Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки
Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 4/2006 Действующий Гражданский кодекс РФ ввел земельные участки в сферу гражданско правового регулирования, закрепив их в качестве объектов гражданских прав. Это вызвало необходимость распространения на них гражданско правовых норм, регулирующих правоотношения с объектами недвижимости. В то же время специфика земельного участка как объекта недвижимого имущества обусловила появление в ГК РФ гл. 17, которая непосредственно регулирует права на земельные участки. 45 Поскольку земельный участок сочетает в себе несколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, одними лишь нормами гражданского законодательства. Такая позиция нашла отражение в принятии ряда последующих федеральных законов, прежде всего Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и др. Норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ определяет соотношение норм гражданского и земельного законодательства в пользу последнего в сфере регулирования имущественных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними. Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско правовых норм. В данном случае хотелось бы проанализировать один из основных принципов земельного законодательства в свете государственной регистрации ипотеки. Поскольку одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки, установленные п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»46 (далее – Закон о регистрации), то и при осуществлении государственной регистрации ипотеки осуществляется проверка соблюдения одного из основополагающих принципов Земельного кодекса. ЗК РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип раскрывается в ст. 35 ЗК РФ. Основная идея данного принципа заключается в том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Необходимо также отметить, что п. 1 названной статьи устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Вопрос о соблюдении принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при государственной регистрации ипотеки возникает в связи с тем, что в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой недвижимого имущества, на данное имущество обращается взыскание, что влечет смену собственника. В частности, согласно ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»47 (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В Законе об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости отражен в ст. 64–66 и 69.
Еще по теме Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки: