1.3. Проблемы организации системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе

Сокращающиеся возможности бюджетного финансирования жилищного строительства привели к необходимости поиска новых источников инвестирования этого сектора экономики. До августовских событий 1998 года в ряде регионов формировались и успешно действовали внебюджетные фонды финансирования жилищного строительства, использовались кредиты коммерческих банков, выделялись ссуды и кредиты на строительство и приобретения жилья из местных бюджетов, выпускались займы, облигации и сертификаты, применялись системы льгот в виде накопительных счетов и рассрочек для застройщиков.

Финансовый кризис значительно уменьшил возможности этих инвестиционных институтов, следствием чего стала потеря для большинства граждан перспективы улучшения жилищных условий. Сейчас практически отсутствуют кредитно-финансовые механизмы балансирования спроса и предложения на рынке жилья (даже относительно недорогого). В таких условиях, по мнению большинства специалистов, наиболее перспективным, реальным путем решения жилищной проблемы является развитие ипотечного кредитования.

В создавшихся условиях, в 90-е годы XX века в России формирование системы ипотечного кредитования начинается заново. Фактически развитие ипотечных механизмов становится ответом на то плачевное состояние, в котором находилось жилищное строительство, в первую очередь, муниципальное, в постсоветский период. Однако современный отечественный опыт пока достаточно мал и не дает того эффекта, который дает ипотека на Западе.

Можно отметить, что становление ипотеки сводится главным образом к ее широкому применению в странах с развитой рыночной экономикой. Поэтому при ее формировании в России вначале была принята двухуровневая система, получившая широкое использование в США. В начальный период становления современной российской системы ипотечного кредитования основные особенности выдачи жилищных кредитов были таковы:

- значительная часть стоимости приобретаемого жилья выплачивалась за счет собственных средств;

- отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости жилья не превышало 30–50 % (в развитых странах – 70 %) залоговой стоимости жилья;

- кредиты выдавались на короткий срок и под высокую процентную ставку;

- высокая инфляция;

- невыгодные условия банковского законодательства;

- отсутствие необходимой нормативно-правовой базы.

Внедрению классической двухуровневой системы ипотечного кредитования в России, позволяющей развиться до уровня явления массового характера, помешали следующие основные проблемы:

- слабая нормативная база ипотечного жилищного кредитования и в особенности отсутствие рутинной практики обращения взыскания на заложенное жилье при недобросовестном исполнении заемщиком обязательств по кредиту;

- отсутствие единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также оценки платежеспособности заемщиков (андеррайтинг);

- низкий уровень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к декларируемым намерениям и действиям органов власти;

- недостаточная активность кредитно-финансовых учреждений, обусловленная недостаточной их подготовленностью к выдвижению и реализации собственных программ ипотечного жилищного кредитования;

- отсутствие источников финансирования и механизма рефинансирования ипотечных кредитов;

- большая доля кредита в стоимости приобретаемого жилья.

Следствием всех этих обстоятельств становится невыгодность для заемщика брать ипотечный кредит.

Дело в том, что каждый участник ипотечной системы закладывает собственные риски в условия кредитования для заемщика. Так как в России кредитные риски достаточно высоки, условия кредитования оказываются жесткими, а, следовательно, не выгодными для потребителя ипотечного кредита. Особенно хорошо это демонстрирует табл. 1, показывая различия между условиями ипотечного кредитования в России и на Западе.

В этих условиях развитие ипотечного кредитования не могло пойти по западному образцу, как показали первые неудачные попытки внедрения классических форм ипотеки в Москве. Регионы вынуждены искать пути решения жилищной проблемы, отличные от существовавших в советский период, и не копирующих классический образец ипотечного жилищного кредитования. Так в регионах появились различные схемы ипотечного кредитования, различными способами обходящие перечисленные выше препятствия.

Т а б л и ц а 1

Показатели, определяющие цену кредита для заемщика в классической двухуровневой ипотечной системе в экономически развитых странах и России

Показатели, определяющие цены ипотечного кредита для заемщиков	Экономически развитые страны	Россия
	Экономически развитые страны	Начальный этап внедрения	Через 2 – 3 года
Ставка по депозиту в надежном банке	4 – 5%	7 – 10%	6 – 8%
Превышение объявленной ставки доходности по ценным бумагам вторичного рынка над ставкой депозита	0,5 – 1%	2 – 3%	2 – 3%
Маржа эмитента ценных бумаг	0,5 – 1,5%	3 – 4%	2 – 3%
Плата за гарантии по ценным бумагам вторичного рынка	0,5 – 1%	3 – 4%	2 – 3%
Маржа ипотечного банка	2 – 3%	3 – 4%	3 – 4%
Страхование объектов залога и первичных закладных	1 – 2%	3 – 4%	2 – 3%
Итого цена кредита для заемщика	8 – 12,5%	21 – 29%	17 – 24%

Для эффективного внедрения системы ипотечного кредитования как минимум необходимо соблюдение двух условий:

- увеличение платежеспособного спроса основной части населения;

- стоимость жилья должна быть адекватной реальным доходам граждан.

Решение таких задач напрямую зависит от активизации инвестиционной деятельности в реальном секторе экономики.

С точки зрения развития рынка жилья и жилищного строительства реформирование системы финансирования этих секторов является в настоящее время самой актуальной и приоритетной задачей. Иначе говоря, ипотека, а именно: жилищное кредитование – возводится в ранг государственной политики. В стране обусловлены и пути повышения эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса. Основными из них являются:

- усиление инвестиционной активности, прежде всего за счет восстановления собственных источников инвестирования на предприятиях, вовлечения в инвестиционно-строительный процесс внебюджетных средств, принятие дополнительных законодательных и нормативных правовых актов, направленных на изменение налоговой, амортизационной и тарифной политики;

- активизация работы по вовлечению в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства;

- наличие современных, быстро окупаемых проектов, отвечающих требованиям структурной перестройки производственной базы как важный исходный инвестиционный ресурс, под который возможно привлечение дополнительных финансов из внебюджетных источников, включая средства частных инвесторов;

- реализация программы ипотечного кредитования населения на уже действующей нормативно-правовой базе с учетом готовности региональных администраций участвовать в этом процессе, вкладывая собственные средства и ресурсы и т. д.

На данный момент система жилищного строительства, в первую очередь, опирается на прямые частные инвестиции, а не на кредитные ресурсы. При этом многими банками, хотя и в небольшом объеме, уже апробированы формы, механизмы и способы предоставления как кредитов на строительство жилья, так и долгосрочных кредитов гражданам на приобретение жилья. По решению Правительства Российской Федерации создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно содействовать становлению системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан.

<< | >>

↑

Источник: Е.М. Дарьин,А.В. Трофимов,Т.Е. Трофимова,Д.В. Хавин. Ипотечное кредитованиеОбщие положения. 2004

Еще по теме 1.3. Проблемы организации системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе:

- Банковские операции и услуги - Банковское дело - Венчурное финансирование - Денежное обращение и кредит - Ипотечное жилищное кредитование - Корпоративные финансы - Кредитная политика - Лекции по финансам - Лизинг - Муниципальные финансы - Управление финансами - Учет и анализ банкротства - Финансовые рынки -

- Бизнес. Предпринимательство. Электронная Коммерция - Бухгалтерский учет, анализ и аудит - Всё о деньгах - Менеджмент - Мировые финансы, валюты - Основы биржевой деятельности - Основы инвестирования - Психология и общение - Рынок ценных бумаг - Финансовое законодательство - Финансы и кредит - Фондовые рынки - Экономика -