Инвестиционный анализ проектов
Стратегическое управление инвестиционными проектами и регулирование инвестиционных потоков строительной организации на рынке недвижимости осуществляются на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.
Ниже приведены примерные перечни технико-экономических показателей для регулирования инвестиционных потоков строительной организации (табл. 4). Все приведенные нами форматы оказывают существенное влияние на процессы стратегического управления инвестиционными проектами строительной организации на рынке недвижимости и обеспечивают повышение качества формирования концепции развития ИДСО.
На каждом этапе работы над инвестиционным проектом строительной организации в рамках стратегического управления ею и регулирования ее инвестиционных потоков при формировании концепции развития ИДСО на рынке недвижимости производится стоимостная оценка[50] [51]. В практике стратегического управления и регулирования инвестиционных потоков зарубежных строительных организаций составляется, по меньшей мере, четыре вида смет с возрастающей степенью точности как форм регулирования инвестиционных потоков4:
-предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта. Допустимая погрешность оценки составляет 25—40%;
-первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15—25%;
-приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10—15%;
окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5—6%.
Таблица 4
Примерный перечень технико-экономических показателей для объектов
производственного назначения, жилых и общественных зданий.
Наименование показателя | Единица измерения |
1. Мощность предприятия, годовой выпуск продукции: |
|
в стоимостном выражении | млн. руб. |
в натуральном выражении | в соответствующих едини- |
| цах |
2. Общая площадь участка | та |
3. Коэффициент застройки | Коэффициент |
4. Удельный расход на единицу мощности: |
|
Электроэнергии | кВт*ч |
Воды | куб. м |
Природного газа | тыс. куб. м |
Мазута | т |
Угля | т |
5. Общая численность работающих | человек |
6. Годовой выпуск продукции на одного работающего: | тыс. руб./человек |
В стоимостном выражении | ед./человек |
gt;3 натуральном выражении |
|
7. Общая стоимость строительства | млн. руб. |
В том числе СМР | млн, руб. |
8. Удельные капитальные вложения | руб. /ед. мощности |
9. Продолжительность строительства | мес. |
10 .Стоимость основных производственных фондов | млн, руб. |
/>11. Себестоимость продукции | тыс. руб. /ед. |
12. Балансовая (валовая) прибыль | тыс, руб. |
13. Чистя прибыль | тыс. руб. |
14. Уровень рентабельности производства | % |
15. Внутренняя норма доходности | % |
16. Срок окупаемости | лет |
17. Срок погашения кредита и других заемных средств | лет |
18. Число квартир, вместимость, мощность | в соответствующих едини- |
| цах |
19 Общая площадь земельного участка | та |
20. Общая площадь зданий и сооружений | кв. м |
21. Строительный объем | куб, м |
22. Коэффициент отношения жилой площади к общей | коэффициент |
23. Общая сметная стоимость строительства | млн. руб. |
в том числе сметная стоимость СМР | млн, руб. |
24. Средняя стоимость 1 м* площади (общей, жилой, по- | млн. руб. |
лезной) |
|
25. Показатели эффективности проекта | млн. руб. |
26. Продолжительность строительства | мес. |
Также нами в рамках формирования концепции развития ИДСО выделяются два метода регулирования инвестиционных потоков строительной организации - экспертиза и инжиниринг инвестиционных проектов строительной организации. Рассмотрим их более подробно в привязке к вышеформализованным параметрам ИДСО на рынке недвижимости в современной экономике.
Работу по проведению экспертизы в рамках реализации мероприятий по стратегическому управлению инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительных организаций на рынке недвижимости целесообразно поручать группе экспертов, в число которых входят: специалист по промышленной экономике (желательно в качестве руководителя группы), специалист по анализу рынка, технолог, инженер — специалист по оборудованию, инженер-строитель, эксперт по управлению промышленностью и анализу хозяйственной деятельности, юрист, эксперты по специальным вопросам и др.
