<<
>>

1.5.5. Банковское кредитование

Уже начиная с 1994 года некоторые коммерческие банки стали проводить операции по кредитованию граждан на приобретение жилья под залог, в первую очередь, коммерческие банки, так же как и финансово-устойчивые предприятия, начали выдавать кредиты на льготных условиях своим сотрудникам либо наиболее ценным клиентам банка.

По мере укрепления финансового положения коммерческих банков у них усилился интерес к запуску проектов по ипотечному кредитованию граждан, именно как к перспективному виду активных операций, даже с учетом тех рисков, которые присущи ипотечному кредитованию.

Основной фактор высокого кредитного риска предоставления кредитов на приобретение жилья состоял в проблематичности обращения взыскания на заложенное имущество и выселение должника в случае невозврата кредита.

Коммерческий банк или другая кредитно-финансовая организация выдает краткосрочный кредит (не более 3 лет) под высокий рыночный процент (25 и более % годовых).

Кроме того, в ряде случаев, связанных с проблемой взыскания заложенного имуществ у недобросовестного заемщика, банк требует от получателя кредита поручительства.

До кризиса августа 1998 года жилищные кредиты населению России предоставляли не более 20 российских банков, и только в валюте. Наибольшее распространение в этот период получила схема кредитования, оформляющаяся как «аренда с правом выкупа». Основная идея данной схемы состоит в следующем: кредит предоставляется не самому гражданину, а дочерней риэлторской фирме банка для приобретения жилья для данного клиента. Клиент банка заключает с риэлторской фирмой договор на право аренды жилья с правом последующего его выкупа и оплачивает за счет собственных средств 30 – 40 % стоимости жилья (это оформляется как первичный арендный платеж). На протяжении всего срока аренды квартира находится в собственности риэлторской фирмы, что защищает интересы банка в случае невыплаты арендных платежей, поступающих на погашение кредита для приобретения данной квартиры.

При данной схеме клиент лишался также значительной части своих собственных средств, потраченных на приобретение жилья, а юридически всего лишь на его аренду.

Практически одновременно с данной схемой целый ряд коммерческих банков начал проекты по «классическому» ипотечному кредитованию граждан на приобретение жилья, заключая с ними кредитный договор и договор ипотеки жилья, обеспечивающий основное обязательство. По сравнению со схемой «аренда с правом выкупа» ипотечное кредитование представляет собой огромный шаг вперед по направлению к цивилизованным нормам ведения банковского бизнеса.

Однако ввиду высоких кредитных ставок банковское кредитование, являющееся основой ипотечных систем развитых стран Запада, в России имеет достаточно слабое развитие.

Высокие процентные ставки по банковским ипотечным жилищным кредитам объясняются следующими обстоятельствами:

- непроработанность правового аспекта процедуры взыскания заложенного имущества, обеспечивающего возвратность выданных населению кредитов. Судебная практика обращения взыскания на жилье пока носит весьма ограниченный характер, не отработан механизм реализации заложенного жилья, судебного исполнения принятых решений, что очень повышает кредитные риски для банков;

- отсутствие у банков долгосрочных и относительно дешевых ресурсов, а также источников их получения. Предоставление же долгосрочных кредитов нарушает ликвидный баланс банка;

- невысокий среднедушевой официальный уровень доходов населения, не позволяющий ни создавать значительные накопления, ни рассчитываться по кредиту из текущих доходов;

- часть населения России имеет существенные «теневые» заработки, не учитываемые налоговой службой и официальной статистикой, что не просто затрудняет андеррайтинг заемщика, а нередко и вовсе закрывает ему путь к получению кредита;

- нестабильность социально-экономического положения заемщика (непостоянство места работы и нестабильность заработка) и кредитно-денежной системы страны, что порождает недоверие населения к банкам и мешает нормальным взаимоотношениям заемщиков и кредиторов.

В России ипотечное кредитование пока остается весьма рискованным.

Уровень рисков сегодня просчитать крайне сложно, что усугубляет ситуацию в сфере банковского кредитования приобретения и строительства жилья. Высокие риски порождают высокие процентные ставки, не выгодные потенциальным потребителям.

В связи с большой величиной процентных ставок по кредитам коммерческих банков заемщиками данной системы ипотечного кредитования могут быть, преимущественно, слои населения с достаточно высокими уровнями декларируемого дохода. Следует заметить, что удельный вес договоров ипотеки, имеющих целью приобретение заемщиком собственного жилья по данной системе, пока еще незначителен. В перспективе, с появлением более благоприятных условий для развития ипотеки, а также с принятием более выгодной для кредитора нормативной базы, банковское кредитование автоматически перерождается в классические формы ипотеки.

<< | >>
Источник: Е.М. Дарьин,А.В. Трофимов,Т.Е. Трофимова,Д.В. Хавин. Ипотечное кредитованиеОбщие положения. 2004

Еще по теме 1.5.5. Банковское кредитование:

  1. ВОПРОС: Объекты кредитования, субъекты кредитных отношений. Принципы и методы банковского кредитования
  2. КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ ПРИНЦИПЫ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ?
  3. 3.2.3. Опыт банковского ипотечного кредитования
  4. Граница кредитования и ее отражение в банковском учете
  5. 20.2. Банковское кредитование: основные нормативные требования
  6. 1. ОСНОВЫ МЕЖДУНАРОДНОГО БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  7. И. Р. Мязитов, г. Ульяновск БАНКОВСКОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ОБОРОННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ
  8. 2.3.2. Активные операции банков как форма банковского кредитования
  9. Деятельность строительных организаций по получению банковского кредита. Этапы процесса кредитования
  10. 2.4. Кредитные линии и срочные займы при международном банковском кредитовании