<<
>>

РЕЗЮМЕ

В данной главе рассматриваются инвестиционные возможности, связанные с недвижимостью. Основные темы главы: формы контроля или управления вложениями в недвижимость; техника оценки; эффект финансового рычага при вложениях в недвижимость; пассивные варианты инвестиций в недвижимость.

Анализ вложений в недвижимость начинается с инвестиционных целей.

Объекты недвижимости делятся на дома для личного проживания, недвижимость, приносящую доход, и спекулятивную недвижимость; риск и доходность, минимальные для личных домов, достигают самых высоких значений для спекулятивных объектов. В данной главе рассматриваются вложения за счет собственных средств, но можно использовать и заемный капитал с применением ипотечных схем. Недвижимость может приносить положительный текущий доход, например за счет арендных поступлений, или быть сопряжена с отрицательными текущими финансовыми потоками, в потенциале сулящими прирост капитала, как при спекуляциях необработанными земельными участками. Таким образом, для определения направлений анализа необходима постановка целей. Физическое имущество, сопряженные с ним юридические права и обязательства наряду с временным горизонтом и местом расположения являются важнейшими параметрами при анализе.

Стоимость зависит от четырех параметров: спроса, предложения, конкретного объекта недвижимости и процесса передачи прав на него. Эти факторы лежат в основе анализа недвижимости. Понятие спроса относится к параметрам, влияющим на готовность и способность людей покупать или арендовать недвижимость, тогда как под предложением понимается набор объектов, из которого могут выбирать потенциальные покупатели (или арендаторы). Характеристики объекта недвижимости включают все ограничения на его использование, местоположение объекта, окружающую среду и улучшения, а также оптимальную форму пользования. Процесс передачи прав включает доведение информации об объекте до рынка и переговоры об условиях контракта на продажу или аренду.

После анализа данных ценообразующих факторов нужно применить методы определения оценки рыночной стоимости и/или метод анализа потоков денежных средств, для того чтобы выяснить, сколько стоит объект.

Оценка рыночной стоимости осуществляется затратным методом, методом рыночных сравнений или доходным методом. Для этого могут потребоваться услуги профессиональных консультантов или аналитиков-оценщиков.

Для определения доходности вложений делается прогноз денежных потоков после уплаты налогов (включая амортизацию) и рассчитывается либо показатель чистой при

158

Глава 14

веденной стоимости, либо приблизительная доходность (внутренняя норма окупаемости. — Прим. науч. ред.). Такой анализ на основе конкретных рыночных данных позволяет инвестору определить инвестиционную привлекательность конкретного объекта. При принятии решений о вложении в недвижимость всегда необходимо учитывать уровень риска как существенный фактор. При инвестициях в недвижимость ведущую роль играет финансовый риск, возникающий в результате использования рычага. Наряду с этим необходимо принимать во внимание риск ликвидности.

Пассивные формы инвестирования в недвижимость включают вложения в трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью (REIT) и партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP). Они предлагают инвестору услуги профессионального управления при приобретении доли в крупном вложении, но могут отличаться высокими управленческими и трансакционными издержками и низкой ликвидностью.

<< | >>
Источник: Л. ДЖ. ГИТМАНА, М. Д. ДЖОНКА. Руководство по изучению учебника "Основы инвестирования". Пер. с англ. — М.: Дело. — 192 с.. 1997

Еще по теме РЕЗЮМЕ:

  1. РЕЗЮМЕ
  2. 7.3. Резюме
  3. Резюме
  4. 1. Резюме проекта
  5. РЕЗЮМЕ В СЕТИ ИНТЕРНЕТ
  6. 2.3. Аннотация и резюме
  7. Заявления, автобиографии, резюме
  8. Создание виртуального резюме на заказ
  9. Глава 24. СОВРЕМЕННАЯ ТЕОРИЯ ЦИКЛА. РЕЗЮМЕ
  10. 2.1. Резюме
  11. Резюме
  12. Пишем деловое резюме
  13. 9.4.3. «Составь резюме, деточка»
  14. 2-6. Резюме
  15. 3-8. Резюме
  16. 4-11. Резюме
  17. 5-7. Резюме
  18. 6-6. Резюме
  19. 7-8. Резюме