Задача этапа экспертизы проекта в рамках формирования концепции развития ИДСО на базе стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительной организации — определение ценности проекта с учетом всех его положительных и отрицательных последствий . Экспертизе подлежат помимо чисто технических аспектов: расчет эффективности проекта; воздействие на окружающую среду; коммерческие перспективы, включая рыночную привлекательность и спрос на продукцию проекта; экономический анализ общих последствий проекта для национального развития; социальные последствия проекта; административно-управленческие аспекты, имеющие целью определить организационные возможности реализации инвестиционного проекта строительной организации, что, несомненно, сказывается на качестве и интенсивности инвестиционных потоков строительной организации.
Мы также считаем необходимым в аспекте изучения методов стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительных организаций на рынке недвижимости рассмотреть инжиниринг — один из признанных методов повышения эффективности бизнеса, суть которой состоит в предоставлении услуг исследовательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитическою, производственного характера, включая подготовку ТЭО инвестиционного проекта строительной организации, выработку рекомендаций в области организации производства и управления, а также реализации продукции, что также положительно сказывается на качестве организации инвестиционных потоков строительной организации.
Понятие инжиниринга неразрывно связано с организационноструктурными формами его осуществления. Инжиниринговые услуги могут оказываться как традиционными проектными организациями, так и специализированными инжиниринговыми компаниями, способными оказывать услуги в различных предметных областях и привлекать к выполнению работ необходимых участников. [52]
Различают следующие направления инжиниринга в рамках реализации мероприятий стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительной организации на рынке недвижимости в рамках формирования соответствующей концепции развития инвестиционной деятельности (табл.
5)%:Таблица 5
Направления инжиниринга в рамках реализации мероприятий стратегического управления инвестиционными проектами строительной организации на рынке недвижимости
Вил инжиниринга | Характеристика |
Проектный инжиниринг | Предынвестиционные исследования, оформление нсходно-разре- шителыюй документации, разработка обоснований инвестиций. ТЭО (проектов) строительства, сбор исходных данных и подготовка заданий на проектирование, осуществление функций генерального проектировщика. разработка специальных разделов проекта, экспертиза, сопровождение проектов |
Технологиче ский инжиниринг | Предоставление заказчику строительных и «эксплуатационных» технологий вместе с лицензиями на их использование, технологическое проектирование, формирование заказных спецификаций на технологическое оборудование |
Стоимостный инжиниринг | Разработка бюджетов и смет по проекту |
Финансовый инжиниринг | Разработка новых финансовых инструментов и операционных схем |
Производственный инжиниринг | Подготовка тендерной документации на поставки, работы и услуги; подготовка производства и организация работ, надзор за изготовлением. поставками и производством работ, организация контроля качества, организация пуско-наладочных работ, услуги по эксплуатации объекта |
Комплексный (системный) инжиниринг | Совокупность инжиниринговых услуг, обеспечивающая возможность реализации проектов «иод ключ» или но системе «BOOT». Данная система предполагает, что подрядчик не только проектирует и строит объект, но и эксплуатирует его в течение длительного (20—25 лет) срока, после чего передает его заказчику — обычно государству |
Консультационный инжиниринг | Инжиниринговые услуги любого из перечисленных направлений, оказываемые в форме советов, рекомендаций и подготовки решений для заказчика |
Структура функций инжиниринга в системе стратегического управления инвестиционным проектом и регулирования инвестиционных потоков строительной организации на рынке недвижимости приведена на схе- v’ Варламов Н.В.
Организация и проведение подрядных торг ов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве. М.: Инфра-М, 2004. С. III.
ме 13. В соответствии с этой структурой зарубежные строительные организации нередко применяют два вида контрактов на управление проектами: на инжиниринг и собственно управление проектами (УП). Вместе с тем, учитывая интегрирующую роль системы УП, чаще всею контракт бывает единым, включая как инжиниринг, так и УП5' для комплексного регулирования инвестиционных потоков строительной организации.
К важнейшим преимуществам системы инжиниринга как метода регулирования инвестиционных потоков строительной организации в рамках формирования соответствующей концепции развития инвестиционной деятельности следует отнести[53] [54]:
-повышение, при прочих равных условиях, эффективности инвестиций в строительные проекты в связи с появлением реальных рычагов воздействия на с мету/бюджет проекта;
• Gmpynmypa фуннцыо-гю-орвекту- ¦
Схема 13. Типичная структура функций инжиниринговой и управляющей систем стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительной организации
-сокращение сроков выполнения работ и производственных издержек;
-привлекательность для заказчиков перспективы консолидации в одних руках необходимого набора услуг, связанных с осуществлением инвестиционных проектов;
-появление реальных предпосылок для перехода к эффективному профессиональному управлению в связи с сосредоточением в руках строительной организации технической и стоимостной информации по проекту;
-снижение инвестиционных и других рисков для строительной организации, использующей систему инжиниринга;
повышение конкурентоспособности на отечественном и зарубежных рынках в связи с признанием деловым миром эффективности использования инжиниринга.
Ниже приведено усредненное распределение оплаты инжиниринговых услуг по видам, типичное для зарубежных (в основном американских) компаний (табл. 6).
Таблица 6
Распределение оплаты инжиниринговых услуг
Вид услуг | Доля в обшей стоимости, % |
Сбор исходных данных для проектирования | 3 |
Предпроектные работы (анализ исходных данных, согласование с заказчиком) | 7—10 |
Предварительное проектирование (Preliminary engineering) - проработка результатов прелпроектных работ, выполнение основного проекта - Basic engineering | 11—15 |
Согласование и утверждение Basic engineering | 6 |
Рабочее проектирование (Detailed engineering) | 24—25 |
Подготовка и выдача заказов на строительные работы | 7—10 |
Содействие и проведение торгов - обобщение данных, полученных на предыдущей стадии; получение предложений от подрядных фирм; рассмотрение и технико- экономическая оценка этих предложений, включая анализ цен на работы и услуги | 3—5 |
Наблюдение за строительно-монтажными работами | 20—30 |
Обслуживание проекта в гарантийный период | 3 |
Ниже приведены некоторые выводы из анализа информации но ведущим зарубежным компаниям-аналогам, использующим инжиниринг для повышения качества регулирования инвестиционных потоков и формирования соответствующей концепции развития инвестиционной деятельности:
-строительные организации, использующие инжиниринг как систему стратегическою управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков на рынке недвижимости, являются, как правило, одновременно и гак называемыми управляющими компаниями'™;
-услуги инжиниринга составляют в строительных организациях значительную долю (от 20 до 60%); [55]
-ряд организаций-аналогов имеют смешанный — инжинирингопроизводственный характер;
-сертифицированные (в рамках ISO 9000) системы управления работают практически во всех изученных строительных организациях;
-все строительные организации являются в достаточной степени финансово прозрачными;
-во всех строительных организациях имеются подразделения, специализирующиеся на современной информационной поддержке (БД и БнД) производственной деятельности, что положительно сказывается на качестве регулирования инвестиционных потоков и степени проработанности концепции развития инвестиционной деятельности строительной организации.
Еще по теме Инвестиционный анализ проектов:
- Влияние условий реализации проекта на его эффективность. Критические точки и анализ чувствительности инвестиционного проекта
- Тема 8. Бизнес-план инвестиционного проекта. Финансирование инвестиционного проекта
- ГЛАВА3 ОСНОВЫ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
- ГЛАВА 6 РИСКИ В АНАЛИЗЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
- 8. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
- АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ, ПОДДАЮЩИХСЯ ДРОБЛЕНИЮ
- ЧАСТЬ 2. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
- Глава 4 АНАЛИЗ ОПТИМИЗАЦИИ ВЫБОРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
- Глава 5 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
- 11.5. Анализ чувствительности показателей эффективности инвестиционных проектов
- ГЛАВА5 ОСОБЕННОСТИ АНАЛИЗА НЕКОТОРЫХ ВИДОВ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
- 4.3. Оценка и анализ эффективности инвестиционных проектов в условиях инфляции
- МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА И ОТБОРА ВАРИАНТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ. КРИТЕРИИ ОТБОРА ПРИ АНАЛИЗЕ ПРОЕКТОВ
- 5.3. АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В УСЛОВИЯХ ИНФЛЯЦИИ
- АНАЛИЗ ОПТИМИЗАЦИИ ВЫБОРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
- Основные допущения при анализе и оценке инвестиционных проектов
- Глава 1 ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
- 1.4. Анализ инвестиционных процессов. Денежные потоки от проекта