<<
>>

3.1.5. Ипотечное жилищное кредитование в азиатских странах

В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования.

Особую роль в стране играет созданный в 1988 году Национальный жилищный банк (НЖБ). Основная цель банка – создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка – это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. НЖБ активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе создавая новые финансовые компании и рефинансируя их кредиты. Вторую важную функцию – регулирования и контроля – НЖБ выполняет путем установления и контроля соблюдения стандартов ипотечного кредитования.

Коммерческие банки аккумулируют большую часть сбережений, что, однако, не сделало коммерческие банки лидерами жилищного кредитования. Причиной является быстрая, в отличие от ипотечного кредитования, оборачиваемость капитала в торговле и промышленности в условиях отсутствия длинных пассивов у большинства банков.

Одной из серьезных проблем развития ипотечного кредитования в Индии в условиях большого неофициального и полуофициального сектора национальной экономики является проблема нелегальных доходов в торговле и мелком бизнесе, что серьезно затрудняет возможности кредитования представителей этой группы. Одной из форм решения данного вопроса явилось развитие самофинансирующих общественных организаций при ипотечных кредиторах, когда кредиты выдаются не физическим лицам, а объединению физических лиц, несущему солидарные обязательства, в результате чего значительно повышается возможность управления кредитным риском.

Большинство ипотечных кредиторов в стране предоставляют стандартные кредиты с фиксированной процентной ставкой на срок до 15 лет.

Кредит не предоставляется гражданам старше 60 лет. Погашение кредита осуществляется ежемесячными платежами. Помимо расходов по обслуживанию кредита заемщик оплачивает налог на проценты (2 % от суммы процентного дохода), расходы по обслуживанию кредита. Помимо этого банки берут сбор за подачу заявления в размере от 0,5 до 1 % от суммы кредита и административный сбор в размере 1 % от суммы кредита.

В настоящее время процентная ставка значительно сократилась и составляет при сумме кредита 500 тыс. pyпий ($11800) 14,5 % годовых, снизившись на 100 базисных пунктов. В случае увеличения сроков кредитования процентная ставка по кредиту может вырасти на 25–50 базисных пунктов. Так как стоимость заемных ресурсов для банков ниже, чем для специализированных ипотечных кредиторов, процентные ставки по банковским кредитам несколько ниже. Однако специализация позволяет компаниям жилищного финансирования более профессионально работать на рынке, в результате чего их доля на рынке значительно больше.

Большую роль при реализации механизма трансформации сбережений в ипотечные кредиты в Индии играют Индийская корпорация страхования жизни и Индийская корпорация общего страхования, аккумулирующие средства через продажу страховых полисов, с одной стороны, и поставляющие ресурс на ипотечный рынок – с другой.

Вторичный рынок закладных в Индии практически не развит. Пилотный проект выпуска облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных отобранными финансовыми компаниями, пытался осуществить НЖБ. Однако ряд правовых и налоговых вопросов делает развитие вторичного рынка в Индии практически невозможным. Так, передача прав по кредиту требует передачи и залога, что может быть осуществлено в письменной форме в виде специального инструмента, стоимость регистрации которого составляет от 3 до 17 % (в зависимости от штата) от суммы секьюритизации (некоторые штаты снизили сбор до 0,1%). Кроме того, передача долга требует специальной регистрации, что в условиях формирования пула кредитов, выданных кредиторами из разных мест, делает данный процесс достаточно дорогим.

Существует также проблема по обращению взыскания на предмет залога.

Крайне интересным для формирования рынка ипотечного кредитования в России является опыт Таиланда. Рынок ипотечного кредитования в Таиланде является одним из наиболее развитых рынков в Азии. Основной причиной этого является то, что правительство страны уделяет большое внимание развитию ипотечного кредитования. В 1997 году в условиях азиатского финансового кризиса тайское правительство приняло новую экономическую программу, в которой жилищной сфере отводится роль локомотива по выводу страны из кризисного состояния. Ключевая роль в реализации программы отводилась Правительственному жилищному банку (ПЖБ), финансирование которого осуществляется Центральным банком Таиланда, а регулирование и контроль за которым проводятся тайским министерством финансов. В рамках программы, в условиях кризиса на рынке и минимальных объемов выдаваемых кредитов планировалась выдача кредитов сроком до 30 лет с процентной ставкой 9 % годовых (рыночная ставка тогда была 12–13 %). Только в первые три или пять лет ставка по кредитам фиксированная. Капитал ПЖБ был увеличен с 10 до 30 млрд бат. Программа была реализована достаточно быстро. В результате чего доля ПЖБ по вновь выдаваемым кредитам выросла с 32 % в 1996-м до 51 % – в 1997 году. В 1998 году в условиях низкой ликвидности ставки по кредитам выросли до 18–19 % годовых, однако ПЖБ продолжал предоставлять ипотечные кредиты по минимальным ставкам, что позволило сгладить кризисные явления на рынке.

