуют о недопустимости отождествления близких понятий - «лизинг» и «кредит», между которыми существуют юридически значительные отличия (прил. 2) [66].
Экономическое содержание лизинга, как характеризует его большинство исследователей [26,27,35,71,108,124 и др.], определяется комплексом имущественных отношений \ связанных с передачей средств производства во временное пользование путем купли-продажи и последующей сдачи в аренду. Лизинг является новой формой экономической деятельности, которая предполагает процесс реализации комплекса имущественных отношений между экономическими субъектами. Возникновение таких отношений сопряжено с трансформацией прав собственности 2 на лизингуемое имущество 3 от одного экономического субъекта к другому, т.е. от продавца к лизингодателю по договору купли-продажи, затем от лизингодателя к лизингополучателю при совершении договора лизинга. В этой связи, возможно определить лизинг как систему имущественных отношений, в которой осуществляется трансформация прав собственности между субъектами.
' «Имущественные отношения - реализация имущественных прав в отношениях между физическими и/или юридическими лицами, регулируемая законодательством, договорами, завещаниями, дарственными (в случае дарения)» [57, с. 630]
2              Права собственности, с точки зрения экономической теории прав собственности, выступают как «правила игры», которые упорядочивают отношения между людьми.
3              Под лизингуемым имуществом понимаем имущество, приобретенное на основании кредита с целью дальнейшей его аренды с возможным переходом права собственности на него.

Определение лизинга как новой формы экономической деятельности обусловлено сложной системой «организационно-экономических отношений: арендные, кредитные и торговые, содержание каждого из которых в отдельности полностью не исчерпывает сущности таких специфических имущественно -финансовых операций» [66, с. 12]. При этом лизинг представляет собой слож

1
ное социально-экономическое явление, направленное на формирование многоукладной экономики путем трансформации собственности и активизации инвестиционного процесса реального сектора.
Проводя исследование и сопоставление представленных выше определений лизинга, считаем, что его экономическое содержание составляет комплекс элементов кредита, аренды и инвестиций. Мы разделяем точку зрения М.А. Асаула, который трактует лизинг как «имущественные отношения, выраженные в основанной на кредите инвестиционной операции, состоящей в приобретении строительной техники для последующей аренды» [26].
Осуществленное исследование содержания лизинга позволило раскрыть его с различных сторон: правовой, финансовой и экономической (рис. 1.1.2) и сформировать экономическую сущность объекта исследования 1.

Рис. 1.1.2. Различные содержания лизинга
Представленные выше различные аспекты исследования лизинга позволили автору настоящей диссертации обосновать его применение в целях обеспечения развития рынка жилья.
Наши исследования опираются на разработанные А.Н. Ларионовым положения и принципы функционирования рынка жилья как системы экономиче-

1              Целью данного параграфа является сформировать экономическую сущность лизинга в жилищной сфере.
2              Составлено автором на основании анализа совокупности результатов исследований [5,26,35,66,92,103]

1
ских отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности [30]. Рынок жилья включает в себя все многообразие участников рынка строительства жилья (рынка подрядных работ и рынка стройматериалов), рынка готового жилья (рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг) и взаимодействующих с ними рынков, а также отношений между ними и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающими системе качественную определенность социально-экономического развития. Лизинг, «проникая» на рынок жилья, прямо или косвенно взаимодействует со смежными рынками (рис. 1.1.3).

Рис. 1.1.3. Лизинг в структуре рынка жилья
Рынок жилья, реализуя принцип когерентности 1 и выражая тем самым свою открытость с внешней средой, представляет сложную систему взаимодействующих рынков (рынок капиталов, рынок ценных бумаг, рынок земельных
' Принцип когерентности заключается в утверждении, что все существующее находится во взаимосвязи

