<<
>>

Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе

Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:

1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи сопоставимых (аналогичных оцениваемому объекту) объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);

2) тщательно проверяется информация о сделках;

3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;

4) выявляются адекватные данному случаю оценки элементы сравнения;

5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;

6) корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся к одной величине - к стоимости оцениваемого объекта.

Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объёма; единицу недвижимости.

Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.

При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов (элементы сравнения), которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному учёту при оценке являются:

1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;

2) условия финансирования сделки (учет заёмного и привлечённого капитала);

3) условия и время продажи (в том числе юридическая чистота сделки);

4) местоположение объекта;

5) физические (технические) параметры объекта;

6) экономические параметры объекта и окружения;

7) экологические параметры объекта и окружения;

8) характер, интенсивность использования;

9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью.

Поправки по единицам и элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим переводом в денежные единицы.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов.

Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшие значения которых придаётся оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

<< | >>
Источник: Зимин А.И.. Инвестиции [Текст] : вопросы и ответы. - М.: ИД «Юриспруденция». - 256 с. - (Сврия «Подготовка к экзамену»).. 2006

Еще по теме Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе:

  1. 4.6 Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  2. Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
  3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
  4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
  5. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж
  6. Лекция 5. Рыночные методы определения стоимости объектов недвижимости
  7. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости
  8. 37.4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  9. 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  10. 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  11. 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  12. Методы оценки стоимости бизнеса, реализуемые в составе сравнительного (рыночного) подхода
  13. 36.3.1. РОЛЬ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА В ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА