<<
>>

Мы даем медвежий прогноз

В феврале 2002 года мы решили использовать на практике обнаруженные нами закономерности. Разница доходности в пользу REIT за последние два года была самой большой за период наблюдений —65%.

Причем не только цены на недвижимость были максимальными, но и условия для деловой активности были очень неблагоприятными, поскольку разрушение Всемирного торгового центра 11 сентября 2001 года еще более усугубило уже и так начавшийся еще в марте экономический спад.

В 2002 году дивиденды REIT в среднем составляли 7% в год. Эти дивиденды, очевидно, были очень хорошими, если срав-

Таблица 12.3. Годовое изменение стоимости REIT через два года после спада

Дата

Изменение REIT, %

Дата

Изменение REIT, %

Изменение REIT через два года после спада,

%

Дек-01

16,0

Дек-00

26,0

Дек-99

-6,0

Дек-01

16,0

16,0

Дек-98

-19,0

Дек-00

26,0

26,0

Дек-97

19,0

Дек-99

-6,0

Дек-96

36,0

Дек-98

-19,0

Дек-95

18,0

Дек-97

19,0

Дек-94

1,0

Дек-96

36,0

Дек-93

19,0

Дек-95

18,0

Дек-92

12,0

Дек-94

1,0

Дек-91

36,0

Дек-93

19,0

Дек-90

-17,0

Дек-92

12,0

12,0

Дек-89

-2,0

Дек-91

36,0

36,0

Дек-88

11,0

Дек-90

-17,0

Дек-87

-11,0

Дек-89

-2,0

-2,0

Дек-86

19,0

Дек-88

11,0

Дек-85

6,0

Дек-87

-11,0

Дек-84

15,0

Дек-86

19,0

Дек-83

25,0

Дек-85

6,0

Дек-82

32,0

Дек-84

15,0

Дек-81

9,0

Дек-83

25,0

Дек-80

28,0

Дек-82

32,0

Дек-79

31,0

Дек-81

9,0

Дек-78

-2,0

Дек-80

28,0

28,0

Дек-77

19,0

Дек-79

31,0

Дек-76

49,0

Дек-78

-2,0

Дек-75

36,0

Дек-77

19,0

Дек-74

-42,0

Дек-76

49,0

49,0

Дек-73

-27,0

Дек-75

36,0

36,0

Дек-72

/>11,0

Дек-74

-42,0

Дек-71

Дек-73

-27,0

Дек-72

11,0

Дек-71

Источник Niederhoffer Investments

нить их с 1,5% по акциям и 2% по казначейским векселям.

Пропагандисты REIT говорят о высоких дивидендах как о большом преимуществе инвестиций в недвижимость. Однако такая же аргументация звучала в 1987 году, когда REIT уступали по доходности Samp;P 500 примерно на 50%. Нам было ясно, что REIT, которые очень сильно зависели от «кредитного рычага», не смогут долго поддерживать такой уровень выплаты дивидендов при слабом рынке недвижимости. Что ни говори, а доля не сданных в аренду офисных площадей достигла в году высокого уровня, и ожидалось, что она продолжит увеличиваться до значений, не отмечавшихся с конца 1980-х годов, что за ними последует спад доходности REIT, банкротства и связанные с ними проблемы для банков. К концу 2001 года доля пустующих офисных площадей по стране достигла 13,1%, что почти в два раза выше, чем в последнем квартале года (6,2%). Брокерская компания Grub amp; Ellis прогнозировала, что к концу 2002 года этот уровень может достичь 15%.

Увеличение доли пустующих офисных площадей—это критический тревожный сигнал. Важное исследование, проведенное фирмой PricewaterhouseCoopers, показало, что увеличение незанятых офисных площадей — наиболее точный предвестник падения цен. В этом исследовании анализировались цены за 20 лет для каждого муниципального статистического округа по различным типам недвижимости (офисы, квартиры, промышленные здания, собственные дома, отели, склады).

Мы заметили и другие признаки, предвещающие, что цены REIT начинают падать: Запутанная бухгалтерская отчетность: Аналитический отчет фирмы Green Street Advisors — наиболее квалифицированной фирмы в этой области, исследования которой соответствуют научным критериям, показал тревожную тенденцию. Доходы от трастовых операций фондов REIT (а это тот показатель, который чаще всего интересует инвесторов) в 2001 году были ниже, чем в 2000 году,

но некоторые фонды REIT исключили из своих финансовых отчетов разовые расходы и списанные активы, для того чтобы представить более положительные, чем на самом деле, данные[§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§].