участков, рынок рабочей силы, рынок товаров и услуг), каждый из которых является составной частью того или иного рынка.
Развитие теории рынка жилья [28,30,53,58,107,141 и др.], с нашей точки зрения, заключается в том, что лизинг жилья 1 рассматривается в рамках креативно-содержательного подхода к решению жилищной проблемы, а также представляет собой диалектическое единство «старого» (отдельно арендные и кредитные отношения) и «нового» (совокупность элементов арендных и кредитных отношений). Такая совокупность, представляющая категорию «нового», определяется как система имущественных отношений по поводу объекта жилой недвижимости.
На основании вышеизложенного считаем, что лизинг жилья - это система имущественных отношений, реализованная на основе кредита приобретения объекта жилой недвижимости для последующей аренды с возможным переходом права собственности на него.
Механизм лизинга, по мнению автора, обладает признаками и выполняет важнейшие функции по формированию условий для развития рынка жилья и активизации инвестиционной деятельности последнего. Под признаками лизинга жилья нами понимается присущие ему отличительные черты, среди которых необходимо выделить следующие элементы:
1              Если в случае с лизингом происходит фискальная амортизация эксплуатируемого оборудования, то в случае арендного кредитования происходит амортизация - возврат суммы кредита. Определенное подобие между жилищным арендным финансированием и лизингом дает основание говорить о такой категории, как «лизинг жилья».
2              Взаимосвязь и отличия арендных, кредитных и лизинговых отношений представлены в прил. 1, 2
приобретение объекта жилой недвижимости, передаваемого в лизинг, в собственность лизингодателя (арендодателя); передача приобретенного объекта недвижимости во временное владение и пользование на определенный срок лизингополучателю (арендатору); возможность приобретения объекта недвижимости, переданного в лизинг, арендатором по окончании срока пользования. Право пользования объектом недвижимости отделяется от права собственности, при оформлении догово

1
pa купли-продажи осуществляется трансформация права собственности от
одного экономического субъекта к другому.
Лизинг жилья как один из перспективных инвестиционных инструментов выполняет, по мнению автора, ряд важнейших функций (инвестиционную, финансовую, сбытовую, функцию использования налоговых льгот), раскрывающих его потенциал и назначение (рис. 1.1.4).


Рис. 1.1.4. Важнейшие функции лизинга жилья
Лизинг жилья оказывает влияние на характер и содержание взаимодействия между его субъектами рынка жилья, способствуя его развитию и становясь составной частью последнего. Необходимо формирование нового хозяйственного механизма, ориентированного на использование экономических рычагов и стимулов, а также на максимально полный учет интересов потребителей.
На данном этапе исследования является целесообразным определить субъектов рынка жилья и выявить их экономические интересы, конкретное место и роль каждого из них. Соглашаясь в основном с предложенной А.Н. Ларионовым субъектно-объектной структурой рынка жилья [30], автором настоящей диссертации предлагается расширить перечень субъектов исследуемого рынка - девелоперские компании, субинвесторы, дилеры, менеджеры проекта,

приобретающие в настоящее время на рынке жилья все большее значение (табл. 1.1 Л).
Таблица 1.1.1
1 Составлено и дополнено автором на основании анализа совокупности результатов исследований [30,58,89,141]

Характеристика субъектов рынка жилья и их интересы 1

Субъекты рынка жилья
Характеристика и деятельность субъектов рынка жилья Интересы субъектов рынка жилья
Основные Заказчик (застройщик) - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов и квартир, в т.ч. для собственного проживания, предоставления внаем, аренду или для продажи; предприятие, осуществляющее подрядным, хозяйственным или смешанным способом капитальное строительство по собственной инициативе или по поручению местных органов власти Возможность широкого выбора качества и количества жилья Достижение оптимального соотношения качества жилья и его стоимости Высокий уровень сервиса

Дополнительные
Девелоперские компании - физическое или юридическое лицо, которое приобретает права на строительство или реконструкцию объекта, организует финансовые потоки, привлекает субинвесторов, управляет реализацией проекта Выбор  экономически  эффективного проекта и получение всех предусмотренных законодательством разрешений на его реализацию органов власти Определение условий привлечения инвестиций и заемных средств и гарантированность их возврата
Выбор подрядчиков и контроль за их работой
Дилер - юридическое лицо, являющееся посредником и осуществляющее поиск покупателей по договору с владельцем Расширение круга покупателей Стабильность договорных отношений с владельцем Развитие фирмы
Менеджер проекта - юридическое лицо, в задачу которого входят реклама проекта и реализация объектов жилья, исходя из требуемого графика финансирования строительства Право управления и организации реализацией проекта Развитие фирмы

