<<
>>

3.1.1. Ипотечное кредитование в Европе

Выше уже упоминался процесс зарождения ипотечного кредитования в Древней Греции. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути развития развивалось несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования.

В условиях во многом сходных подходов к выдаче ипотечных кредитов основная суть отличия систем в особенностях механизма рефинансирования ипотечных активов. Одна система ипотечного кредитования начала возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10000 тыс. денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй – через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего. Среди основных принципов данной системы, называемой условно немецкой или одноуровневой: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут отличаться. Например, в дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система. Родоначальником и лидером на рынке здесь является Германия. Помимо Германии одноуровневая модель функционирует в Дании, Франции, Швеции, Финляндии и других странах. Другая система ипотечного кредитования, называемая двухуровневой, была сформирована в США и Канаде. Рассмотрим имеющийся опыт подробней.

В Европе прообраз современной системы ипотечного кредитования возник в Германии во второй половине XVIII века. Зарождение идеи организации системы ипотечного кредитования в Германии связано с королем Пруссии Фридрихом I.

По его указанию были созданы специальные кредитные кассы для кредитования под 4 % годовых дворян при условии обеспечения их землевладениями. Учет долгов должен был вестись в поземельной книге. Однако только в 1767 году при короле Пруссии Фридрихе II появился первый прообраз сегодняшних ипотечных банков – Силезский Ландшафт – специальное кредитное товарищество для предоставления ипотечных кредитов прусским дворянам. Побудительным мотивом его появления явился, с одной стороны, острый кредитный голод в Пруссии, требующий специальных решений короля, и высокое недоверие кредиторов, с другой. Документом, подтверждающим залоговое обеспечение конкретного поместья, являлся специальный документ – закладной лист (Hypothekenbrief). Закладной лист обеспечивался не только залогом недвижимого имущества, относящегося к этому документу, но также и всем иным недвижимым имуществом, входящим в Ландшафт, а дворяне, входившие в Ландшафт, несли субсидиарную ответственность по всем обязательствам Ландшафта. Закладной лист выдавался заемщикам Ландшафта только на половину стоимости поместья, а передача закладного листа влекла и передачу ипотеки. Денежные средства заемщик получал путем продажи закладных листов. Так как обеспечением выступали дворянские поместья, закладные листы имели хорошую ликвидность. Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры; какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг другa, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги ведутся чиновниками органов юстиции, и все изменения в нравах на недвижимость осуществляются через эти книги. Данные ее открыты, а закрепленный законом принцип публичного доверия к достоверности поземельной книги позволяет упростить процедуру изучения прав собственности на имущество.
Иначе пришлось бы прибегать к дорогостоящим услугам адвокатских контор. Цель поземельной книги – обеспечить инвестору получение ясного представления о том, кто является собственником недвижимости. Но именно это положение и не обеспечивается нормативными актами ряда стран. Кроме того, частная собственность на недвижимость в настоящее время существует не в том объеме, который необходим для существования работоспособного рынка недвижимости.

Финансирование ипотечного кредитования через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками, помимо Германии, активно развивалось в Дании, Швеции, Финляндии и ряде других стран. Ипотечным облигациям в Европе присущ ряд характеристик:

- они выпускаются только ипотечными банками;

- их оборот регулируется специальными органами надзора;

- они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости;

- удовлетворение держателей облигации производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка;

- качество облигаций должно быть подтверждено в комиссии ЕЭС.

Данным характеристикам отвечают ипотечные облигации, выпускаемые в Германии, Дании, Австрии, Франции, Испании, Италии и Люксембурге. Ипотечные облигации, обращающиеся в Португалии, Нидерландах, Швеции и Норвегии, не отвечают общим требованиям, описанным выше. Гарантии по ипотечным облигациям дополнительно обеспечиваются тем, что ипотечные банки ограничены в перечне выполняемых операций и в объемах выпускаемых облигаций, а все ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации, заносятся в специальные реестры и постоянно проверяются органами надзора.

За счет ипотечных облигаций в 1998 году было профинансировано более 19 % всех ипотечных сделок в странах ЕЭС на сумму 511 млрд евро.

Другая популярная форма финансирования ипотек в Европе – это система стройсбережений. Современные строительные сберегательные кассы – один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

В соответствии со сберегательными контрактами граждане в течение нескольких лет вносят средства по определенному плану, выполнив который, они имеют право получить кредит в пределах общей суммы сбережений.

