3.2.2. Региональные программы ипотечного жилищного кредитования

Поскольку администрации проводят инновационный тип развития, то воплощаемые ими сценарии развития ипотечных отношении базируются на различных моделях.

Некоторое распространение среди администрации городов получила идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров). Основная идея создания таких фондов состоит в следующем – фонд, используя бюджетные средства муниципалитета (области), финансирует строительство жилья, которое продается только тем жителям города, которые согласны продать (сдать по «зачету») свое уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично – получить рассрочку на 1–2 года. Как правило, стоимость «старого» жилья составляет примерно 50–60 % стоимости «нового», 20–25 % – собственные средства гражданина, на оставшиеся 15–30 % стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка.

Фактически при данной схеме региональный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтер, организуя, по сути, обмен с доплатой для жителей города, имеющих некоторые сбережения и готовых по заниженной (по сравнению с текущей рыночной) цене продать свои квартиры (произвести «зачет») региональному фонду.

В ряде других городов и регионов (Оренбург, Белгород, Удмуртия) получили развитие несколько иные схемы льготного кредитования населения на цели покупки жилья через создаваемые внебюджетные фонды по ставке процента намного ниже уровня инфляции.

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигации (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).

На сегодняшний день различные формы ипотечного и квазиипотечного кредитования существуют при поддержке местных властей в более чем 20 субъектах Российской Федерации. Так, в Оренбургской области в 1997–1999 годах выдано 65 кредитов для приобретения и строительства жилья на сумму более 2 млн. рублей. Ипотечные кредиты получают оренбуржцы, имеющие совокупный семейный доход oт 1,5 до 4,5 тыс. рублей в месяц на срок от 5 до 1,5 лет под 8–12 % годовых в рублях. Источником кредитования является областной бюджет.

В Хабаровском крае принята концепция внедрения и развития системы ипотечного кредитования, где определена роль государcтвенных и муниципальных органов в процессе формирования и внедрения ипотечного жилищного кредитования. Намечены направления деятельности этих органов. В документе отмечается, что система ипотечного кредитования должна стать в законченном виде самодостаточной и не требующей государственного финансирования. Одобренная концепция предполагает не только развитие ипотеки, но и решение сопутствующих ей вопросов совершенствования рынка жилья: улучшение качества жилья, снижение его себестоимости и др.

Привлечение в жилищное строительство средств предприятий и населения позволило республике Башкортостан увеличить темпы жилищного строительства. Их доля в 1997 году составила 95 %. Существенную роль в увеличении объемов индивидуального жилищного строительства в республике сыграла государственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета республики:

- кредитных ресурсов, передаваемых Башкирскому отделению Сбербанка РФ для выдачи ссуд населению на индивидуальное жилищное строительство, а также целевых кредитов для строительства жилья молодым малообеспеченным семьям.

- финансирования для обеспечения районов индивидуальной заcтройки инженерными коммуникациями (в 1995 году выделено 25,8 млрд руб., в 1996 году– 7,3 млрд руб., в 1997 году – 10,0 млрд руб.).

Наряду с этим в 1997 году за счет кредитных ресурсов Башкирского отделения Сбербанка РФ для предоставления льготных ссуд населению на индивидуальное жилищное строительство выделено 100,0 млрд руб. с взиманием 8 % годовых сроком на 10 лет с началом погашения ссуды и уплаты процентов через 3 мес. со дня получения. Разница в процентах возмещается за счет средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства, особенностью работы которого является предоставление жилья на платной основе. Утверждено временное положение об ипотечном жилищном кредитовании в г. Уфе.

В сентябре 1997 года. в акционерном банке экономического развития «Башэкономбанк» создан и начал функционировать отдел ипотечного кредитования, задачей которого является привлечение денежных средств населения на жилищные накопительные счета банка и выдача ипотечных жилищных кредитов под залог приобретаемого или уже имеющегося жилья. В настоящее время в столице Башкирии Уфе принято постановление «Об ипотечном жилищном кредитовании в городе Уфе».