Основные
Подрядчик - физическое или юридическое лицо (подрядная строительная организация), выполняющее работы по реализации проекта в соответствии с заключаемыми с заказчиками договорами, несет ответственность за выполнение строительно-монтажных работ в пределах договора. Платежеспособный    заказчик, взаимодействие    с    которым предполагает получение  прибыли
Развитие фирмы
Увеличение оборотных средств
Кредитное
учреждение
(кредитор)
- денежно-кредитный институт, осуществляющий регулирование платежного оборота в наличной и безналичной формах Высокие проценты за пользование кредитом
Обеспечение гарантий возврата кредита
Поставщик - это физическое или юридическое лицо, осуществляющее работы по обеспечению подрядчиков строительными материалами, изделиями и конструкциями Стабильность договорных отношений
Низкие расходы по выполнению работ
Высокие и постоянные доходы от реализации продукции



Переход на рыночные отношения в жилищной сфере обусловил возникновение противоречий между субъектами рынка жилья, которые возникают в процессе реализации своих экономических интересов и ожиданий. Экономическое противоречие - это объективно необходимое динамическое отношение взаимоисключающих и взаимополагающих противоположностей, имманентных каждому экономическому процессу, это одновременное проявление в одном и том же экономическом процессе взаимоисключающих тенденций и свойств [89]. Экономическое противоречие всегда социально и предметно в том смысле, что субъекты вступают в противоречие друг с другом и с самим с собой по поводу производства, обмена, распределения и потребления материальных благ и услуг, а также является сущностью и источником самодвижения экономических процессов.
Индивиды, желающие удовлетворить свои разнонаправленные интересы, должны иметь механизмы их согласования. При этом необходимо учитывать, что спрос на строительство и покупку жилья обеспечивают группы населения, которые достаточно неоднородны и условно можно их разделить на три категории (табл. 1.1.2).

Группы населения, обеспечивающие спрос на жилье 1
Группа населении I группа II группа III группа
Характеристи ка - небольшая группа населения, способная единовременно   произвести затраты на покупку либо авансирование     строительства ЖИЛЬЯ - представители так называемого среднего класса, предъявляющие спрос на жилье и нуждающиеся в особых механизмах его приобретения - население, не имеющее возможность самостоятельно или с помощью кредитов прибрести жилье и нуждающееся в прямой финансовой поддержке.
Степень государственного воздействия - Такие механизмы отлаживаются рынком, но действительно работоспособная система формируется при непосредственном участии государства Только механизмы государственного воздействия

Механизм лизинга снижает противоречия между производителями (продавцами объектов жилой недвижимости), главная цель которых является стремление реализовать свою продукцию, и непосредственными потребителями (как правило, представители второй группы населения), заинтересованных в приобретении объекта недвижимости, но не имеющих возможности единовременно произвести затраты на его покупку (рис. 1.1.5).
Считаем, что необходимо непосредственное участие государства , чтобы привести такую систему в работоспособное состояние. На данный аспект обращают внимание большинство ученых Л.И. Абалкин [50,51], Дж.М. Кейнс [78], Д. Норт [100], Ф. Хайек [128], А.Е. Шаститко [136,137,138] и др. Управляющая роль принадлежит государству как гаранту обеспечения экономических правил свобод для всех субъектов рынка жилья. Устанавливаемые государством правила позволяют уменьшить неопределенность и тем самым сэкономить на издержках согласования планов и интересов субъектов рынка жилья
з
1              Составлено автором на основании анализа совокупности результатов исследований [68,106]
2              Согласно Д. Норту, «главная роль, которую институты играют в обществе, заключается в уменьшении неопределенности путем установления устойчивой (хотя и не обязательно) структуры взаимодействия между людьми» [138]
3              Термин «трансакционные издержки» в экономический оборот был введен Р. Коузом. Это издержки, не связанные с производством, а сопутствующими ему затратами, т.е. издержки на заключение договоров, поиск информации о ценах, система контроля за исполнением решения. В 1986 г. профессорами Д. Уоллисом и Д.Нортом были впервые измерена общая доля трансакционных издержек в валовом национальном продукте США. Согласно полученным оценкам, доля в ВВП США трансакционных услуг, оказываемых частным сектором, увеличилась с 23% в 1870 г. до 41% в 1970 г., оказываемых государством - с 3,6% в 1870 г. до 13,9% в

— трансакционных издержках .




