3.2.3. Опыт банковского ипотечного кредитования

Сегодня в России насчитывается немногим более 1500 коммерческих банков, из них около двух десятков – «ипотечные». Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, АКИБ «Соколбанк» (г.

В 1992 году с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5.

6. Некоторые банки предлагают открытие семейных жилищных накопительных счетов. Целью такого счета являлось бы накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечною кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения (бани, теплицы и т. д.). Владельцы семейного счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3–5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применял Петербургский промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь были более жесткие:

1) первоначальный взнос заемщика – не менее 20 % стоимости квартиры;

2) ежеквартальные взносы – не менее 20 %, с тем чтобы накопить 80 % oт ее стоимости;

3) через полтора года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20 % стоимости недвижимости.

Выборочный опрос банков показывает, что спрос на ипотечные кредиты, предназначенные для приобретения готового жилья, существенно увеличился, однако банки достаточно осторожно выдают подобного рода кредиты и стремятся компенсировать все еще высокие банковские риски высокими процентными ставками.

Решающим условием при получении ипотечного кредита является требование того, чтобы значительная доля стоимости приобретаемой жилой единицы покрывалась за счет собственных средств заемщика. Отношение суммы кредита к стоимости залога по этим видам кредитов, как правило, не превышает 30–50 % (стандартный ипотечный кредит в странах с развитой ипотекой, как правило, составляет 70 % от залоговой стоимости жилья).

В последнее время ситуация на рынке жилищных кредитов стала существенно меняться.

При такой схеме права заемщика надежно защищены как от каких-либо неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риэлтерских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение «классической» ипотечной схемы позволяет существенно увеличивать сроки кредитования, повышая тем самым доступность кредитов для населения, и банки, приобретая опыт, постепенно переходят к этой схеме.

Среди существующих российских банков нет таких, которые специализировались бы только на финансировании сделок с недвижимостью, типа специализированных ипотечных банков, действующих за рубежом. Тем не менее в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Некоторые банки стали выдавать кредиты на 5 и даже 10 лет. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано, в частности, с тем, что банки стали более внимательно относиться к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика, что позволяет использовать «классический» договор ипотеки.

Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Устойчивая тенденция к падению доходности по государственным ценным бумагам, а впоследствии и кризис 17 августа 1998 года объективно заставляют банки искать альтернативные направления вложения средств, побуждают их к началу кредитования реального сектора экономики.

Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, Инвестсбербанк, Собинбанк и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ.

Существуют также специфические схемы жилищных накоплений, в соответcтвии с которыми программа жилищных сбережений встраивается в систему строительного и ипотечного кредитования. Сначала банк набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем долевого участия в строительстве (как правило – при завершении строительства) определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками на поэтапное выполнение строительных работ в точные сроки и по установленной смете строительства. Клиенты банка – дольщики осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости новой квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту кредит под залог построенной квартиры. Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер.

Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудо-сберегательных касс. При этом используется следующий порядок. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2–3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50 % стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50 % стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2–5 лет.

- отсутствует свобода выбора жилья гражданином, так как вся схема ориентирована на конкретные дома;

- ориентирована на решение проблем строителей по продаже неликвидного жилья по монопольно завышенным ценам.

Кроме того, при данной схеме существует риск затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает ее еще более дорогой и рискованной для населения. Для нее характерны все недостатки системы участия в долевом строительстве.

Оценить потенциальный масштаб такого кредитования граждан для цели приобретения жилья в рамках системы стройсбережений достаточно сложно, так как система должна быть изначально совершенно прозрачной для населения и гарантировать им как сохранение средств на этапе накопления, так и кредитование на заранее согласованных условиях, что в условиях высокой инфляции и экономического кризиса банки гарантировать не в состоянии. Следует отметить, что в основе успешного развития сберегательных систем лежит надежность и стабильность экономики стран, их внедряющих. Наиболее слабым местом системы сбережений является то, что для ее успешного функционирования необходимо постоянное привлечение новых ресурсов. Низкие ставки по вкладам в условиях роста стоимости денег перевешивают возможность получения льготного кредита. Что и наблюдалось в 80-х годах в США при банкротстве большого количества ссудо-сберегательных организаций и в Германии – в 70 – 80-х годах, когда правительство ФРГ с огромным трудом, не поднимая скандала, покрыло убытки обществ стройсбережений, не допуская их банкротства. В условиях отсутствия такой стабильности в России необходимые объемы субсидирования могут резко вырасти и достичь неприемлемого уровня, либо реальные (с индексацией на инфляцию) платежи по процентам окажутся настолько низкими, что у вкладчиков не будет стимулов для выполнения контрактных обязательств.

В отношении создания вторичного рынка закладных существует несколько проектов, реализуемых в России.

Выше мы уже рассматривали основные проблемы, с которыми сталкиваются развивающиеся страны при формировании у себя национальной системы ипотечного кредитования. Проблемы, возникающие в России, во многом схожи с теми, которые существуют в других странах с развивающейся рыночной экономикой. При этом основные причины возникающих проблем лежат как в плоскости экономических сложностей в условиях переходной экономики и экономического кризиса, так и в области юридических недоработок, историко-культурных особенностей и традиций, наложивших отпечаток на сложившуюся систему права и менталитет граждан.

Таким образом, обобщая опыт реализации программ ипотечного кредитования в регионах России и инициатив отдельных банков, можно сделать вывод, что практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем. Одной из основных проблем следует считать трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также проблему снижения рисков ипотечного кредитования, что напрямую завязано на полноту законодательного регулирования отношений.

Существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность – низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений – заставили искать какие-то промежуточные решения всех субъектов, заинтересованных в paзвитии рынка жилья. В некоторых регионах России развиваются суррогатные схемы, где элементы ипотечного кредитования используются в долевом участии. Другие регионы развивают стандартное кредитование, используя средства бюджета. Ряд коммерческих банков, определивших ипотечное кредитование как одно из направлений своего развития, реализуют свои программы ипотечного и квазиипотечного кредитования. На различных уровнях и различными субъектами жилищного рынка предпринимаются попытки привлечения средств граждан в сферу финансирования жилья с использованием различных, иногда даже «экзотических» схем. Общим недостатком всех описанных выше подходов является их изначально ограниченный характер. Как правило, за исключением банковских проектов по ипотечному кредитованию населения эти схемы не воспроизводимы в других регионах страны.

Следует отметить, что указанные выше проблемы не позволяют сегодня активно развиваться ипотечному кредитованию в регионах и стать одним из основных направлений деятельности коммерческих банков. Рассмотренный мировой опыт показывает, что только при активной роли государства, направленной на устранение законодательных, налоговых, экономических препятствий, возможно успешное развитие ипотечного кредитования. Ни отдельные субъекты РФ, ни коммерческие банки и другие участника рынка не в состоянии сами решить данную задачу без активной поддержки, в том числе и в виде государственных инвестиционных ресурсов, со стороны российского Правительства, Банка России и российских законодательных органов.