3.1.2. Американский опыт ипотечного жилищного кредитования

В США исторически сформировалась двухуровневая система ипотечного кредитования. Причиной явилось желание правительства США добиться единообразия, или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.

С момента своего образования в 1938 году Fannie Мае предоставляет постоянный источник ипотечного финансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладных из институтов, выпускающих их, таких как сберегательные, заемные, ипотечные компании и коммерческие банки. Федеральная национальная ипотечная ассоциация была учреждена Американским правительством в 1938 году. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные — в собственности государства.

В 1968 году Федеральная национальная ипотечная ассоциация была разделена на два отдельных предприятия.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и выпускать ценные бумаги под государственную гарантию или государственное страхование, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.

Рынок долговых обязательств, выпущенных этими организациями, является сегодня крупнейшим в мире по объему обращающегося на нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг в начале 90-х годов почти $.3,5 трлн и на равных конкурирует с рынком американских правительственных ценных бумаг и превышает объем рынка корпоративных облигаций. Сегодня Fannie Мае – крупнейшая национальная корпорация по активам, а также крупнейший источник ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Mae торгует Нью-Йоркская биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых.

Fannie Мае помогла 8,5 млн семей купить дома в 1980-х и планировала помочь еще более чем 12 млн в 1990-х. Более того, она собирается предоставить $1 трлн США на целевое кредитование для 10 млн домов к концу десятилетия. Целевое кредитование будет служить для семей с низкими и средними доходами, меньшинствам, новым иммигрантам, жителям центральных городов и других территорий, а также людям, особо нуждающимся в жилье.

В настоящее время правительственные агентства выполняют следующие основные функции на ипотечном рынке:

- определяют общие стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

- проводят с помощью передовых технологий финансового инжиниринга привлечение средств на рынок ипотек по ставкам несколько ниже, чем на частном рынке (на 25–30 базисных пунктов), благодаря чему выдаются более дешевые по стоимости обслуживания кредиты;

- осуществляют специальные программы повышения доступности кредитов для семей с низкими доходами;

- с помощью механизма рефинансирования кредитных операций сглаживают циклические колебания на рынке.

Основным инструментом секьюритизации ипотечных активов являются так называемые ценные бумаги, обеспеченные закладными.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства. В последние годы активность на рынке ипотечного кредитования в Канаде значительно возросла. Большую роль в этом сыграло создание Канадской ипотечной и жилищной корпорации (СМНС). Основная задача корпорации – приобретение закладных и выпуск ипотечных ценных бумаг. Кроме того, канадская корпорация является гарантом сделок на вторичном рынке закладных, выступая на нем от имени правительства страны.

Подводя итог описанию опыта ипотечного кредитования в развитых странах, следует отметить, что успешное формирование и развитие национальных систем ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на прямую поддержку и развитие национальной ипотечной системы. Данный вывод важен для правильного понимания роли государства в формировании национальной системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой.

Как показывает мировой опыт, методы проведения экономическoй политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования можно методологически разделить на методы общего регулирования и специальные методы, характерные только для рынка ипотечного кредитования. Общие методы экономической политики в свою очередь разбиваются на методы кредитно-денежной политики и методы налоговой политики.

К специальным методам правительства относятся:

1. Инициирование создания специальных организаций – операторов вторичного рынка с целью его развития (США, Канада). Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, по сравнению с частными. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства (кредитную линию казначейства).

2. Стимулирование специализированных кредиторов – создание специальных законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция и др.).

3. Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов. Нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов, выданных по единым стандартам (США, Германия, Канада, Дания и др.).

4. Стимулирование первичных и вторичных рынков закладных с помощью программ государственного страхования (США, Канада и др.).

5. Прямое регулирование процентных ставок.

6. Стимулирование заемщиков за счет кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.).

7. Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.

Помимо анализа опыта развития ипотечного кредитования в развитых странах крайне важно для понимания наиболее эффективного пути развития ипотечного кредитования в России проанализировать опыт развития ипотечного кредитования в других странах с переходной экономикой, экономическая ситуация в которых схожа с российской. Для оценки того опыта, который имеется в развивающихся странах, необходимо провести региональный анализ подходов, сложившихся при развитии ипотечного кредитования в этих странах.