<<
>>

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ВЛОЖЕНИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

  Составной частью инвестиционного портфеля предприятия являются инвестиции в недвижимость. Рынок недвижимости - неотъемлемый элемент рыночной экономики в целом и место приложения достаточно значительных инвестиций.
В деятельности множества инвесторов на уровне предприятий весьма часто возникает необходимость вложения средств в недвижимость как по производственным (приобретение зданий, сооружений, общественных построек и т.д.), так и по конъюнктурным соображениям

(размещение временно свободных средств с учетом возрастания цен на недвижимость).
В последнее время перед большинством российских предприятий возникла новая для них экономическая проблема приобретения в собственность такого специфического объекта недвижимости, как земля. Приобретение недвижимости в связи с тем, что ее собственник связывает себя с ней достаточно надолго, по определению должно быть отнесено к стратегическим инвестициям. И здесь во всех случаях предприятию необходимо практиковать обоснованный экономический подход к вложению средств.
В связи с этим в процессе обоснования инвестиционной программы вложения этих средств возникает необходимость решения по крайней мере двух проблем: оценки недвижимости; определения целесообразности и экономичности приобретения именно данного объекта недвижимости.
Существует ряд методов, позволяющих получить ответы на возникающие при этом вопросы и принять правильное решение. Рассмотрим некоторые из них. Затратный метод оценки недвижимости. Основой его является требование обеспечить такие условия, чтобы приобретатель недвижимости не платил больше, чем стоит новое строительство с учетом текущих цен на землю, строительные материалы и работы. Оценочная стоимость объекта недвижимости при этом определяется как разность между стоимостью его полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли. Расчет осуществляется по формуле:
Цн = ПСВ - И + Ц;1              (4.20)
или
Ц„ = ПСЗ - И + Ц(,              (4.21)
стоимость недвижимости, в которую намеревается вложить свои средства инвестор; полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;
полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
стоимость износа оцениваемого имущества; стоимость участка земли.

Все исходные данные для расчета Цп по обеим формулам должны быть предметом всестороннего и глубокого обоснования, обеспечивающего их объективную оценку. Рыночный метод, применение которого основано на анализе цен фактически проданных на рынке объектов недвижимости, по своим характеристикам аналогичных тому объекту, в который предполагается вложить средства. С этой целью должна использоваться достаточно полная конъюнктурная информация, не только отражающая цены проданных объектов, но и позволяющая через определенные поправочные коэффициенты установить наиболее приемлемую цену приобретения желаемого объекта.

При этом рыночная стоимость такого объекта определяется по формуле:
(4.22)
где Ц()              — рыночная цена проданных аналогичных объек
тов, принимаемая в расчет как усредненная по всей совокупности проданных объектов;
KJf К2,              Кл — поправочные коэффициенты.
Все исходные данные для расчета Ци рыночным методом по вышеприведенной формуле представлены в задании для каждого из вариантов. Метод прямой капитализации. В этом случае рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле:
(4.23)
где Р — годовая операционная прибыль от объекта, определяемая
по группе объектов как усредненная величина;
R — норма капитализации, т.е. величина приведения потока дохода к его текущей стоимости (по существу, коэффициент дисконтирования, определяемый по фактическим результатам реализации объектов недвижимости на рынке).
Все исходные данные для расчета Цп методом прямой капитализации по вышеприведенной формуле также должны быть тщательно исследованы и с максимальной объективностью оценены. Но сама стоимостная оценка недвижимости зависит от того, какими будут заданы инвестором обеспечиваемый ею годовой доход, который он предполагает получить (с учетом показателей сравниваемых объектов), а также принимаемая им норма капитализации.

То есть в данном случае имеет место достаточно сильный элемент субъективизма и многое зависит от опытности инвестора, его осторожности, умения дать взвешенные оценки желаемым результатам.
Достаточно распространенной является также оценка недвижимости методом капитализации дохода (дисконтирование денежных потоков).
Стратегические решения об инвестировании средств в недвижимость должны приниматься не только на основании оценки результатов такого инвестирования в текущем и прошлых периодах, но и с учетом оценки будущих доходов от недвижимости в течение того срока, когда она будет оставаться в собственности инвестора. Для этой цели используется оценка недвижимости методом капитализации дохода, который она должна принести в процессе ее использования после приобретения. Сама эта оценка основывается на показателе NPV, который определяется как:
(4.24)
где Dr — годовой доход от недвижимости за период ее эксплуатации после предполагаемого приобретения минус последний год, когда инвестор намеревается ее продать;
Z — коэффициент дисконтирования;
Dn — доход в последний год эксплуатации недвижимости;
Dr — предполагаемая цена продажи недвижимости в этом году, после ее эксплуатации.
Ир — реальные инвестиции, необходимые для приобретения недвижимости.
В качестве реальных инвестиций используется цена приобретения недвижимости, определенная ранее описанными способами. Минимальной ценой продажи можно считать цену приобретения за минусом накопленных амортизационных платежей, взятую с соответствующим коэффициентом, учитывающим удорожание недвижимости в будущем.
При положительном или нулевом значении NPV вложения в недвижимость можно считать целесообразными. В противном случае — нет.



<< | >>
Источник: Хазанович Э.С.. Инвестиционная стратегия : учебное пособие. 2010
Помощь с написанием учебных работ

Еще по теме ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ВЛОЖЕНИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ:

  1. 9.1. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
  2. Методика оценки экономической эффективности капитальных вложений и инвестиционных вложений
  3. ФОНДОВАЯ БИРЖА И ПРОБЛЕМА КРАТКОСРОЧНЫХ ВЛОЖЕНИЙ
  4. Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости
  5. 15.1. КЛАССИФИКАЦИЯ ФИНАНСОВЫХ ВЛОЖЕНИЙ И ИЗМЕНЕНИЯ ОЦЕНКИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ВЛОЖЕНИЙ
  6. 88. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ
  7. 12.2. Экономическая эффективность вложения капитала в инновацию
  8. § 1. Абсолютная экономическая эффективность капитальных вложений
  9. 1.5. Экономическая и социальная сущность недвижимости
  10. § 11.1. Абсолютная экономическая эффективность капитальных вложений