2.8. Стандартная процедура получения ипотечного кредита

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки.

2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия coбственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать, приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4.

5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.

7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

При принятии банком положительного результата о предоставлении кредита сотрудник банка предоставляет клиенту смету расходов по сделке. Примерная смета расходов заемщика по сделке:

- комиссионные риэлторской фирме;

- оценка предмета залога;

- получение документации по квартире;

- нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи, залога;

- сбор за государственную регистрацию залога квартиры (в КМЖ и БТИ);

- страхование жизни заемщика;

- страхование квартиры;

- единовременные сборы банка за услугу предоставления кредита (за подачу заявления; за проведение оценки имущества; за проверку титула; за консультационные услуги; регистрационный сбор за выдачу кредита; за обработку документации по кредиту).

Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:

- заключение договора по ипотеке приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрации возникающей ипотеки;

- заключение трехстороннего «смешанного» договора купли- продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу банка кредитора;

- «ипотекой в силу закона», когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли-продажи и формально не требует заключения договора и его регистрации.