1.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования

Одна из основных проблем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

На сегодняшний день в мировой практике выделяются четыре основные модели привлечения средств.

Прежде всего, по источникам привлекаемых ресурсов модели финансирования делятся на модели, в которых ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов, и модели, в которых ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг (таблица 1).

Таблица 1. Основные модели финансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?Характеристики? Основные модели финансирования ?

? моделей ????????????????????????????????????????????????????????????????

? ? Универсальные ?Специализирова-? Ипотечные ?Вторичный рынок?

? ? банки ? нные ? банки ? ипотечных ?

? ? ?депозитно-кре- ? ? кредитов ?

? ? ? дитные ? ? ?

? ? ? институты ? ? ?

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?Основной ?Депозиты ?Депозиты ?Ипотечные ?Ипотечные ?

?способ ? ? ?облигации ?ценные бумаги -?

?привлечения ? ? ? ?MBS и их ?

?финансирования? ? ? ?модификации ?

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

В свою очередь среди депозитных моделей можно выделить две основные модели: модель универсальных банков и модель специализированных депозитно-кредитных институтов, действующих в том числе на основе целевых жилищных контрактных сбережений.

Рассмотрим более подробно данные модели.

Модель универсальных банков

Одной из наиболее распространенных в мировой практике моделей является модель универсальных банков, которые в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах. Роль универсальных банков в системе жилищной ипотеки наиболее значительна в Европе, например в Великобритании, Германии, Испании, а также в Австралии и Южной Африке. Ресурсную базу ипотечного кредитования в данной модели в основном составляют средства на депозитных счетах различной срочности - от расчетных счетов и счетов до востребования до более длительных по срокам депозитных вкладов физических и юридических лиц, что, однако, не означает, что эти банки не могут выпускать и не выпускают ипотечные ценные бумаги.

Универсальные банки осуществляют широкий спектр банковских операций - от предоставления кредитов юридическим и физическим лицам до инвестиций в различные финансовые инструменты, недвижимость, инвестиционные проекты. Привлекаемые универсальными банками ресурсы также широко варьируются по источникам - от кредитных ресурсов на межбанковском рынке до средств граждан и юридических лиц на депозитах, выпускаются также различные долговые ценные бумаги, векселя и т.д.

Основное преимущество универсальных банков заключается в возможности использовать разнообразные кредитные и финансовые инструменты для хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности.

Для крупных универсальных банков, как правило, характерны достаточно большие по объему операции, стремление работать с корпоративными клиентами либо состоятельными заемщиками.

Основная проблема, возникающая при использовании данной модели для финансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных банков, а также согласования краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно критичным при увеличении доли ипотечных жилищных кредитов в кредитном портфеле банка. В этом случае регулирование текущей ликвидности банка становится более сложной задачей, которую трудно решать, опираясь только на собственные ресурсы, а также привлекаемые по депозитам вклады. Поэтому зачастую при крупных универсальных банках образуются специализированные филиалы либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых - ипотечное кредитование. Весьма распространена система, когда крупные универсальные банки используют для кредитования широкую сеть ипотечных брокеров или агентов.

Универсальные банки по сравнению со специализированными организациями обладают большей финансовой независимостью и устойчивостью, так как имеют возможность диверсифицировать свой портфель по более широкому спектру активных операций, различающихся по рискам и доходности. Анализ роли различных институтов на рынке ипотечных кредитов в европейских странах показывает, что доля ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых универсальными банками, по своему объему в большинстве стран превышает объемы, выдаваемые другими кредиторами.

Модель специализированных депозитно-кредитных институтов

В качестве разновидности депозитной модели можно рассматривать деятельность специализированных депозитно-кредитных институтов.

Тенденция к специализации банковских операций и их выделению в специализированные кредитные институты прослеживалась на всем протяжении развития жилищной ипотеки в XX столетии. При этом надо отметить, что периоды строгой специализации сменялись периодами, для которых были характерны тенденции к расширению спектра разрешенных банковских операций. В настоящее время многие специализированные депозитно-кредитные институты существенно расширили виды и формы своей деятельности.

Модель специализированных ипотечных банков

Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в других странах, где принято соответствующее законодательство. Ипотечные банки - это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.

Специализированные ипотечные банки используют средства, привлекаемые от различных инвесторов, включая как крупных институциональных инвесторов - пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации, так и отдельных частных инвесторов - небольшие компании и физические лица. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и потому размещаются по относительно низким ценам.

Надежность ипотечных облигаций обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям ипотечных банков, а также регулирующими условия предоставления ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций.

В настоящее время в большинстве европейских стран существуют законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными активами этих банков.

В Германии в 2006 г. общая сумма обязательств по ипотечным облигациям (Pfandbrief), выпущенным немецкими ипотечными банками, составляла 223 306 млрд. евро*(3). Немецкие ипотечные облигации до недавнего времени могли выпускаться только специализированными институтами - ипотечными банками. В июле 2005 г. в Закон об ипотечных банках Германии были внесены изменения, суть которых состоит в снятии ограничений на выпуск ипотечных ценных бумаг универсальными банками.

Основная часть банковских активов обеспечена ипотекой или государственными либо муниципальными гарантиями по кредитам, предоставляемым на рынке общественному сектору (для развития инфраструктуры городов и т.п.). Обеспечение по ипотечным облигациям в случае банкротства ипотечного банка-эмитента выводится из конкурсной массы. Таким образом, интересы держателей ипотечных облигаций удовлетворяются вне очереди.

Доверие участников рынка ипотечных облигаций в Германии обеспечивается также за счет:

- ограничения круга банковских операций для ипотечных банков, запрета на выполнение общих банковских операций, включая привлечение депозитов от физических и юридических лиц;

- нормативного регулирования действий ипотечных банков по так называемым разрешенным сделкам, обеспечивающим минимизацию возможных рисков;

- создания мер государственного надзора с целью предотвращения нарушений в деятельности ипотечных банков;

- ограничения на предоставление кредитов, которые не обеспечены первичной ипотекой либо государственной (муниципальной) гарантией;

- законодательного ограничения на отношение размера кредита к оценочной стоимости залога на уровне, не превышающем 60%;

- использования методики оценки стоимости недвижимости (так называемой залоговой стоимости), основанной на чрезвычайно консервативном подходе.

В Европе роль государства состоит не только в жесткой регламентации, но и в надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов, которая предполагает рефинансирование или секьюритизацию ипотечных активов, получила наибольшее развитие в странах с развитым фондовым рынком, в том числе США, Австралии и Великобритании. По данным на конец 2007 г., в США объем обращения ипотечных ценных бумаг, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил порядка 7,21 трлн. долларов США*(4).

В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем либо их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо "переупаковывания" собранных в пулы кредитов в ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным и специально созданным для этого эмитентом (SPV). Важнейшей предпосылкой становления модели этого типа является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.

Исторически форма рефинансирования долгосрочных ипотечных обязательств начала развиваться в форме продажи (уступки) прав требований одним кредитным институтом другому кредитному институту или инвестору. Продажа кредитов, таким образом, оставила за банками функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. В США, Австралии и, в несколько меньшей степени, в Великобритании были созданы крупные специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи кредитов.

В результате широкое распространение, например, в США получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они специализируются исключительно на отборе и андеррайтинге заемщиков, предоставлении кредитов и их обслуживании после того, как кредиты проданы.

Основным отличием модели вторичного рынка от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, как и другие ипотечные кредиторы модели вторичного рынка ипотечных кредитов, не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и самостоятельно не выпускают ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка, которые привлекают ресурсы (в основном за счет привлечения капитала на фондовом рынке) для приобретения прав требований по ипотечным кредитам.