<<
>>

2.7. Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования

Двухуровневая модель ипотечного кредита характерна для США, Канады и некоторых стран Западной Европы.

Отличие данной модели кредитования от классической заключается в решении извечной основной проблемы кредитных институтов – проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.

В данной схеме первичные кредиторы, образуя нижний уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь финансовыми посредниками.

В странах с развитой рыночной инфраструктурой кредитно-финансового рынка, в частности в США, дополнительно к первичному ипотечному рынку используется вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов.

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет «коротких денег», не имея долгосрочных средств.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдавая ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит таким образом «уходит» с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам.

Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

Таким образом, кредит выходит за пределы первой финансовой схемы, т.е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика («заемщик – кредитор») увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Как уже было отмечено, основное отличие этой модели от классической в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов – свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала, а самое главное, дефицит постоянных долгосрочных финансовых ресурсов решается за счет средств инвесторов, купивших кредиты (ипотечные долги) или ценные бумаги, выпущенные на базе этих кредитов.

В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посредниками в общей цепи ипотечного инвестирования, т.е. не являются реальными ипотечными инвесторами.

На этом функции банка, выдавшего кредиты, могут быть полностью исчерпаны, однако чаще он оставляет за собой функции по обслуживанию внеочередного долга.

Рассмотрим технологию продажи ипотечного кредита финансовыми институтами. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком – это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента «целая ссуда». Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите – это так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты (пакетирование активов), называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Продажа небольших по объему отдельных кредитов и «продажа участия» – в принципе достаточно хлопотный и дорогой процесс, поэтому участие инвестора в полном конкретном ипотечном обязательстве или долевое участие в ипотечном кредите в основном относится к коммерческой недвижимости, обладающей большой стоимостью. Продажу отдельных стандартных кредитов осуществляют небольшие кредитно-финансовые институты и частные риэлторы для пополнения своих финансов специализирующимся на продаже ипотечных пулов учреждениям.

Необходимо отметить, что ипотечный пул – это сгруппированные по определенным конкретной целью сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Поэтому каждый пул содержит уникальный набор кредитов. Структура сгруппированных кредитов может формироваться, исходя из самых разных показателей. Эффективно структурировать кредитные долги: объединить однородные кредиты по видам недвижимости, процентных ставок, применяемых инструментов, субординированности кредита, по срокам (в этом случае в расчет обычно берется только оставшийся срок кредитования) и т.д., исходя из конкретных целей секьюритизации, определить показатель (или показатели), на основе которого будет формироваться ипотечный пул, — это одна из главных, достаточно сложных инвестиционных задач.

Здесь надо сказать, что аналогично продаже права на долевое участие в кредите может быть продано право на долевое участие в самом ипотечном пуле (пакете кредитов).

<< | >>
Источник: Е.М. Дарьин,А.В. Трофимов,Т.Е. Трофимова,Д.В. Хавин. Ипотечное кредитованиеОбщие положения. 2004

Еще по теме 2.7. Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования:

  1. 3.1.2. Американский опыт ипотечного жилищного кредитования
  2. 1.2.1. Модели рынка ипотечного кредитования
  3. 1.3.2. Региональные модели ипотечного кредитования.
  4. 2.2 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
  5. 1.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
  6. 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа
  7. Ипотечное кредитование
  8. 3.1.1. Ипотечное кредитование в Европе
  9. 2.3. Американские ипотечные ценные бумаги
  10. 2.3 Финансовые риски ипотечного кредитования.
  11. Особенности ипотечного кредитования
  12. 5.1 Сущность ипотечного кредитования
  13. 11. Ипотечное жилищное кредитование
  14. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования
  15. Методы ипотечного кредитования недвижимости
  16. 3.1.5. Ипотечное жилищное кредитование в азиатских странах
  17. 3.2.3. Опыт банковского ипотечного кредитования
  18. 4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