<<
>>

3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России и основные пути их решения



Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем:
1. Одной из ключевых является проблема информационная.
В России пока отсутствует база данных по ипотеке, которая содержала бы исчерпывающую статистическую информацию о темпах досрочного погашения ипотечных облигаций, количестве и размере выданных кредитов по регионам, ипотечных ставках. АИЖК предоставляет информацию на сайте www.rosipoteka.ru, однако она в основном касается деятельности АИЖК, а не ипотечного рынка в целом. Нет единой базы данных по ипотечному кредитованию.
2. Недостаточное развитие инвестиционного бизнеса в банках в целом. Процедуры секьюритизации (особенно если она проводится на внешнем рынке) довольно сложна и до настоящего момента не так уж много российских банков могут похвастаться наличием инфраструктуры «полного цикла», позволяющей им не только выдавать кредиты населению, но и «упаковывать» сформированные пулы кредитов в ипотечные ценные бумаги.
3. Неразвитость вторичного рынка ипотеки и конкуренции. К сожалению, в российском обществе банки пока не привыкли к здоровой конкуренции в секторе ипотечного кредитования. Необходимо также развитие кредитования под залог имеющейся недвижимости, новостроек, отработка механизма улучшения жилищных условий с помощью кредитов, и т.д.
4. Неразвитость земельной ипотеки обусловлена отсутствием как такового рынка земельных участков, отсутствие единых кадастров землевладельцев, и, как результат, невозможность развития системы кредитования под залог земли.
5. Отсутствует государственный переселенческий фонд, который позволил бы решать вопросы неплатежей по залогу вторичного жилья. Под переселенческим фондом подразумевается государственный банк бюджетного жилья для выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир. Отсутствие переселенческого фонда существенно затрудняет залог вторичного жилья для приобретения нового.
6. Практически отсутствует эффективный механизм краткосрочного рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (МБК под залог ипотечных закладных)[40].
Наиболее эффективным, как с точки зрениягосударственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, способом повышения доступности ипотечных кредитов является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.
Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов[41].
В любом случае использование государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека).
По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д[42].
В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем – 20-50% и на ипотечный кредит – 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
Из-за небольших объемов выданных ипотечных кредитов, соответствующих всего лишь 2 процентам ВВП, и фактически отсутствия ипотечного сегмента российского финансового рынка – ничтожно малых объемов сделок по секьюритизации, российской ипотеке не грозит кризис, подобный кризису, разразившемуся на международных финансовых рынках[43].
Однако многие предпосылки кризиса характерны и для российского ипотечного рынка.
1. В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результатенепрофессиональноговмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств) приводит к самым серьезным негативным последствиям.
Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы,ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.
Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своихфункций по регулированию отношений междупрофессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: «рынок сам все расставит по своим местам». С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.
Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышениеих ответственности[44].
Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка – путь к его стабильному развитию.
2. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.
3. Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамикиобъемов строительства объектов недвижимости,продажи цен на рынке.
В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов). Все это вызывает озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка[45].
4. Развитое ипотечное кредитование обеспечивает доступность жильятолько для тех семей, которые имеютнакопления истабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам[46].
Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве экономически развитых стран[47].  
<< | >>
Источник: Барынькина Н.П.. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗАРУБЕЖОМ. 2016

Еще по теме 3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России и основные пути их решения:

  1. 3.2.Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования в Нижегородской области
  2. Глава 3. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования
  3. 3.3. Пути совершенствования операций ипотечного кредитования в ОАО Сбербанка России
  4. ГЛАВА3.ОСНОВНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
  5. Проблемы развития социального партнерства в России и пути их решения
  6. 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа
  7. 1.1. Система ипотечного кредитования в России
  8. 2.3 Стимулирование ипотечного кредитования в России
  9. 1.2 История развития ипотечного жилищного кредитования в России
  10. 1.3. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России
  11. 1.3.1. Текущее состояние ипотечного кредитования а России.
  12. 1.3. Проблемы организации системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе
  13. 2.1. Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования в России
  14. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования
  15. Барынькина Н.П.. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗАРУБЕЖОМ, 2016
  16. 1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России