<<
>>

Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью

Реальная практика рыночных сделок с недвижимостью в большинстве случаев предполагает привлечение ипотечного кредитования, т.е. кредитования под залог недвижимого имущества. В этом случае можно говорить о том, что применяется финансовый рычаг - финансовый левередж (financial leverage).
Основное свойство финансового левереджа (финансового рычага) заключается в том, что, используя для инвестиций заёмный капитал, возможно приобретение в собственность объектов недвижимости с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по полученному кредиту процент.

Ипотечный кредит при покупке объекта недвижимости является привлекательным по следующим причинам:

- при покупке недвижимости лишь немногие покупатели обладают собственными денежными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта недвижимости;

- те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для её приобретения средства, стремятся снизить возможный риск вложений . капитала путем их диверсификации; I

- привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору контролировать большие объёмы недвижимости;

- инвестор имеет возможность получения льгот по налогообложению (использование налогового вычета, связанного с уменьшением облагаемого налогом дохода).

Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют две части: собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должна соответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому ставка капитализации также разделяется на два компонента: ставка капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная.

Ставка капитализации на собственный капитал - отношение ежегодных денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов.к сумме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.

Ипотечная постоянная - отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования.

Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового леве-реджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на её цену. Финансирование (как выгодное, так и не слишком выгодное) не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее - чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем более высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя недвижимости.

Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заёмных средств, превышает годовой процент по ссуде, финансовый левередж является положительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от приобретенной недвижимости не превышает процент по полученному кредиту, левередж считается отрицательным (в этом случае корректным будет вообще не говорить о финансовом левередже). В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейтральным (нулевым).

Используя левередж, инвестор может увеличить текущую отдачу от недвижимости, извлечь существенные материальные выгоды от увеличения стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсификацию своих активов.

Действие финансового левереджа можно пояснить следующей формулой:

К

гск ~гИК+ — (%к-гк),

где гск доходность собственного капитала инвестора; гт - доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и ^отечный кредит); гк процентная ставка по ипотечному кредиту; К - величина ипотечного кредита; СК - собственный капитал инвестора

Необходимо указать на то, что на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние не только величина ипотечного кредита но в значительной степени и его доля в инвестированном капитала, а также способ погашения ипотечного кредита.

<< | >>
Источник: Зимин А.И.. Инвестиции [Текст] : вопросы и ответы. - М.: ИД «Юриспруденция». - 256 с. - (Сврия «Подготовка к экзамену»).. 2006

Еще по теме Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью:

  1. 37.3. ПРИЕМЫ ИПОТЕЧНО- ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  2. Методы ипотечного кредитования недвижимости
  3. 2.3 Финансовые риски ипотечного кредитования.
  4. 9. Основные положения системы ипотечного кредитования и ипотечно-инвестиционного анализа
  5. Действие представителя от имени нескольких заявителей при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о применении пункта 3 статьи 182 ГК РФ)
  6. Глава 5. НАЛОГОВАЯ БАЗА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ПОСРЕДНИЧЕСКИХ СДЕЛОК
  7. НАЛОГОВАЯ БАЗА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ПОСРЕДНИЧЕСКИХ СДЕЛОК
  8. Особенности ипотечного кредитования
  9. Сущность и основные принципы ипотечного кредитования
  10. Ипотечное кредитование