Рис. 1.1.5. Схема согласования интересов субъектов рынка жилья

Теория Дж.М. Кейнса основывалась на ведущей роли государства как своеобразного катализатора экономического прогресса. Рассматривая экономику как единое целое на общегосударственном уровне, он исходил из того, что для обеспечения экономической стабильности государству необходимо поддерживать его национальный доход на определенном уровне [78].
Ф. Хайек определил роль государства: «государству следует ограничиваться установлением правил, применимых к широкому многообразию ситуа-
1970 г., что в итоге составило рост с 26,6% до 54,9%. Расширение трансакционного сектора экономики авторы назвали «структурным сдвигом первостепенной важности» [100]

ций, и предоставлять индивидууму свободу во всем, что зависит от локальных обстоятельств, ибо только те, кого каждый случай непосредственно касается, знают эти обстоятельства и могут согласовать с ними свои действия. Чтобы люди могли эффективно применять свое знание при разработке планов, у них должна быть возможность предсказывать шаги государства, которые могут как-то на эти планы повлиять» [128, с. 211].
Государство является основным субъектом, ответственным за «размывание» прав собственности, поскольку оно устанавливает законные «правила игры», которые упорядочивают и регулируют отношения между экономическими субъектами в системе рынка посредством формирования нормативно-правовой базы, в то время как рынок связан с рассредоточением прав собственности. Чем яснее определены и надежнее защищены права собственности, тем теснее связь между действиями экономических субъектов, их благосостоянием и общества в целом, тогда спецификация (или точное определение прав собственности) подталкивает к принятию экономически эффективных решений [138].
Интересным, на наш взгляд, является предложенный Р.А. Суюмбаевой подход исследования сущности лизинга с позиции неоинституционального анализа, основанного на трудах как зарубежных ученых (А. Алчиана, Г. Демсе-ца, Р. Коуза, Д. Норта и др.), так и российских (Р.И. Капелюшникова, В.Л. Там-бовцева, А.Е. Шаститко и др.). Такой подход состоит в том, что лизинг определяется как «... особый механизм трансформации собственности, при котором происходит перераспределение прав собственности, обеспечивающее снижение трансакционных издержек и эффективное по Парето распределение ресурсов» [35].
' Пучок прав собственности есть определенная правовая форма выражения реально сложившейся в хозяйстве комбинации отношений собственности, степень комплементарности и соразмерности которых влияет на эффективность хозяйственных взаимодействий субъектов и их агентов

Лизинг рассматривается как система имущественных отношений, которая подчинена правилам распределения пучков прав собственности 1 между субъектами с целью повышения своего благосостояния и общества в целом.

1
Схема лизинговой сделки с участием трех сторон представлена на рис.
1.1.6.

Рис. 1.1.6. Организация лизинговой сделки с участием основных субъектов Примечание к рис. 1.1.6.:
1 - договор купли-продажи; 2 — передача права собственности; 3 - оплата стоимости предмета лизинга; 4 - выбор продавца предмета лизинга; 5 - лизинговый контракт; 6 - передача права владения и пользования;   7 - лизинговые платежи: 8 - передача права собственности
Предметом лизинга выступает объект жилой недвижимости (жилое помещение), предназначенный для проживания граждан, признанный в установленном порядке пригодным для проживания, благоустроенный применительно условиям региона страны, отвечающий санитарным и техническим нормам и учтенный органами инвентаризационного учета в качестве жилого дома. В соответствии с ФЗ «О лизинге» предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (организуется как договор обычной аренды). Под лизингом жилья подразумеваем подвид лизинга недвижимости (недвижимого имущества).
От результата взаимодействия субъектов зависит исход сделки. Интерпретируя ФЗ «О лизинге», определим основных субъектов лизинго-жилищных отношений 1 (табл. 1.1.3).
1 Под лизинго-жилищными отношениями понимаем имущественные отношения, возникающие при организации лизинга с участием основных субъектов по поводу объекта жилой недвижимости.

Участниками лизинго-жилищных отношений могут быть также банковские учреждения, кредитующие лизингодателя, страховые компании, посредники, агентства недвижимости и др.
В основе лизинговых отношений лежат акты обмена, под которыми подразумеваются обмен «пучками прав собственности». Каналом, по которому они передаются, служит лизинговый контракт, устанавливающий, какие именно правомочия и на каких условиях подлежат передаче. Контракт купли-продажи служит отображением передачи права собственности (право владения, пользования и распоряжения) от производителя к лизингодателя, и лизинговый контракт - распределение пучков правомочий (права владения и пользования) от лизингодателя к лизингополучателю (арендатору) (рис. 1.1.7) [35,77].
1              Составлено автором
2              Большинство авторов предпочитают термину «лизингополучатель» понятие «арендатор».

