<<
>>

Глава 4 ВЫБОР ПО МЕЩЕНИЯ ДЛЯ РЕСТОРАНА

Расположение помещения и его особенности всегда определяют дальнейшую успешность ресторана, потому под од к выбору необ одимой площади должен быть очень взвешенным. Как правило, орошие места встречаются не так уж часто, или стоят очень дорого - переуступка прав аренды или приобретение в собственность в ключевом про одном месте, в центре города могут обойтись не дешевле, чем покупка малого предприятия со всем оборудованием за чертой города.
Поиск эффективных для построения ресторанного бизнеса мест становится сейчас все более актуальным в города -«миллионника ». В стране уже орошо развиты рейдерские структуры, которые нацеливают свою деятельность на приобретение в собственность и скупку прав на наиболее интересные объекты. О ота за помещением, способным приносить деньги в качестве ресторана, становится сегодня делом, требующим ороши связей, свежей информации о рынке и профессиональной ориентации. Купить или арендовать? Можно подсчитать, что в большинстве случаев помещения продаются за сумму, которую мог бы получить продавец в течение 1-1,5 лет, сдавая его в аренду. Хотя покупка помещения под ресторан - это крупное единовременное вложение средств в долгосрочное развитие бизнеса, она все же требует больши материальны затрат, поэтому рестораторы Москвы предпочитают брать помещения в аренду. Постоянные затраты на содержание ресторана в среднем на 40% состоят из арендной платы за помещение. Ресторатор может арендовать или купить: • помещение без оборудования; • помещение с оборудованием; • готовый ресторан. Надо отметить, что рынок купли-продажи действующи ресторанов на одится в стадии формирования, и рестораны продаются в основном в «своем кругу». Анализ таки сделок показывает, что большая и часть оценивается в среднем в 300 тыс. долларов + стоимость недвижимости. Таким образом, при существующих прибылях подобный ресторан может окупиться в среднем за 1,5-2 года.
Закрытость информации о продающихся заведениях для внешних инвесторов вынуждает многих начинать ресторанное дело с нуля. В случае с арендой необорудованного помещения рестораторам приходится нести существенные рас оды по изменению назначения помещения, перепланировке, строительству коммуникаций, изменению фасада здания, реставрации и другим работам, в результате которы выбранное помещение будет готовым для организации в нем ресторана. Именно в силу эти обстоятельств при прочи равны цен на помещения, которые уже использовались для ресторанного бизнеса, приблизительно на 20% выше, чем на торговые. У кого приобретать или арендовать? Есть два вида собственников помещений: государство, представленное КУГИ, и частный собственник, который может быть как физическим, так и юридическим лицом. Найти информацию о «свободны » помещения будущий озяин заведения может в некоторы печатны издания . Например, список площадей в Петербурге, сдающи ся в аренду от государства, публикуется КУГИ в каталоге «Недвижимость Петербурга», а также Фондом имущества в его бесплатном бюллетене «Вестник Фонда имущества». Почти в каждом городе работает издание по коммерческой недвижимости, где есть определенный выбор. С кем удобнее заключать сделку - с КУГИ или с частным собственником? Это вопрос неоднозначный. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Несмотря на то, что арендная ставка у КУГИ стабильно меньше рыночной, предпринимателю лучше брать помещение у собственника. Во-первы , с ним можно «поторговаться» и договориться о форме и сроках оплаты, тогда как КУГИ берет крупные штрафы за несвоевременно оплаченные счета. Самый большой плюс сотрудничества с собственником - возможность учета в стоимость аренды проводимого в помещении ремонта. А так как ремонтные сметы могут достигать весьма значительны сумм, именно здесь можно сэкономить. На государственны же площадя отделка и дорогой интерьер не засчитывается в арендную ставку, отя по Гражданскому кодексу все отделимые улучшения (предметы, которые можно вывезти без ущерба для помещения) принадлежат арендатору на права собственности.
Но здесь есть и свои отрицательные моменты. Один из ни : нежелание заключать договор на длительный период. Так как срок аренды больше одного года требует государственной регистрации в Городском бюро регистраций (ГБР), это ограничивает его (арендодателя) право собственности на сдаваемое помещение. Арендатору же подобный договор дает гарантии, что его не попросят освободить помещение даже в случае смены собственника. С этой точки зрения КУГИ сразу заключает договор аренды сроком от пяти лет. Хотя и договор с КУГИ, по мнению многи рестораторов, не является сегодня гарантией на обозначенный срок. Коррупция в госструктура видна в этой ситуации как в капле воды: ресторатор заключил договор, но через год богатая столичная сеть предлагает за право аренды данной точки гораздо больше, и комитет в одностороннем порядке разрывает договор с прежним арендатором. Такие случаи - не редкость для Петербурга. По закону все должно происходить следующим образом. Если от бизнесменов поступает много заявок на аренду помещения, КУГИ проводит тендер (отборочный конкурс, где критериями оценки проекта выступают инвестиционные условия). Если же через месяц после предложения аренды помещением никто не интересуется, Комитет снижает арендную ставку. Если и после этого предприниматели не арендуют площадь, ее выставляют на продажу. Существует также такое понятие, как продажа прав аренды, которая осуществляется через продажу фирмы. При этой сделке меняется состав учредителей, а право аренды остается за организацией.
<< | >>
Источник: Елена Горелкина. КУПИТЬ РЕСТОРАН ПРОДАТЬ РЕСТОРАН. 2007

Еще по теме Глава 4 ВЫБОР ПО МЕЩЕНИЯ ДЛЯ РЕСТОРАНА:

  1. Глава 6 ВЫБОР ОБОРУДОВАНИЯ ДЛЯ РЕСТОРАНА
  2. Глава 5 ВЫБОР КОНЦЕПЦИИ РЕСТОРАНА И ЕГО НАЗВАНИЯ
  3. Елена Горелкина. КУПИТЬ РЕСТОРАН ПРОДАТЬ РЕСТОРАН, 2007
  4. Как найти название для ресторана
  5. Глава 7 ПОЧЕМУ РЕСТОРАНЫ ЗАКРЫВАЮТСЯ?
  6. Глава 8 ВЫБОР МОМЕНТА ДЛЯ ОТКРЫТИЯ ПОЗИЦИЙ
  7. Глава 3 НУЖЕН ЛИ КОНСАЛТИНГ В РЕСТОРАННО М БИЗНЕСЕ?
  8. Глава 10 ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ РЕСТОРАННОГО БИЗНЕСА
  9. Глава 8 ФАКТОРЫ, ПОВЫШАЮЩИЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЕСТОРАНА ПРИ ПРОДАЖЕ
  10. Глава 10 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ЛУЧШЕГО ПОЛИТИЧЕСКОГО ВЫБОРА
  11. Система экономико-математических моделей для выбора и анализа вариантов использования инвестиций для внедрения новой техники
  12. 1| Выбор страны для внедрения
  13. Выбор времени для инвестиций
  14. Ресторан во франчайзинге
  15. Программа выбора тарифа для мобильного телефона
  16. Выбор времени для принятия решений
  17. 4.7. Выбор ставки дисконтирования для оценки ИИП
  18. Выбор брокера для покупки ценных бумаг
  19. ВВЕДЕНИЕ Стать владельцем ресторана