В период кризиса ПЖБ стал ведущим элементом системы ипотечного кредитования. Только он осуществлял привлечение ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Однако в условиях кризиса цена привлечения для ПЖБ была достаточно высокая. Так, в 1998 году банк разместил двухлетние облигации (обычные выпуски банка на 3 и 5 лет) в объеме 5 млрд бат под 15,5 % годовых (маржа ПЖБ составляла около 250 базисных пунктов). Коммерческие банки имели право брать фонды у ПЖБ, привлеченные в виде размещения облигаций.

В результате осуществленных мероприятий в 1999 году ситуация на рынке стабилизировалась, банки начали активно конкурировать и наращивать свои ипотечные портфели, процентные ставки по кредитам снизились в среднем до 9 % годовых (некоторые банки в условиях активной конкуренции предлагали кредиты даже под 6,5–7,5 %).

Стабилизация рынка и рост конкуренции привели к снижению роли ПЖБ на рынке. Так, из запланированного ПЖБ объема выдачи кредитов в 1999 году на сумму 50 млрд бат в первой половине года было выдано ПЖБ кредитов только на 11 млрд, что составляет 22 % от запланированной годовой суммы. Таким образом, ключевая роль ПЖБ в условиях кризиса заключалась в снижении риска ликвидности для банковской системы, ограничении роста процентных ставок и ухудшении условий заимствования на ипотечном рынке.

Таким образом, обобщая опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах, можно выделить основные характеристики ипотечного кредитования в разных странах и регионах (табл. 2).

Т а б л и ц а 2

Основные характеристики систем ипотечного кредитования

Страны Преимущественно используемая модель ипотечного кредитования Основные инструменты привлечения средств Формы государственного участия в развитии ипотечного кредитования
США и Канада Вторичный рынок закладных Ценные бумаги, обеспеченные закладными Поддержка операторов вторичного рынка, налоговое стимулирование, государственное страхование кредитов, налоговое стимулирование
Западной Европы Одноуровневая, в последнее время набирает обороты рынок ипотечных облигаций Сберегатель-ные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование
Восточной Европы Одноуровневая Сберегатель-ные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование
Африки Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки создания вторичного рынка Сберегатель-ные счета Создание государственных кредитных организаций – операторов вторичного рынка
Азии Одноуровневая, в некоторых странах имеется вторичный рынок Сберегатель-ные счета, ценные бумаги, обеспеченные закладными Создание государственных кредиторов, направление государственных средств на ипотечное кредитование
Латинской Америки Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки создания вторичного рынка Сберегатель-ные счета Привлечение государством средств в ипотечное кредитование, создание государственных операторов вторичного рынка

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

<< | >>
Источник: Е.М. Дарьин,А.В. Трофимов,Т.Е. Трофимова,Д.В. Хавин. Ипотечное кредитованиеОбщие положения. 2004

Еще по теме 3.1.5. Ипотечное жилищное кредитование в азиатских странах:

  1. 3.1.3. Развитие ипотечного жилищного кредитования в странах Африки
  2. 11. Ипотечное жилищное кредитование
  3. 3.1.2. Американский опыт ипотечного жилищного кредитования
  4. 1.3. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России
  5. 1.4. Предпосылки внедрения системы ипотечного жилищного кредитования
  6. 1.2 История развития ипотечного жилищного кредитования в России
  7. 3.2.2. Региональные программы ипотечного жилищного кредитования
  8. 1.3. Проблемы организации системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе
  9. 2.2. Состав и функции основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования
  10. 2.2 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
  11. 1.2 Роль развития ипотечного жилищного кредитования в современных условиях.
  12. 1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России
  13. 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  14. 1.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования