<<
>>

Инвестиционный анализ проектов

Стратегическое управление инвестиционными проектами и регулирование инвестиционных потоков строительной организации на рынке недвижимости осуществляются на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.

Ниже приведены примерные перечни технико-экономических показателей для регулирования инвестиционных потоков строительной организации (табл. 4). Все приведенные нами форматы оказывают существенное влияние на процессы стратегического управления инвестиционными проектами строительной организации на рынке недвижимости и обеспечивают повышение качества формирования концепции развития ИДСО.

На каждом этапе работы над инвестиционным проектом строительной организации в рамках стратегического управления ею и регулирования ее инвестиционных потоков при формировании концепции развития ИДСО на рынке недвижимости производится стоимостная оценка[50] [51]. В практике стратегического управления и регулирования инвестиционных потоков зарубежных строительных организаций составляется, по меньшей мере, четыре вида смет с возрастающей степенью точности как форм регулирования инвестиционных потоков4:

-предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта. Допустимая погрешность оценки составляет 25—40%;

-первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15—25%;

-приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10—15%;

окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5—6%.

Таблица 4

Примерный перечень технико-экономических показателей для объектов

производственного назначения, жилых и общественных зданий.

Наименование показателя

Единица измерения

1. Мощность предприятия, годовой выпуск продукции:

в стоимостном выражении

млн. руб.

в натуральном выражении

в соответствующих едини-

цах

2. Общая площадь участка

та

3. Коэффициент застройки

Коэффициент

4. Удельный расход на единицу мощности:

Электроэнергии

кВт*ч

Воды

куб. м

Природного газа

тыс. куб. м

Мазута

т

Угля

т

5. Общая численность работающих

человек

6. Годовой выпуск продукции на одного работающего:

тыс. руб./человек

В стоимостном выражении

ед./человек

gt;3 натуральном выражении

7. Общая стоимость строительства

млн. руб.

В том числе СМР

млн, руб.

8. Удельные капитальные вложения

руб. /ед. мощности

9. Продолжительность строительства

мес.

10 .Стоимость основных производственных фондов

млн, руб.

/>11. Себестоимость продукции

тыс. руб. /ед.

12. Балансовая (валовая) прибыль

тыс, руб.

13. Чистя прибыль

тыс.

руб.

14. Уровень рентабельности производства

%

15. Внутренняя норма доходности

%

16. Срок окупаемости

лет

17. Срок погашения кредита и других заемных средств

лет

18. Число квартир, вместимость, мощность

в соответствующих едини-

цах

19 Общая площадь земельного участка

та

20. Общая площадь зданий и сооружений

кв. м

21. Строительный объем

куб, м

22. Коэффициент отношения жилой площади к общей

коэффициент

23. Общая сметная стоимость строительства

млн. руб.

в том числе сметная стоимость СМР

млн, руб.

24. Средняя стоимость 1 м* площади (общей, жилой, по-

млн. руб.

лезной)

25. Показатели эффективности проекта

млн. руб.

26. Продолжительность строительства

мес.

Также нами в рамках формирования концепции развития ИДСО выделяются два метода регулирования инвестиционных потоков строительной организации - экспертиза и инжиниринг инвестиционных проектов строительной организации. Рассмотрим их более подробно в привязке к вышеформализованным параметрам ИДСО на рынке недвижимости в современной экономике.

Работу по проведению экспертизы в рамках реализации мероприятий по стратегическому управлению инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительных организаций на рынке недвижимости целесообразно поручать группе экспертов, в число которых входят: специалист по промышленной экономике (желательно в качестве руководителя группы), специалист по анализу рынка, технолог, инженер — специалист по оборудованию, инженер-строитель, эксперт по управлению промышленностью и анализу хозяйственной деятельности, юрист, эксперты по специальным вопросам и др.

Задача этапа экспертизы проекта в рамках формирования концепции развития ИДСО на базе стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительной организации — определение ценности проекта с учетом всех его положительных и отрицательных последствий . Экспертизе подлежат помимо чисто технических аспектов: расчет эффективности проекта; воздействие на окружающую среду; коммерческие перспективы, включая рыночную привлекательность и спрос на продукцию проекта; экономический анализ общих последствий проекта для национального развития; социальные последствия проекта; административно-управленческие аспекты, имеющие целью определить организационные возможности реализации инвестиционного проекта строительной организации, что, несомненно, сказывается на качестве и интенсивности инвестиционных потоков строительной организации.

