Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе
1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи сопоставимых (аналогичных оцениваемому объекту) объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);
2) тщательно проверяется информация о сделках;
3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;
4) выявляются адекватные данному случаю оценки элементы сравнения;
5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;
6) корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся к одной величине - к стоимости оцениваемого объекта.
Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объёма; единицу недвижимости.
Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.
При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов (элементы сравнения), которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному учёту при оценке являются:
1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;
2) условия финансирования сделки (учет заёмного и привлечённого капитала);
3) условия и время продажи (в том числе юридическая чистота сделки);
4) местоположение объекта;
5) физические (технические) параметры объекта;
6) экономические параметры объекта и окружения;
7) экологические параметры объекта и окружения;
8) характер, интенсивность использования;
9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью.
Поправки по единицам и элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим переводом в денежные единицы.
При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов.
Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшие значения которых придаётся оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.
Еще по теме Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе:
- 4.6 Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
- Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
- Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
- Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж
- Лекция 5. Рыночные методы определения стоимости объектов недвижимости
- Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости
- 37.4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
- 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- Методы оценки стоимости бизнеса, реализуемые в составе сравнительного (рыночного) подхода
- 36.3.1. РОЛЬ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА В ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА