4.2.2. Договор аренды

Вообще говоря, в общем и гражданском праве существуют два типа аренды: ?

недвижимого имущества (соглашение между арендодателем и арендатором); ?

движимого имущества (соглашение между наймодателем и нанимателем).

В Германском гражданском уложении применительно к первому случаю используется термин «Pacht» (аренда), а применительно ко второму — «Miete» (наем).

В англоязычной литературе можно обнаружить отличные друг от друга термины lease (аренда) и hire (наем или прокат) [Lawson and Rudden, 1982, ch.

Как уже упоминалось, Германское гражданское уложение рассматривает аренду (в обоих смыслах) как договорное обязательство, и это интересует нас только потому, что оправдывает наше решение проанализировать аренду в настоящей главе, которая посвящена контрактным обязательствам. Германское гражданское уложение описывает сущность аренды недвижимости следующим образом:

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом [Gegenstand] и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства.

Сущность найма движимого имущества Германское гражданское уложение описывает следующим образом:

По договору найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю в пользование вещь [Sache] на время найма. Наниматель обязан выплачивать наймодателю условленную наемную плату [BGB, § 535].

Аренда недвижимого и движимого имущества представляет интерес потому, что связана с аллокацией риска. Арендатор, который должен платить фиксированную арендную плату, несет риск, сопряженный с доходностью объекта аренды, тогда как бремя риска изменения рыночной стоимости объекта аренды остается на арендодателе. Наниматель квартиры, который арендовал только право пользования, несет риск, связанный с изменениями своих альтернативных издержек, тогда как бремя рыночного риска лежит на наймодателе.

Многие виды договоров аренды дают арендаторам возможность купить имущество по фиксированной цене в течение срока аренды или к его окончанию. Этот опцион, называемый опционом на покупку по фиксированной цене, снимает с арендодателя по крайней мере часть риска, связанного с колебаниями остаточной стоимости. До тех пор пока справедливая рыночная стоимость данного имущества превышает цену опциона, следует рассчитывать на то, что арендатор испЬльзует свое право на этот опцион; поэтому бремя риска колебаний рыночной стоимости, превышающих цену опциона, останется исключительно на арендаторе. Единственный риск, бремя которого несет в этом случае арендодатель, состоит в том, что стоимость актива на дату исполнения упадет ниже цены опциона [Auerbach, 1985, р. 327].171

Договор аренды сопряжен с возможностью предконтрактного и пост- контрактного оппортунизма. И скорее всего, снова постконтрактный оппортунизм практически более вероятен и может возникнуть из-за существования контрактно-специфических инвестиций или асимметричной информации.172 Рассмотрим для примера сдачу внаем квартиры. Контрактно-специфические инвестиции для нанимателя обычно больше, чем для ее собственника.

Проблема асимметричной информации, напротив, обычно ставит в невыгодное положение собственника квартиры. Как хорошо известно, наниматель вне зависимости от срока аренды не имеет таких же стимулов бережного использования и сохранности арендуемого имущества, как полный собственник. Следовательно, поддержание нанимаемой квартиры в надлежащем состоянии должно особо оговариваться в контракте, в связи с чем собственник несет затраты по мониторингу. Возникает типичная проблема морального риска (или скрытого действия), которая является предметом исследования теории принципал-агент.

Обе описанные проблемы характерны для той стадии трансакции, на которой происходит исполнение контракта. И к счастью, Уильямсон особо тщательно проанализировал эту область. Ключевым вопросом здесь является следующий: какие «институты ex post поддержки контракта» будут, по всей вероятности, разработаны индивидами, стремящимися к стабильности деловых отношений? Иными словами, каким образом частные лица, принимающие решения, помогают себе посредством специальных типов контрактных устройств, когда необходимо разработать схему, которая обеспечила бы каждую сторону, участвующую в трансакции, достаточной гарантией от оппортунистического поведения контрагента?

Конечно, в качестве попытки достижения «соответствующих» коммерческих отношений можно использовать государственное вмешательство.