Мы также считаем необходимым в аспекте изучения методов стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительных организаций на рынке недвижимости рассмотреть инжиниринг — один из признанных методов повышения эффективности бизнеса, суть которой состоит в предоставлении услуг исследовательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитическою, производственного характера, включая подготовку ТЭО инвестиционного проекта строительной организации, выработку рекомендаций в области организации производства и управления, а также реализации продукции, что также положительно сказывается на качестве организации инвестиционных потоков строительной организации.

Понятие инжиниринга неразрывно связано с организационноструктурными формами его осуществления. Инжиниринговые услуги могут оказываться как традиционными проектными организациями, так и специализированными инжиниринговыми компаниями, способными оказывать услуги в различных предметных областях и привлекать к выполнению работ необходимых участников. [52]

Различают следующие направления инжиниринга в рамках реализации мероприятий стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительной организации на рынке недвижимости в рамках формирования соответствующей концепции развития инвестиционной деятельности (табл.

5)%:

Таблица 5

Направления инжиниринга в рамках реализации мероприятий стратегического управления инвестиционными проектами строительной организации на рынке недвижимости

Вил инжиниринга

Характеристика

Проектный

инжиниринг

Предынвестиционные исследования, оформление нсходно-разре- шителыюй документации, разработка обоснований инвестиций. ТЭО (проектов) строительства, сбор исходных данных и подготовка заданий на проектирование, осуществление функций генерального проектировщика. разработка специальных разделов проекта, экспертиза, сопровождение проектов

Технологиче

ский

инжиниринг

Предоставление заказчику строительных и «эксплуатационных» технологий вместе с лицензиями на их использование, технологическое проектирование, формирование заказных спецификаций на технологическое оборудование

Стоимостный

инжиниринг

Разработка бюджетов и смет по проекту

Финансовый

инжиниринг

Разработка новых финансовых инструментов и операционных схем

Производственный инжиниринг

Подготовка тендерной документации на поставки, работы и услуги; подготовка производства и организация работ, надзор за изготовлением. поставками и производством работ, организация контроля качества, организация пуско-наладочных работ, услуги по эксплуатации объекта

Комплексный

(системный)

инжиниринг

Совокупность инжиниринговых услуг, обеспечивающая возможность реализации проектов «иод ключ» или но системе «BOOT». Данная система предполагает, что подрядчик не только проектирует и строит объект, но и эксплуатирует его в течение длительного (20—25 лет) срока, после чего передает его заказчику — обычно государству

Консультационный инжиниринг

Инжиниринговые услуги любого из перечисленных направлений, оказываемые в форме советов, рекомендаций и подготовки решений для заказчика

Структура функций инжиниринга в системе стратегического управления инвестиционным проектом и регулирования инвестиционных потоков строительной организации на рынке недвижимости приведена на схе- v’ Варламов Н.В.

Организация и проведение подрядных торг ов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве. М.: Инфра-М, 2004. С. III.

ме 13. В соответствии с этой структурой зарубежные строительные организации нередко применяют два вида контрактов на управление проектами: на инжиниринг и собственно управление проектами (УП). Вместе с тем, учитывая интегрирующую роль системы УП, чаще всею контракт бывает единым, включая как инжиниринг, так и УП5' для комплексного регулирования инвестиционных потоков строительной организации.

К важнейшим преимуществам системы инжиниринга как метода регулирования инвестиционных потоков строительной организации в рамках формирования соответствующей концепции развития инвестиционной деятельности следует отнести[53] [54]:

-повышение, при прочих равных условиях, эффективности инвестиций в строительные проекты в связи с появлением реальных рычагов воздействия на с мету/бюджет проекта;

• Gmpynmypa фуннцыо-гю-орвекту- ¦

Схема 13. Типичная структура функций инжиниринговой и управляющей систем стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительной организации

Схема 13. Типичная структура функций инжиниринговой и управляющей систем стратегического управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков строительной организации

-сокращение сроков выполнения работ и производственных издержек;

-привлекательность для заказчиков перспективы консолидации в одних руках необходимого набора услуг, связанных с осуществлением инвестиционных проектов;

-появление реальных предпосылок для перехода к эффективному профессиональному управлению в связи с сосредоточением в руках строительной организации технической и стоимостной информации по проекту;

-снижение инвестиционных и других рисков для строительной организации, использующей систему инжиниринга;

повышение конкурентоспособности на отечественном и зарубежных рынках в связи с признанием деловым миром эффективности использования инжиниринга.