Полный «пучок» правомочий предлагается распределить их между лизингодателем и лизингополучателем, и тогда каждый из субъектов будет обладать частичными правомочиями (табл. 1.1.4) [35,77].




Рынок жилья как локальная подсистема национальной экономики направлен на формирование социально-экономического потенциала, от степени реализации которого зависит уровень эффективного функционирования и развития исследуемого рынка. Позитивное воздействие на формирование и реализацию социально-экономического потенциала осуществляется государством.
Полагаем правомочным постановку вопроса о необходимости лизингодателя как профессионального посредника между производителем и лизингополучателем (арендатором). Необходимость существования такой структуры обосновывается характером и направлением ее деятельности, представленной в качестве некоммерческого учреждения, осуществляющего организацию и координацию усилий по предоставлению готового жилья в лизинг.
Формирование рынка недвижимости при взаимоотношениях покупателей в приобретении недвижимого имущества с привлечением заемных средств и наличие у кредитных организаций необходимых денежных ресурсов обусловили появление возможностей кредитования под залог недвижимости. При этом закономерная осторожность кредиторов, предпочитавших не использовать такую форму залога, исходила как из юридической неустроенности вопроса, так и из экономических причин.
При фактическом отсутствии регулирующей роли государства в области ипотечного законодательства ответом рынка явилось формирование схем финансирования, в которых роль залога выполнял переход права собственности на объект жилой недвижимости, и получивших название квазиипотечных (квазилизинговых). Взаимоотношения сторон похожи на ипотечные, разница только в воплощении принципа обеспеченности кредита. Цель и объект сделки одинаковы, а переход права собственности на недвижимость является залогом последнего. Квазиипотечная схема похожа на схему лизингового жилищного финансирования: главное сходство заключается в том, что право собственности принадлежит кредитору, а владеет объектом сделки заемщик, обозначая такое социально-экономическое явление категорией «лизинг жилья».
При квазиипотечных сделках с недвижимым имуществом право собственности на объект принадлежит кредитору до исполнения заемщиком своих обязательств, должник приобретает право владения и пользования объектом такой сделки, в большинстве случаев через договор аренды (найма) с правом выкупа. Изначальной чертой таких операций явилась декларируемая в подписываемых сторонами договорах возможность безусловного, внесудебного обращения взыскания на недвижимость (в виде прекращения действия договора аренды (найма) и немедленного выселения заемщика) при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств. По сравнению с ипотекой, в квазиипотечной сделке заемщик временно уступает кредитору право собственности на недвижимость на время погашения долга.
По характеру взаимодействия участников квазиипотечные сделки подразделим их на три группы (табл. 1.1.5).
Таблица 1.1.5
Группы квазиипотечных сделок

Квазиипотечные сделки
Первая Вторая Третья
Владелец   жилой   недвижимости нуждается в средствах и как бы продает объект кредитору. Получая необходимую   денежную   сумму, заемщик передает, переоформляет право собственности на кредитора, продолжая пользоваться недвижимостью.     После      возвращения средств право собственности возвращается к заемщику (лизбэк). Владелец продает объект жилой недвижимости на условии перехода права собственности покупателю по окончанию расчетов, т.е. фактически предоставляется кредит в товарной форме. Эта схема нашла широкое использование при продаже организациями квартир в домах-новостройках. Покупатель обращается к кредитору за ссудой для приобретения определенного объекта недвижимости. После внесения части стоимости объекта заемщиком на счет кредитора последний покупает объект недвижимости и оформляет ее на свое имя. Покупатель, пользуясь объектом, получает право собственности по погашению долга.