Мы опасались, что некоторые фонды REIT, особенно те, которые широко используют «кредитный рычаг», не смогут продолжать выплачивать дивиденды при ослаблении рынка недвижимости. Популярные книги. Поход в ближайший книжный магазин Barnes amp; Noble показал, что количество книг по инвестициям в недвижимость очень выросло. Особенно хорошо продавались следующие книги: Investing in Real Estate (Инвестиции в недвижимость), Rich Dad, Poor Dad (Богатый папа, бедный папа) и J.K. Lasser’s Real Estate Investing (Инвестиции в недвижимость Дж.К. Лэссера)[**********************************]. Поскольку написание и издание книги занимает много времени, популярные книги отстают от реального развития рынка и появляются тогда, когда содержащиеся в них советы уже не могут помочь «делать деньги». Мы вспомнили о прогнозах роста индекса Доу к отметке 40 ООО и многочисленных книгах для дэй-трейдеров, появившихся на исходе тысячелетия, как раз перед обвалом фондового рынка. Включение в индекс Samp;P 500. Составители индекса Samp;P 500 после интенсивного лоббирования со стороны представителей индустрии недвижимости включили три траста REIT в свой индекс в конце 2001 — начале 2002 года. Это были компании Equity Office Properties, Equity Residential Properties и Plum Creek Timber Company. Однако, как заметил наш коллега и редактор интернет-жур-

нала Джон Маркман, акции, исключенные из этого индекса, обычно показывают результаты лучшие, чем те, что включены в него[††††††††††††††††††††††††††††††††††]. Доктор Гринспен. Высокочтимый председатель Федеральной резервной системы раздавал похвалы индустрии недвижимости, заявив 28 февраля 2001 года в своем докладе Конгрессу о денежной политике, что денежные средства, накопленные в результате повышения цен на жилые дома, защитили экономику от резкого спада расходов потребителей, произошедших из-за увольнений и падения цен на акции. Мы не можем удержаться, чтобы не спросить: чем денежные средства, накопленные за счет повышения цен на недвижимость, лучше средств, накопленных от повышения цен на акции компаний Nasdaq, на которые господин председатель обрушил всю силу своей критики в 1999-2000 годах? Мы также знаем о потрясающей способности господина Гринспена «каркать» и делать заявления в самое неподходящее время.

Его «прозрение» об «иррациональном оптимизме» на фондовом рынке в декабре 1996 года, когда значение индекса Доу было 6437, и об опасности инфляции в 2000 году, когда уже практически закончился бум инвестиций в основной капитал, — лишь два из множества таких примеров.

В статье, опубликованной 31 января 2002 года в Wall Street Journal, говорилось, что в 2001 году произошел рекордный рост доли не сданных в аренду офисных площадей[‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡]. Помимо всего этого, уважаемые фирмы с хорошей репутацией, имеющие все причины быть дружески настроенными по отношению к индустрии REIT, стали высказывать пессимистические прогнозы

о ее перспективах. Так, представители компании Merrill Lynch в своем комментарии от 19 декабря отмечали, что «рост цен в этом секторе, вступающем в нисходящую фазу цикла, замедлился».

  

<< | >>
Источник: Нидерхоффер Виктор, Кеннер Лорел. Практика биржевых спекуляций. 2003

Еще по теме Мы даем медвежий прогноз:

  1. Медвежий флаг
  2. Медвежий спрэд
  3. 2.4. Сопряжение федерального прогноза развития СЭС с региональными прогнозами
  4. Медвежий вымпел
  5. КАК ТОРГОВАТЬ НА БЫЧЬЕМ И МЕДВЕЖЬЕМ РЫНКАХ С ПРИБЫЛЬЮ
  6. Анализ порогового уровня экстремального медвежьего сентимента
  7. Различия между долгосрочными и циклическими «медвежьими» рынками
  8. Долгосрочный «медвежий» рынок 1969-1974 годов
  9. Большой «медвежий» рынок и ад в моем животе
  10. 2.2.11. Прогноз ограничений развития отраслей со стороны параметров технологического развития с учетом долгосрочного прогноза научно-технологического развития Российской Федерации
  11. 2.2. Характеристика текущего уровня технологического развития отраслей. Прогноз ограничений развития отраслей со стороны параметров технологического развития с учетом долгосрочного прогноза научно-технологического развития Российской Федерации
  12. Классификация прогнозов
  13. 2.1. Сущность и классификация прогнозов
  14. Прогноз расходов.
  15. 2.2. Типология прогнозов
  16. УДАЧНЫЙ ПРОГНОЗ