Определение недвижимого имущества (недвижимости)

Недвижимое имущество (недвижимость) есть "физический участок земли со всеми принадлежностями, включая сооружения.”[1] Недвижимость "неперемешаема и материальна"; то есть она, как правило, имеет непосредственно воспринимаемую вещественную природу.

Разница между недвижимым имуществом и недвижимой собственностью состоит в том, что понятие недвижимой собственности включает в себя интересы, выгоды и права, обусловленные владением физическим объектом недвижимости. Законодательство некоторых штатов не делает различия между этими двумя терминами.[2]

Следует, однако, учитывать, что в некоторых штагах явный элемент оборудования, такой, как например шахтный подъемник, прикрепленный посредством своего основания к объекту недвижимости, может считаться частью недвижимой собственности. С другой стороны, горная мельница, прикрепленная посредством своего основания к тому же объекту недвижимости, шахте, может считаться (и, вполне вероятно, считается) движимым имуществом, относящимся к машинам и оборудованию.

Если у оценшика возникают сомнения в том, как классифицировать собственность - как недвижимость или как движимое имущество, он должен внимательно изучить местное законодательство. Оценщику следует знать соответствующие законы штата и взять на заметку те фрагменты законодательных актов, которые относятся к классификации собственности.

Определение личной (движимой) собственности

Личная собственность представляет собой материальные объекты, которые не прикреплены постоянно к недвижимости и могут быть перемешены. Обшее определение личной собственности относится ко всему (кроме нематериальной собственности), что не является недвижимостью и не прикреплено к ней постоянно.

Примеры личной (движимой) собственности

Оборудование, к примеру, может включать в себя офисную обстановку, машины, стеллажи, подвесные лампы дневного света, ручные и электрические станки, поверхностные водоохлашггели, драпировку, различные агрегаты типа электроплита: раковина; холодильник; стенные шкафы, подъемники и монорельсы, складские антресоли, устройства внешнего освещения безопасности, офисные модульные перегородки.

К оборудованию не относятся земельные участки, осуществленные на них улучшения, конструктивные и отопительные элементы, неразрывно связанные с сооружением. Специальные элементы, которые оценшик может отнести к недвижимости, включают в себя звукопоглощающие потолки, встроенные лампы дневного света, панельную обшивку стен, сплошные ковровые покрытия, сетчатые ограждения, металлические навесы и стеллажи на внешних стенах зданий.

В сложных ситуациях может быть произведена более детальная классификация собственности в зависимости от того, каким образом рассматриваемая собственность прикреплена к объекту недвижимости (если она присоединена вообще), намерений сторон, присоединивших когда-то личную собственность к объекту недвижимости, и целей использования объекта. ''B обшем случае, элемент можно считать движимой собственностью, если он может быть перемешен без причинения серьезного ущерба объекту недвижимости или самому элементу.”[3]

Постоянные приспособления

Постоянное приспособление представляет собой объект, находящийся в промежуточной, довольно расплывчатой области классификации. Постоянное приспособление может быть определено как объект, который сам по себе может рассматриваться как личная собственность. Однако, из-за способа его установки этот объект становится постоянно прикрепленным к недвижимости или может использоваться в установленном виде в течение продолжительного периода времени и таким образом становится частью недвижимой собственности. Удаление постоянного приспособления может причинить ущерб объекту недвижимости.

В подобных ситуациях вопрос классификации некоторых объектов собственности иногда вызывал необходимость принятия соответствующих судебных решений. Это привело к тому, что был сформулирован "правило о постоянных приспособлениях." По этому правилу постоянное приспособление определяется как "элемент, который изначально являлся движимым имуществом, но который был установлен на сооружении или присоединен к земельному участку более или менее постоянным образом, так что теперь этот элемент в правовом отношении должен рассматриваться как часть объекта недвижимости."[4] К примеру, компонентами недвижимости считаются потолочные осветительные приборы и встроенная мебель некоторых типов.

Несмотря на то, что постоянные приспособления классифицируются как недвижимость, постоянные приспособления для бизнеса являются исключением из этого правила. Постоянное приспособление для бизнеса (trade fixture или chattel fixture) представляет собой устройство, принадлежащее арендатору и присоединенное им к арендуемому объекту недвижимости, или сооруженное им для использования в его бизнесе. Таким образом, постоянные приспособления для бизнеса не относятся к недвижимому имуществу, и права собственности на недвижимость на них не распространяются.