<<
>>

Риски и ущербы инвесторов

  1. Риск изменения размеров земельного участка. Риск реализуется в виде оформления земельного участка в размерах, отличных от тех, на которые инвестор или приобретатель здания, расположенного на участке, правомерно рассчитывал.

Виды ущербов:

  • потеря части земельного участка;
  • убытки, возникшие в результате уменьшения фактической площади земельного участка.

Факторы возникновения: ущерб может возникнуть как следствие уменьшения размеров участка в связи с тем, что уполномоченный орган землеотвода может проигнорировать осуществленный ранее в установленном порядке землеотвод из-за изменившихся нормативов, изменения фактического землепользования (новые соседние строения, дороги и т.п.); при переоформлении договора аренды.

Наиболее опасны с точки зрения возникновения подобного вида ущербов мероприятия, связанные с проведением землеустроительных работ, кадастрового учета, сделки купли-продажи здания, предприятия с правами на

участок, в том числе в процессе приватизации, а также действия, направленные на получение участка в долгосрочную аренду.

  1. Риск уменьшения рыночной стоимости земельного участка. Риск реализуется в виде изменения стоимости объекта (одного из зданий, расположенных на земельном участке, либо помещения в здании) вследствие уменьшения доли в праве на земельный участок владельца объекта, ухудшения состояния окружающей участок территории или использования ее способами, снижающими рыночную стоимость участка с улучшениями.

Виды ущербов:

  • уменьшение стоимости объекта (одного из зданий, расположенных на земельном участке, либо помещения в здании) вследствие уменьшения доли владельца объекта в праве на земельный участок;
  • упущенная выгода, связанная с недополучением арендной платы за участок, иных доходов от использования объекта.

Факторы возникновения: случайное или преднамеренное изменение данных в органах учета при проведении технической инвентаризации зданий и помещений, действия по использованию соседних земельных участков или окружающей территории, способствующих снижению рыночной стоимости объекта.

Наиболее вероятно возникновение такого рода ущербов при работе с земельными участками городов и поселений, особенно в зонах жилой и производственной застройки, при сделках купли-продажи, залоге, передаче в возмездное пользование.

  1. Риск возникновения дополнительных ограничений и обременений. Риск реализуется в виде несоответствия фактических ограничений и обременений ранее полученным покупателем сведениям, на основе которых им принималось решение о заключении сделки, отсутствии в ЕГРП записи об имевшихся в соответствии с правоустанавливающими документами обременениях. Риск может также проявляться в виде вновь открывшихся негативных обстоятельств, таких как проложенные подземные коммуникации, радиоактивное загрязнение

и др., в связи с чем целесообразность нового строительства, реконструкции или благоустройства становится сомнительной.

Виды ущербов:

  • потеря части стоимости объекта;
  • увеличение расходов, обусловленных дополнительно возникшими обременениями;
  • упущенная выгода от уменьшения доходов вследствие появления ограничений;
  • упущенная выгода, связанная с невозможностью использования объекта наиболее эффективным способом вследствие возникших ограничений;
  • судебные издержки.

Факторы              возникновения:              несоответствие записи ЕГРП

правоустанавливающему документу, изменения, которые могут быть внесены в записи ЕГРП, начиная с момента получения справки, содержащей информацию

о              зарегистрированных правах, сведений и находящихся на рассмотрении заявлениях на регистрацию, по которым решения еще не приняты.

  1. Риск правопритязания третьих лиц на земельный участок. Риск реализуется в виде правопритязаний третьих лиц при осуществлении инвестиционной деятельности.

Виды ущербов:

  • увеличение расходов по выполнению дополнительных обязательств;
  • возникающее обременение объекта;
  • дополнительное обременение земельного участка.

Факторы возникновения: отсутствие в ЕГРП записей об обременениях объекта правами третьих лиц, слабая проработка правообладателем земельного участка вопросов, связанных с выявлением физических лиц, которые потенциально могут подать заявление на регистрацию по месту жительства,

поскольку имеют право на это в соответствии с законодательством.

120

Наиболее вероятная сделка, при выполнении которой возможно возникновение подобных ущербов - реализация инвестиционных договоров на реконструкцию жилого дома с условием расселения проживающих. При этом часто не столько жилые дома, сколько участки жилой застройки являются объектом таких сделок.

  1. Риск увеличения затрат на содержание земельного участка. Риск реализуется в виде изменения требований собственника участка, приводящих к увеличению расходов, а также к появлению новых ограничений.

Виды ущербов:

  • увеличение арендных платежей, других расходов на содержание земельного участка.

Факторы возникновения:              изменения требований собственника

земельного участка или участка, на котором расположено здание при оформлении (переоформлении) договора аренды земельного участка.

  1. Риск неопределенности срока регистрации. Риск реализуется в виде неопределенности правового статуса заявителя, влияющего на объем и квалификацию затрат.

Виды ущербов:

  • расходы на исполнение санкций налоговых органов;
  • расходы, связанные с судебными издержками по иску, предъявленному против собственника объекта, хотя фактическим владельцем уже является покупатель;
  • упущенная выгода, связанная с невозможностью распорядиться объектом, реализовать права требования на арендную плату, на иные платежи.

Факторы возникновения:              деятельность органов государственной

регистрации. Вероятность возникновения ущерба достаточно высока, поскольку реально существует возможность неоднократного приостановления регистрации. Это может быть связано как с неправильной организацией

деятельности регистрирующих органов, так и с обнаружением вновь открывшихся обстоятельств.

<< | >>
Источник: Н.А.Кричевский. СТРАХОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИИ. Управление инвестиционными рисками. Модели комбинированного страхования Развитие страхового инвестирования. 2010

Еще по теме Риски и ущербы инвесторов:

  1. Риски и ущербы инвестора
  2. Риски и ущербы участников земельного рынка Риски и их классификация
  3. Риски и ущербы продавца жилья
  4. Риски и ущербы залогодателя
  5. Риски и ущербы покупателя жилья (заемщика)
  6. Риски и ущербы правообладателей
  7. Риски и ущербы органов государственной власти и местного самоуправления
  8. Глава 7 Инвестор — Среднесрочный инвестор — Спекулянт
  9. Инвестор — Среднесрочный инвестор — Спекулянт
  10. • Формы возмещения ущерба
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -