4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя следующие основные нормативные акты, регулирующие гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом:

- Конституция Российской Федерации;

- Гражданский кодекс Российской Федерации, особенно ст.

- Жилищный Кодекс Российской Федерации;

- Законы Российской Федерации:

- от 29.05.92 «О залоге»² (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992 г., № 23, ст. 1239);

- от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства РФ, 1998, № 29, ст. 3400);

- «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- «Об основах федеральной жилищной политики»;

- «О товариществах собственников жилья»;

- «Об оценочной деятельности».

На самых разных уровнях, начиная от основных субъектов рынка ипотечного кредитования (застройщики, коммерческие банки, риэлтеры и т. д.) и вплоть до субъектов Российской Федерации, а также на федеральном уровне со стороны как законодательной, так и исполнительной ветвей власти предпринимаются попытки привлечения средств граждан в жилищную сферу.

В частности, в Санкт-Петербурге в развитие федерального законодательства приняты:

- закон Санкт-Петербурга от 13.01.99 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» (Вестник Законодательного собрания СПб, 1999, № 3);

- закон Санкт-Петербурга от 28.01.99 «О домах временного проживания» (Вестник Законодательного собрания СПб, 1999, № 4).

Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования играют Указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

Специфические черты недвижимости – прочная связь с землей, особая ценность и т.п.

Основы системы жилищного финансирования были заложены в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года №4218-1. Кроме этого закона, были приняты:

- Указ Президента Российской Федерации «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993 г. № 2281;

- Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении «Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» от 10 декабря 1993 г. № 1278 (в новой редакции от 3 августа 1996 г. №937);

- Указ Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах», утвердивший «Положение о жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г.

- Указ Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвердивший «Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182;

- Указ Президента Российской Федерации «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29 марта 1996 г. № 430;

- Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293;

- Постановление Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010;

- Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. № 71 «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты»»; присвоен статус Президентской программы согласно Указу Президента РФ от 28 января 1998 г. № 102.

Основные направления государственной политики в области жилищного финансирования нашли также отражение в государственной целевой программе «Жилище», одобренной постановлением Совета Министров РФ от 20 июня 1993 г. № 595, и федеральной целевой программе «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753.

Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 году был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

- вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

- государственной регистрации подлежат:

право собственности на недвижимое имущество;

сделки с недвижимостью;

ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

- создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

- государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);

- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

- в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

- недвижимость обладает более высокой, чем движимое имущество, и относительно устойчивой рыночной ценой с доминирующей тенденцией к ее повышению;

- прикрепленность недвижимости к земле, т. е. ее физическая устойчивость, позволяет оставить предмет ипотеки во владении и пользовании залогодателя;

- недвижимое имущество можно индивидуализировать наиболее полным образом посредством его кадастрово-технического учета и государственной регистрации прав на это имущество и сделок с ним.

Указанные характеристики недвижимого имущества предопределяют специальное правовое регулирование, иначе – правовую форму отношений по поводу ипотеки. Сама правовая форма ипотеки способствует становлению того, что в развитых зарубежных правопорядках называется ипотечной системой, включающей законодательство, регулирующее ипотеку, и государственную регистрацию ипотечных сделок. Любое государство, в том числе и Российская Федерация, заинтересовано в развитии национальной ипотечной системы, поскольку последняя гарантирует юридическую значимость и действительность всех действий, имевших место по поводу залога недвижимости, вследствие чего сама ценность недвижимого имущества значительно повышается. Всe вышеизложенное и определяет необходимость особого, отличного от залога движимого имущества, регулирования ипотеки. При этом порядок применения источников залогового права представлен в табл. 5.

Т а б л и ц а 5

Порядок применения источников залогового права

Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако вместе с ответами на имевшиеся вопросы появились новые, многие из которых остаются спорными и ceгодня, кроме того, правильно было бы отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.