Максимальная сумма накопленных средств обычно составляет около $12–15 тыс. США. Контракты заключаются на срок от 4 до 6 лет при условии выплаты премии вкладчику. Размер премии обычно составляет около 30% от суммы средств, накопленных в течение года; выплата производится ежегодно из расчета средств, внесенных в данном году. Целью данной премии является повышение уровня доходности по вкладам, делающего данные вклады высоко конкурентоспособными по сравнению с рыночными ставками. Процентные ставки по кредитам в рамках данной системы на 2–3 процентных пункта ниже рыночных. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) – фиксированные на все время действия контракта. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа – 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5–6 % годовых (в среднем на 4 % ниже рыночных).

Формы государственной поддержки не ограничиваются только ежегодными премиями вкладчикам стройсберкасс. После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику – в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

В Германии и в других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача субсидии (или госпремии) происходит независимо от того, забирает ли человек потом эти деньги или же направляет их в жилищное строительство.

Если вкладчик в течение 6–7 лет держал свои деньги в стройсбербанке, то субсидия выдается в любом случае, потому что эти деньги работали в реальном секторе экономики и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений. В этих условиях значительное количество граждан (в сегодняшней Германии – около 20 % участников программы стройсбережений) не планируют для себя никакого жилищного строительства, а просто рассматривают систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств и получения премии, т.е. в конечном счете извлечения дохода. Государство считает это выгодным для себя. Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд немецких марок. Кроме того, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращался государству в виде 2,8 марки налогов.

Иные модели контрактных жилищных сбережении функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции в 1852 году было учреждено Credit Foncier de France. Это учреждение значительно расширило возможности централизованного получения ипотечного кредита на сельскохозяйственные цели и способствовало равномерному распределению капитала по всей территории Франции. Основным отличием французских ипотечных бумаг было то, что они не обеспечивались конкретным активом недвижимости, а обеспечивались всем пулом недвижимости. Именно тогда появился независимый от конкретного актива недвижимости инструмент – закладной лист. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75 % годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов – так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс.

франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8 % годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4–5 %. Крупнейший земельный банк (Credit Foncier de France) и его филиал предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

За счет сберегательных обществ в Европе финансируется: в Бельгии – 50 % ипотечных сделок, во Франции – 76 % ипотечных сделок, в Норвегии – 38 %, в Aвстрии – 35 %.

В целом следует отметить, что ипотечный рынок играет важную роль в современной Европе, объем непогашенной ипотечной задолженности сегодня составляет 3 трлн экю, или 30 % ВВП. Как и по другим рынкам, страны ЕС пытаются унифицировать правила регулирования рынка ипотечного кредитования, гармонизировать стандарты оценки кредито- и платежеспособности, стандарты выпуска ипотечных облигаций. Однако различия в правовой и налоговой системе, в механизмах финансирования, в традициях и историческом опыте сдерживают формирование единого рынка ипотечного кредитования в рамках ЕС.

Среди последних тенденций на европейском ипотечном рынке следует отметить рост объема выпуска облигаций, обеспеченных закладными (MBS). Лидером здесь является Великобритания. Общее направление движения в таких странах, как Германия, Великобритания и ряде других, показывает, что все большее распространение получают более передовые фондовые технологии привлечения средств. Хотя роль традиционной ссудо-сберегательной системы в Европе продолжает оставаться важной.

Американский опыт кредитования существенно отличается от опыта, имеющегося в Европе. В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США – это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные коммерческие и сберегательные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.

Среди основных форм финансирования ипотечного кредитования в США можно выделить:

- секьюритизацию (трансформацию ипотек в форму ценных бумаг, ими обеспеченных) ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (ипотечные и коммерческие банки);

- сберегательные счета (ссудо-сберегательные ассоциации).

<< | >>
Источник: Е.М. Дарьин,А.В. Трофимов,Т.Е. Трофимова,Д.В. Хавин. Ипотечное кредитованиеОбщие положения. 2004

Еще по теме 3.1.1. Ипотечное кредитование в Европе:

  1. 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа
  2. Ипотечное кредитование
  3. 2.3 Финансовые риски ипотечного кредитования.
  4. Особенности ипотечного кредитования
  5. 11. Ипотечное жилищное кредитование
  6. 5.1 Сущность ипотечного кредитования
  7. 2.7. Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования
  8. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования
  9. Методы ипотечного кредитования недвижимости
  10. 3.1.5. Ипотечное жилищное кредитование в азиатских странах
  11. 3.2.3. Опыт банковского ипотечного кредитования