В Республике Коми наработан опыт по льготному жилищному кредитованию коммерческих банков и выдаче ссуд на жилье. При этом за счет средств республиканского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки рефинансирования по жилищным кредитам, предоставляемым гражданам. Была разработана и успешно применена на практике система жилищных контрактов. Граждане, заключившие эти контракты, получают возможность за счет собственных средств постепенно выкупать жилье, при этом средства граждан защищены от инфляции, поскольку накапливаются не денежные средства, а квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых на вторичном рынке. Гражданам, внесшим не менее 70 % от стоимости приобретаемого жилья, предоставляется рассрочка платежа на недостающую сумму сроком от трех до пяти лет с проживанием в приобретенных квартирах.

В Красноярском крае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в 1994 году, когда администрация края yтвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда. В начале 1993 года был образован краевой жилищный фонд, в котором жилые помещения предоставлялись определенным категориям граждан только по договору аренды. Арендатор сам выбирает срок выкупа жилого помещения, но не позднее чем через 15 лег. Выбор арендатором конкретного срока выкупа отражается в заключенном с ним договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором фиксируется график платежей жилищному фонду в счет выкупа жилого помещения. При заключении договора его выкупная стоимость выражается в числе минимальных размеров оплаты, установленных законодательством РФ на момент заключения договора труда. Жилое помещение переходит в собственность арендатора при уплате числа минимальных размеров оплаты труда, указанного в договоре. До настоящего времени с помощью института аренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия более 2000 семей края. При этом более 120 из них уже выкупили жилые помещения, т. е. стали их собственниками. За 4 года существования в крае института аренды жилья с правом выкупа на подобное ипотечное кредитование было выделено из бюджета края более $6 млн.

Однако ипотечное кредитование с помощью института аренды жилого помещения с правом выкупа имеет и определенный недостаток – отсутствие у гражданина свободы выбора жилого помещения, поскольку ему в аренду предлагают имеющееся у арендодателя конкретное жилое помещение.

В ноябре 1996 года новгородская городская дума утвердила «Временное положение об условиях и порядке предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья». Кредиты предоставляются сроком до 10 лет в пределах социальной нормы общей площади жилья и не должны превышать 70 % от стоимости фактически приобретаемого жилья.

В настоящее время в г. Рязани принята программа развития кредитования, по условиям которой размер предоставляемого кредита составляет от 5 до 140 тыс. рублей; выплата суммы кредита производится в течение 7–15 лет (в зависимости от размера кредита) под 7 % годовых; размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 20 % совокупного (семейного) месячного дохода покупателей жилья; обеспечением кредита является залог банку приобретенной квартиры. Финансирование программы будет осуществляться городским бюджетом через специально созданный Рязанский ипотечный фонд. Право участия в программе имеют граждане, зарегистрированные по месту постоянного жительства на данной жилой площади в течение 3 лет и имеющие не более 20 м² общей площади на одного члена семьи. Стоимость приобретаемого (нового) жилья в среднем на одну семью составляет 300 тыс. руб. При взятии кредита на разницу в целях улучшения жилищных условий сумма кредита составляет в среднем 70–80 тыс. рублей.

В Белгородской области была использована схема, при которой жители области получали кредит на строительство жилья, в основном в сельской местности. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивалась, а рассматривался «сельскохозяйственный потенциал» граждан, т. е. результативность их подсобного хозяйства. Это было обусловлено тем, что возврат кредита осуществлялся не в денежной, а в натуральной форме в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продавалась по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Интересен подход к ипотечному кредитованию в вышеотмеченном городе Сарове Нижегородской области, где кредитование осуществляется бюджетом города не более чем 15–18 % от стоимости приобретаемого жилья, а в результате поступления налогов эти деньги, по расчетам местных специалистов, возвращаются в бюджет. Для кредитования создан специальный фонд. Основная идея создания таких фондов состоит в следующем: фонд, используя бюджетные средства муниципалитета (области), финансирует строительство жилья, которое продается только тем жителям города, которые согласны продать (сдать по «зачету») свое уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично – получить рассрочку на 1–2 года. Как правило, стоимость «старого» жилья составляет примерно 50–60% стоимости «нового», 20–25% – собственные средства гражданина, на оставшиеся 15–30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка. В результате реализации программы в г. Сарове 64 % стоимости предоставляемого жилья оплачивается городским бюджетом, 13 % составляет кредитная часть и 23 % – денежные средства граждан.

