Мы даем медвежий прогноз
В феврале 2002 года мы решили использовать на практике обнаруженные нами закономерности. Разница доходности в пользу REIT за последние два года была самой большой за период наблюдений —65%.
Причем не только цены на недвижимость были максимальными, но и условия для деловой активности были очень неблагоприятными, поскольку разрушение Всемирного торгового центра 11 сентября 2001 года еще более усугубило уже и так начавшийся еще в марте экономический спад.В 2002 году дивиденды REIT в среднем составляли 7% в год. Эти дивиденды, очевидно, были очень хорошими, если срав-
Таблица 12.3. Годовое изменение стоимости REIT через два года после спада
Дата | Изменение REIT, % | Дата | Изменение REIT, % | Изменение REIT через два года после спада, % |
Дек-01 | 16,0 |
|
|
|
Дек-00 | 26,0 |
|
|
|
Дек-99 | -6,0 | Дек-01 | 16,0 | 16,0 |
Дек-98 | -19,0 | Дек-00 | 26,0 | 26,0 |
Дек-97 | 19,0 | Дек-99 | -6,0 |
|
Дек-96 | 36,0 | Дек-98 | -19,0 |
|
Дек-95 | 18,0 | Дек-97 | 19,0 |
|
Дек-94 | 1,0 | Дек-96 | 36,0 |
|
Дек-93 | 19,0 | Дек-95 | 18,0 |
|
Дек-92 | 12,0 | Дек-94 | 1,0 |
|
Дек-91 | 36,0 | Дек-93 | 19,0 |
|
Дек-90 | -17,0 | Дек-92 | 12,0 | 12,0 |
Дек-89 | -2,0 | Дек-91 | 36,0 | 36,0 |
Дек-88 | 11,0 | Дек-90 | -17,0 |
|
Дек-87 | -11,0 | Дек-89 | -2,0 | -2,0 |
Дек-86 | 19,0 | Дек-88 | 11,0 |
|
Дек-85 | 6,0 | Дек-87 | -11,0 |
|
Дек-84 | 15,0 | Дек-86 | 19,0 |
|
Дек-83 | 25,0 | Дек-85 | 6,0 |
|
Дек-82 | 32,0 | Дек-84 | 15,0 |
|
Дек-81 | 9,0 | Дек-83 | 25,0 |
|
Дек-80 | 28,0 | Дек-82 | 32,0 |
|
Дек-79 | 31,0 | Дек-81 | 9,0 |
|
Дек-78 | -2,0 | Дек-80 | 28,0 | 28,0 |
Дек-77 | 19,0 | Дек-79 | 31,0 |
|
Дек-76 | 49,0 | Дек-78 | -2,0 |
|
Дек-75 | 36,0 | Дек-77 | 19,0 |
|
Дек-74 | -42,0 | Дек-76 | 49,0 | 49,0 |
Дек-73 | -27,0 | Дек-75 | 36,0 | 36,0 |
Дек-72 | />11,0 | Дек-74 | -42,0 |
|
Дек-71 |
| Дек-73 | -27,0 |
|
|
| Дек-72 | 11,0 |
|
|
| Дек-71 |
|
|
Источник Niederhoffer Investments
нить их с 1,5% по акциям и 2% по казначейским векселям.
Пропагандисты REIT говорят о высоких дивидендах как о большом преимуществе инвестиций в недвижимость. Однако такая же аргументация звучала в 1987 году, когда REIT уступали по доходности Samp;P 500 примерно на 50%. Нам было ясно, что REIT, которые очень сильно зависели от «кредитного рычага», не смогут долго поддерживать такой уровень выплаты дивидендов при слабом рынке недвижимости. Что ни говори, а доля не сданных в аренду офисных площадей достигла в году высокого уровня, и ожидалось, что она продолжит увеличиваться до значений, не отмечавшихся с конца 1980-х годов, что за ними последует спад доходности REIT, банкротства и связанные с ними проблемы для банков. К концу 2001 года доля пустующих офисных площадей по стране достигла 13,1%, что почти в два раза выше, чем в последнем квартале года (6,2%). Брокерская компания Grub amp; Ellis прогнозировала, что к концу 2002 года этот уровень может достичь 15%.Увеличение доли пустующих офисных площадей—это критический тревожный сигнал. Важное исследование, проведенное фирмой PricewaterhouseCoopers, показало, что увеличение незанятых офисных площадей — наиболее точный предвестник падения цен. В этом исследовании анализировались цены за 20 лет для каждого муниципального статистического округа по различным типам недвижимости (офисы, квартиры, промышленные здания, собственные дома, отели, склады).