Ниже приведено усредненное распределение оплаты инжиниринговых услуг по видам, типичное для зарубежных (в основном американских) компаний (табл. 6).

Таблица 6

Распределение оплаты инжиниринговых услуг

Вид услуг

Доля в обшей стоимости, %

Сбор исходных данных для проектирования

3

Предпроектные работы (анализ исходных данных, согласование с заказчиком)

7—10

Предварительное проектирование (Preliminary engineering) - проработка результатов прелпроектных работ, выполнение основного проекта - Basic engineering

11—15

Согласование и утверждение Basic engineering

6

Рабочее проектирование (Detailed engineering)

24—25

Подготовка и выдача заказов на строительные работы

7—10

Содействие и проведение торгов - обобщение данных, полученных на предыдущей стадии; получение предложений от подрядных фирм; рассмотрение и технико- экономическая оценка этих предложений, включая анализ цен на работы и услуги

3—5

Наблюдение за строительно-монтажными работами

20—30

Обслуживание проекта в гарантийный период

3

Ниже приведены некоторые выводы из анализа информации но ведущим зарубежным компаниям-аналогам, использующим инжиниринг для повышения качества регулирования инвестиционных потоков и формирования соответствующей концепции развития инвестиционной деятельности:

-строительные организации, использующие инжиниринг как систему стратегическою управления инвестиционными проектами и регулирования инвестиционных потоков на рынке недвижимости, являются, как правило, одновременно и гак называемыми управляющими компаниями'™;

-услуги инжиниринга составляют в строительных организациях значительную долю (от 20 до 60%); [55]

-ряд организаций-аналогов имеют смешанный — инжинирингопроизводственный характер;

-сертифицированные (в рамках ISO 9000) системы управления работают практически во всех изученных строительных организациях;

-все строительные организации являются в достаточной степени финансово прозрачными;

-во всех строительных организациях имеются подразделения, специализирующиеся на современной информационной поддержке (БД и БнД) производственной деятельности, что положительно сказывается на качестве регулирования инвестиционных потоков и степени проработанности концепции развития инвестиционной деятельности строительной организации.

<< | >>
Источник: Кирпичный В.Ю.. Формирование и развитие инвестиционного потенциала строи тельной организации : монография. 2005

Еще по теме Инвестиционный анализ проектов:

  1. Влияние условий реализации проекта на его эффективность. Критические точки и анализ чувствительности инвестиционного проекта
  2. Тема 8. Бизнес-план инвестиционного проекта. Финансирование инвестиционного проекта
  3. ГЛАВА3 ОСНОВЫ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  4. ГЛАВА 6 РИСКИ В АНАЛИЗЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  5. 8. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  6. АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ, ПОДДАЮЩИХСЯ ДРОБЛЕНИЮ
  7. ЧАСТЬ 2. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  8. Глава 4 АНАЛИЗ ОПТИМИЗАЦИИ ВЫБОРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  9. Глава 5 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
  10. 11.5. Анализ чувствительности показателей эффективности инвестиционных проектов
  11. ГЛАВА5 ОСОБЕННОСТИ АНАЛИЗА НЕКОТОРЫХ ВИДОВ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  12. 4.3. Оценка и анализ эффективности инвестиционных проектов в условиях инфляции
  13. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА И ОТБОРА ВАРИАНТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ. КРИТЕРИИ ОТБОРА ПРИ АНАЛИЗЕ ПРОЕКТОВ
  14. 5.3. АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В УСЛОВИЯХ ИНФЛЯЦИИ
  15. АНАЛИЗ ОПТИМИЗАЦИИ ВЫБОРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  16. Основные допущения при анализе и оценке инвестиционных проектов
  17. Глава 1 ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  18. 1.4. Анализ инвестиционных процессов. Денежные потоки от проекта