3.1.4. Ипотечное кредитование в Латинской Америке
Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и ряде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка.
Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Mиpoвой банк для создания фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму $500 млн. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию – 5 % от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.Банки-участники эмитируют номинированные к курсу США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.
Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются:
- незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;
- незначительные суммы кредита, лишь в немногих странах сумма кредита превышает 30 % стоимости квартиры;
- концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего;
- ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов (часто получаемых перманентно).
В странах Латинской Америки существует три вида ипотечных кредитных продуктов, один из которых сейчас практически не используется.
Первый представляет собой кредиты, выдаваемые в долларах США. Второй продукт – кредиты с плавающими кредитными ставками, привязанными к конкретному местному индексу. Третий продукт – кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой – из-за высоких колебаний на финансовых рынках и связанного с этим повышенного риска инфляции сейчас практически не используется. С точки зрения последующей секьюритизации ипотек на внешнем рынке кредиты, номинированные в долларах, выглядят предпочтительней кредитов, индексируемых по местным индексам. Кроме того, необходимы определенные инструменты, например своп, позволяющие компенсировать резкую девальвацию или рост инфляции. Так, в Мексике в целях повышения доступности кредитов и возможности последующей секьюритизации, недавно стал использоваться кредитный продукт в национальной валюте с индексацией по росту инфляции. В некоторых латиноамериканских странах в результате проведенных реформ сформировалась достаточно развитая система долгосрочных сбережений, представленная частными пенсионными фондами и компаниями страхования жизни (Чили и ряд других).Специалистами отмечается, что для успешного развития первичного рынка ипотек в странах Латинской Америки в рамках жилищной политики должна быть активная роль государства, направленная на развитие рынка и механизмов частного инвестирования в ипотечный рынок, мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочного инвестирования, совершенствования процедур выдачи кредитов.
Особенностью финансового рынка стран Латинской Америки является его высокая зависимость от конъюнктуры на мировом рынке капиталов. В этих условиях снижение зависимости ипотечного финансирования от внешнего рынка возможно при условии развития механизмов трансформации внутренних сбережений в инвестиции.
Реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов и приватизации, и повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулирования внутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов.
Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика, Тринидад и Тобаго).
Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитных институтов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды. По мнению многих местных экспертов, страны Латинской Америки вполне способны «сжать историю» и в течение нескольких лет создать то, на что США потребовались десятилетия — высоколиквидный вторичный рынок закладных, который позволяет большому числу семейств с низкими доходами обзавестись собственными домами. Среди проблем, препятствующих реальному развитию секьюритизации ипотечных активов, следует отметить: правовые и институциональные ограничения; запутанные и сложные процедуры; недостаток опыта (лишь три страны: Аргентина, Чили и Колумбия – имеют опыт секьюритизации на сумму $850 млн); отсутствие национальных стандартов выдачи и обслуживания (ипотечных кредитов, что делает формирование пулов ипотек для секьюритизации дорогим и растянутым во времени; незначительная кредитная история по ипотечным кредитам; резкое сокращение возможности привлечения ресурсов в условиях финансового кризиса; незначительные объемы ипотечных кредитов; отсутствие стандартизованной документации; недостаточность отчетов по кредитной истории клиентов, получавших ссуды; нестабильность макроэкономических условий и отсутствие критической массы закладных, особенно в небольших странах. Тем не менее следующие предпосылки позволяют делать вывод о потенциально большой возможности успешного развития ипотечного кредитования: большой спрос на ипотечные кредиты в условиях неудовлетворенного спроса на жилье; успешное развитие первичного ипотечного рынка в некоторых странах; развитие рынка капитала вследствие проведенных реформ; потенциальная привлекательность ипотечных бумаг для иностранных инвесторов.Государство во многих странах Латинской Америки проводит активную политику, направленную на стимулирование развития ипотечного кредитования. Так, в Бразилии и ряде других стран созданы специальные государственные институты по развитию первичного и вторичного ипотечного рынка. Среди форм государственной поддержки большой популярностью пользуется субсидирование процентной ставки. В частности, субсидирование является одним из наиболее распространенных механизмов помощи семьям с небольшими доходами при получении ипотечного кредита.
Еще по теме 3.1.4. Ипотечное кредитование в Латинской Америке:
- Латинская Америка
- ЛАТИНСКАЯ АМЕРИКА
- Глава 37 ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ СВЯЗИ США СО СТРАНАМИ ЛАТИНСКОЙ АМЕРИКИ
- Торговые отношения между США и Латинской Америкой
- II.4.1. Интеграционные процессы в Латинской Америке
- КОЛОНИАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА ЛАТИНСКОЙ АМЕРИКИ
- ГЛАВА 13 Интеграционные процессы в странах Азии, Африки и Латинской Америки
- ПЕРИОД НЕЗАВИСИМОСТИ ЛАТИНСКОЙ АМЕРИКИ
- 10.3.4. ЕС и Латинская Америка и Азия. Европейская система предпочтений.
- V.2.4. Новые индустриальные страны Латинской Америки
- Экономика стран Латинской Америки и Карибского бассейна
- ПРОЯВЛЕНИЯ КРИЗИСА 1920 г. В СТРАНАХ ЛАТИНСКОЙ АМЕРИКИ