<<
>>

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2) рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е.

износа всех трёх видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производиться тремя способами:

- на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчётом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

- путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

- на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчёт принимаются прямые и косвенные издержки, а также предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а также прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.

<< | >>
Источник: Зимин А.И.. Инвестиции [Текст] : вопросы и ответы. - М.: ИД «Юриспруденция». - 256 с. - (Сврия «Подготовка к экзамену»).. 2006

Еще по теме Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода:

  1. 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  2. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
  3. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе
  4. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
  5. Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
  6. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода
  7. 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  8. 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  9. 4.6 Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  10. Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
  11. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж
  12. Лекция 5. Рыночные методы определения стоимости объектов недвижимости