Лидерами в области развития ипотечного кредитования являются Москва и Санкт-Петербург, имеющие развитую инфраструктуру рынка недвижимости, наиболее благополучное с точки зрения доходов населения.

В Москве в 1998 году местными властями с участием специалистов Гарвардского университета была разработана программа ипотечного кредитования, основанная на американской модели организации рынка, в рамках которой любой москвич, способный внести 30 % от стоимости жилья, может получить оставшиеся 70 % взаймы от уполномоченных банков московского правительства. Последнее же обязалось рефинансировать банковские кредиты (т. е., по сути, выкупать у банков долги москвичей) при посредстве так называемого Московского ипотечного агентства (МИА). Городской бюджет должен выделить МИА средства для образования уставного капитала в объеме не менее 120 млн рублей. Основными задачами МИА правительством Москвы были определены: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных кредиторов МИА и рекомендуется всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса квалифицированных кредиторов МИА в будущем; выкуп у квалифицированных кредиторов МИА ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА (операции на вторичном ипотечном рынке); привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), а также поручительствами правительства Москвы. Основным финансовым источником для развития Московской ипотечной программы станут средства от реализации жилья (более 400 тыс. м²). Деньги oт их продажи пойдут в фонд московской ипотечной программы для обеспечения деятельности Московского ипотечного aгентства. Первоначально московское правительство планировало привлечь на реализацию программы из США $500 млн. Планировалось, что инвестором программы выступят крупные американские банки. Однако реально выданные рядом коммерческих банков по пpoграмме полторы сотни кредитов фактически были рефинансированы за счет московского бюджета. По оценкам экспертов, потребность москвичей в ипотеке составляет около 150 тысяч кредитов в год, а городской бюджет не успевает выполнять свои обязательства по рефинансированию ипотечных кредитов даже уже по выданным кредитам. Задолженность города участвующим и ипотечной программе банкам в настоящее время составляет около $4,5 млн (табл. 3).

В Москве действует также другая ипотечная программа – так называемые ссудо-сберегательные кассы (ССК). Но ипотекой систему ССК можно назвать лишь с большой натяжкой. По сути, это обычная строительная рассрочка. Кредиторами в рамках этой программы выступают строительные фирмы (Домостроительный комбинат №1 и некоторые другие); перед покупкой покупатель вносит 50 % стоимости жилья, а московское правительство компенсирует строителям вынужденное ожидание полной стоимости в форме налогового кредита.

В Санкт-Петербурге реализуется проект ипотечного кредитования совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, о котором было сказано несколько ранее. В целях создания нормативно-пpaвовой базы в регионе принят закон о развитии ипотечного кредитования, создан филиал Агентства. Ипотечные кредиты по программе выдаются по «классической» схеме ипотеки: заключается кредитный договор с заемщиком, квартира, приобретаемая за счет кредитных средств, оформляется в собственность заемщика и одновременно обременяется залогом в пользу кредитора до момента полного исполнения обязательств по кредиту. Кредиты выдаются на срок до 10 лет под 15 – 18 % годовых в валюте в размере от $5 до 80 тыс. (до 70% от стоимости приобретаемoй квартиры). Помимо программы, реализуемой Агентством, существует несколько инициативных проектов самих банков.

Т а б л и ц а 3

Основные параметры Московской ипотечной программы

В таблице обобщен опыт развития ипотечного кредитования в разных регионах России (табл. 4).

Таким образом, из представленного выше обзора региональных подходов к ипотечному кредитованию видно, что в основе большинства региональных программ – бюджетные ресурсы, выделяемые на их развитие, и активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств граждан в строительную сферу. В таком мегаполисе, как Москва, в сфере жилищного строительства занят примерно 1 млн жителей, поэтому бесперебойная работа строительного комплекса – это вопрос уже не только экономический, но и политический. В целом, рассматривая различные региональные ипотечные схемы, можно прийти к заключению, что навряд ли существует универсальная модель ипотечного жилищного кредитования, одинаково привлекательная для всех участников программы во всех регионах. В зависимости от региональных особенностей, социальной структуры населения и иных факторов, в каждом регионе может быть разработана и применена та или иная схема ипотеки.

Т а б л и ц а 4

Характеристика региональных моделей ипотечного жилищного кредитования