Задействование схем финансирования с уступкой в праве собственности -это убедительное подтверждение взаимосвязи спроса и предложения. Кредитные организации имели возможность выдавать обеспеченные кредиты, заемщики были готовы предоставить недвижимость в качестве гарантии возвратности. В то же время банковские учреждения обоснованно оценивали кредитный риск в случае применения ипотеки как достаточно высокий из-за сложностей юридического характера, связанных в основном с особенностями отечественной практики регистрации (прописки).
Менее рисковой для банковских учреждений и более рисковой для их клиентов стала схема финансирования, при которой право собственности на жилье переходило к дочерней организации выдающей ссуду банковской структуре. Рискованность сделки для заемщиков характеризовалась проблемой гарантий возврата этого права собственности на недвижимость.
Гарантировать пресечение попыток злоупотреблений и неправомерных действий со стороны кредиторов могла бы государственная регистрация договора о праве выкупа жилого помещения, которая заблокировала бы возможность невыполнения договора со стороны кредитора. После введения в действие ГК РФ требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество отразилось в ст. 131 ГК РФ.
Логичное стремление кредиторов обезопасить себя в условиях несовершенства правовой базы и своеобразной экономической политики обусловило возникновение негативных последствий для покупателя: право собственности на объект недвижимости не принадлежит покупателю, что не позволяет ему контролировать в виду отсутствия государственной регистрации сделки с данной недвижимостью; покупатель оплачивает стоимость объекта, не являясь его собственником и не имея надлежащих гарантий по переходу права собственности; несмотря на договорную базу между сторонами, для покупателя сделка является рискованной и первейшим критерием отбора становится надежность организации-продавца к ее совершению; регистрация (прописка) заемщика в покупаемой квартире не допускается.
С развитием ипотечного законодательства стала проявляться определенная тенденция сдвига «классической» квазиипотеки, т.е. квазиипотеки без государственной регистрации обязательств кредитора, в нишу рынка, характеризующуюся лояльным подходом к официальности доходов покупателя.
В то же самое время практика кредитования с уступкой в праве собственности не стояла на месте: появление формы арендного жилищного финансирования, в которой устранены неприятные для заемщика и описанные выше черты классической квазиипотеки, закономерно. Эту схему лизинга жилья можно охарактеризовать как застрахованную рассрочку с применением аренды.
В сфере выдачи ссуд под залог недвижимости известное распространение получила практика выпуска ценных бумаг, получивших обобщающее название ипотечных облигаций. Право собственности принадлежит эмитенту таких квазиипотечных облигаций и их обеспечение не вызывает сомнений. При проведении соответствующей государственной регистрации договоров «о предварительной купле-продаже» подвижность этой собственности ограничена. Платежи в счет погашения основной суммы кредита и процентов идентичны ипотечному варианту. При несостоятельности заемщика-арендатора облигации будут погашены путем непосредственного обращения взыскания на имущество. Лизинговые компании за рубежом в целях рефинансирования своей деятельности иногда прибегают к эмиссии таких бумаг. Арендное кредитование играет роль путеводной нити в движении ипотечных преобразований в России в 90-х гг. Квазиипотечные, квазилизинговые облигации способствовали бы в построении системы ипотечного рефинансирования, расширить возможности покупателей на рынке ценных бумаг, предоставить новые средства для инвесторов [67,85].
Существует разновидность аренды жилого помещения - таймшер, который недостаточно распространен в России, но имеющий перспективу развития. Это правовой институт собственности на недвижимость в жилищной сфере в разделенные промежутки времени. Таймшер означает «собственность на каникулы», приобретаемая на срок от 10 лет или в бессрочное пользование.
Таким образом, проектирование социально-экономических систем должно быть направлено на применение экономических методов. Государственное регулирование экономическими процессами в реальной практике должно осуществляться преимущественно ими, поскольку они основаны на использовании экономических интересов с применением системы материальных стимулов, в том числе налоговых и иных льгот. 
<< | >>
Источник: Ульянова Ольга Юрьевна. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Волгоградской области). 2003

Еще по теме 1.1. Экономическая сущность и место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья:

  1. Глава 1  Место фондового рынка РФ в системе экономических отношений и его роль в системе национальной экономической безопасности
  2. 3.1. Лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья
  3. Глава 1. Место и роль страхования ВЭД в системе экономических отношений
  4. Собственность, ее сущность, формы и место в экономической системе
  5. ГЛАВА 1. МЕСТО И РОЛЬ СТРАХОВАНИЯ ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ ОПЕРАЦИЙ В СИСТЕМЕ МЕЖДУНАРОДНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ
  6. 1.1. СУЩНОСТЬ, СОДЕРЖАНИЕ ФИНАНСОВОГО АНАЛИЗА И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗНАНИЙ
  7. 2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья
  8. 3. Способы реализации собственности. Экономические интересы. Место и роль собственности в системе общественных отношений
  9. 1. Понятие экономической системы, сущность рынка
  10. РОЛЬ, МЕСТО И ЗНАЧЕНИЕ ФИНАНСОВОГО РЫНКА В СИСТЕМЕ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
  11. Содержание и задачи экономического анализа, его место в системе экономических наук
  12. Функции экономической теории и ее место в системе экономических наук