<<
>>

4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя следующие основные нормативные акты, регулирующие гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом:

- Конституция Российской Федерации;

- Гражданский кодекс Российской Федерации, особенно ст.

334-358;1

- Жилищный Кодекс Российской Федерации;

- Законы Российской Федерации:

- от 29.05.92 «О залоге»2 (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992 г., № 23, ст. 1239);

- от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства РФ, 1998, № 29, ст. 3400);

- «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- «Об основах федеральной жилищной политики»;

- «О товариществах собственников жилья»;

- «Об оценочной деятельности».

На самых разных уровнях, начиная от основных субъектов рынка ипотечного кредитования (застройщики, коммерческие банки, риэлтеры и т. д.) и вплоть до субъектов Российской Федерации, а также на федеральном уровне со стороны как законодательной, так и исполнительной ветвей власти предпринимаются попытки привлечения средств граждан в жилищную сферу.

В частности, в Санкт-Петербурге в развитие федерального законодательства приняты:

- закон Санкт-Петербурга от 13.01.99 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» (Вестник Законодательного собрания СПб, 1999, № 3);

- закон Санкт-Петербурга от 28.01.99 «О домах временного проживания» (Вестник Законодательного собрания СПб, 1999, № 4).

Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования играют Указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

Специфические черты недвижимости – прочная связь с землей, особая ценность и т.п.

– диктуют необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном оборотe. Уже в первой части ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. В части второй ГК РФ введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается не заключенным. Введение в действие нового ГК РФ является серьезной основой для создания соответствующей правовой базы и формирования цивилизованного рынка недвижимости в России. Являясь системным нормативным актом, ГК РФ оставляет возможность принятия и действия законов, которые развивают, конкретизируют, детализируют его.

Основы системы жилищного финансирования были заложены в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года №4218-1. Кроме этого закона, были приняты:

- Указ Президента Российской Федерации «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993 г. № 2281;

- Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении «Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» от 10 декабря 1993 г. № 1278 (в новой редакции от 3 августа 1996 г. №937);

- Указ Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах», утвердивший «Положение о жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г.

№ 1180;

- Указ Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвердивший «Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182;

- Указ Президента Российской Федерации «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29 марта 1996 г. № 430;

- Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293;

- Постановление Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010;

- Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. № 71 «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты»»; присвоен статус Президентской программы согласно Указу Президента РФ от 28 января 1998 г. № 102.

Основные направления государственной политики в области жилищного финансирования нашли также отражение в государственной целевой программе «Жилище», одобренной постановлением Совета Министров РФ от 20 июня 1993 г. № 595, и федеральной целевой программе «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753.

Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 году был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

- вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

- государственной регистрации подлежат:

право собственности на недвижимое имущество;

сделки с недвижимостью;

ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

- создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

- государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);

- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

- в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Регулирование отношений по поводу залога недвижимости специальным законодательным актом, а не ограничение только ГК РФ, понадобилось в первую очередь потому, что суть залога недвижимости кроется в самих экономических и иных характеристиках предмета ипотеки, которые можно свести к следующим:

- недвижимость обладает более высокой, чем движимое имущество, и относительно устойчивой рыночной ценой с доминирующей тенденцией к ее повышению;

- прикрепленность недвижимости к земле, т. е. ее физическая устойчивость, позволяет оставить предмет ипотеки во владении и пользовании залогодателя;

- недвижимое имущество можно индивидуализировать наиболее полным образом посредством его кадастрово-технического учета и государственной регистрации прав на это имущество и сделок с ним.

Указанные характеристики недвижимого имущества предопределяют специальное правовое регулирование, иначе – правовую форму отношений по поводу ипотеки. Сама правовая форма ипотеки способствует становлению того, что в развитых зарубежных правопорядках называется ипотечной системой, включающей законодательство, регулирующее ипотеку, и государственную регистрацию ипотечных сделок. Любое государство, в том числе и Российская Федерация, заинтересовано в развитии национальной ипотечной системы, поскольку последняя гарантирует юридическую значимость и действительность всех действий, имевших место по поводу залога недвижимости, вследствие чего сама ценность недвижимого имущества значительно повышается. Всe вышеизложенное и определяет необходимость особого, отличного от залога движимого имущества, регулирования ипотеки. При этом порядок применения источников залогового права представлен в табл. 5.

Т а б л и ц а 5

Порядок применения источников залогового права

Источник залогового права Порядок применения
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости» Применяется во всех случаях залога недвижимости
Гражданский кодекс РФ Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к договору об ипотеке, когда в Федеральном законе «Об ипотеке» не установлены иные правила
Закон «О залоге» Нормы закона РФ «О залоге» применяются, поскольку они не противоречат Федеральному закону «Об ипотеке»

Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако вместе с ответами на имевшиеся вопросы появились новые, многие из которых остаются спорными и ceгодня, кроме того, правильно было бы отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

<< | >>
Источник: Е.М. Дарьин,А.В. Трофимов,Т.Е. Трофимова,Д.В. Хавин. Ипотечное кредитованиеОбщие положения. 2004

Еще по теме 4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ:

  1. 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа
  2. Ипотечное кредитование
  3. 11. Ипотечное жилищное кредитование
  4. Особенности ипотечного кредитования
  5. 2.3 Финансовые риски ипотечного кредитования.
  6. 5.1 Сущность ипотечного кредитования
  7. 3.1.1. Ипотечное кредитование в Европе
  8. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования
  9. Методы ипотечного кредитования недвижимости
  10. 1.1. Система ипотечного кредитования в России
  11. 1.2 История развития ипотечного жилищного кредитования в России
  12. 3.1.5. Ипотечное жилищное кредитование в азиатских странах
  13. 2.7. Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования
  14. 3.2.3. Опыт банковского ипотечного кредитования
  15. 7.23. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ
  16. 3.1.2. Американский опыт ипотечного жилищного кредитования
  17. 1.2.2. Роль АИЖК в системе ипотечного кредитования.
  18. 2.4. Одноуровневая схема ипотечного кредитования