Мы заметили и другие признаки, предвещающие, что цены REIT начинают падать: Запутанная бухгалтерская отчетность: Аналитический отчет фирмы Green Street Advisors — наиболее квалифицированной фирмы в этой области, исследования которой соответствуют научным критериям, показал тревожную тенденцию. Доходы от трастовых операций фондов REIT (а это тот показатель, который чаще всего интересует инвесторов) в 2001 году были ниже, чем в 2000 году,
но некоторые фонды REIT исключили из своих финансовых отчетов разовые расходы и списанные активы, для того чтобы представить более положительные, чем на самом деле, данные[§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§].
Мы опасались, что некоторые фонды REIT, особенно те, которые широко используют «кредитный рычаг», не смогут продолжать выплачивать дивиденды при ослаблении рынка недвижимости. Популярные книги. Поход в ближайший книжный магазин Barnes amp; Noble показал, что количество книг по инвестициям в недвижимость очень выросло. Особенно хорошо продавались следующие книги: Investing in Real Estate (Инвестиции в недвижимость), Rich Dad, Poor Dad (Богатый папа, бедный папа) и J.K. Lasser’s Real Estate Investing (Инвестиции в недвижимость Дж.К. Лэссера)[**********************************]. Поскольку написание и издание книги занимает много времени, популярные книги отстают от реального развития рынка и появляются тогда, когда содержащиеся в них советы уже не могут помочь «делать деньги». Мы вспомнили о прогнозах роста индекса Доу к отметке 40 ООО и многочисленных книгах для дэй-трейдеров, появившихся на исходе тысячелетия, как раз перед обвалом фондового рынка. Включение в индекс Samp;P 500. Составители индекса Samp;P 500 после интенсивного лоббирования со стороны представителей индустрии недвижимости включили три траста REIT в свой индекс в конце 2001 — начале 2002 года. Это были компании Equity Office Properties, Equity Residential Properties и Plum Creek Timber Company. Однако, как заметил наш коллега и редактор интернет-жур-
нала Джон Маркман, акции, исключенные из этого индекса, обычно показывают результаты лучшие, чем те, что включены в него[††††††††††††††††††††††††††††††††††]. Доктор Гринспен. Высокочтимый председатель Федеральной резервной системы раздавал похвалы индустрии недвижимости, заявив 28 февраля 2001 года в своем докладе Конгрессу о денежной политике, что денежные средства, накопленные в результате повышения цен на жилые дома, защитили экономику от резкого спада расходов потребителей, произошедших из-за увольнений и падения цен на акции. Мы не можем удержаться, чтобы не спросить: чем денежные средства, накопленные за счет повышения цен на недвижимость, лучше средств, накопленных от повышения цен на акции компаний Nasdaq, на которые господин председатель обрушил всю силу своей критики в 1999-2000 годах? Мы также знаем о потрясающей способности господина Гринспена «каркать» и делать заявления в самое неподходящее время.
Его «прозрение» об «иррациональном оптимизме» на фондовом рынке в декабре 1996 года, когда значение индекса Доу было 6437, и об опасности инфляции в 2000 году, когда уже практически закончился бум инвестиций в основной капитал, — лишь два из множества таких примеров.В статье, опубликованной 31 января 2002 года в Wall Street Journal, говорилось, что в 2001 году произошел рекордный рост доли не сданных в аренду офисных площадей[‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡]. Помимо всего этого, уважаемые фирмы с хорошей репутацией, имеющие все причины быть дружески настроенными по отношению к индустрии REIT, стали высказывать пессимистические прогнозы
о ее перспективах. Так, представители компании Merrill Lynch в своем комментарии от 19 декабря отмечали, что «рост цен в этом секторе, вступающем в нисходящую фазу цикла, замедлился».
Еще по теме Мы даем медвежий прогноз:
- Медвежий флаг
- Медвежий спрэд
- 2.4. Сопряжение федерального прогноза развития СЭС с региональными прогнозами
- Медвежий вымпел
- КАК ТОРГОВАТЬ НА БЫЧЬЕМ И МЕДВЕЖЬЕМ РЫНКАХ С ПРИБЫЛЬЮ
- Анализ порогового уровня экстремального медвежьего сентимента
- Различия между долгосрочными и циклическими «медвежьими» рынками
- Долгосрочный «медвежий» рынок 1969-1974 годов
- Большой «медвежий» рынок и ад в моем животе
- 2.2.11. Прогноз ограничений развития отраслей со стороны параметров технологического развития с учетом долгосрочного прогноза научно-технологического развития Российской Федерации
- 2.2. Характеристика текущего уровня технологического развития отраслей. Прогноз ограничений развития отраслей со стороны параметров технологического развития с учетом долгосрочного прогноза научно-технологического развития Российской Федерации
- Классификация прогнозов
- 2.1. Сущность и классификация прогнозов
- Прогноз расходов.
- 2.2. Типология прогнозов
- УДАЧНЫЙ ПРОГНОЗ