2.1 Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники.

Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости[5].

Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис. 2.1 Заявление                          Оценка                       Регистрация залога недвижимости

   клиента                      недвижимости                             и договора ипотеки

                                        Предоставление кредита,            Обслуживание закладной

Андеррайтинг                оформление закладной                    ипотечным банком

Рис.

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.[6]

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.

Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов, которые представлены на рис. 2.2.        Цели               Методическое          Правовое           Порядок лицензирования

   и причины          обеспечение          обеспечение              ипотечных банков

                                      РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

                                           1

Государство

                    Ипотечные кредиторы                                                         10              9

                                                                                                     7             Посредник

   Коммерческие           Сберегательно-             Ипотечные                         на вторичном

  банки             ссудные организации             банки                                   рынке

                                                                                                              8

                                                                           4        3                                       11           12

                                                      4        2

                        Продавцы       5           Население                                           Инвесторы

                           жилья           6

         Рынок                 Система регистрации                Система                       Налоговая

  недвижимости                недвижимости                  страхования                      система

  Система обращения взыскания,     Оценка стоимости      Система андер-             Подготовка

   реализации недвижимости            недвижимости         райтинга заемщика           кадров

                           ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Рис. 2.2 «Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья»

  1 – поддержка, контроль за деятельностью;        7 – кредитные ресурсы;

  2 – вклады, залог недвижимости;                          8 – кредитные обязательства;

  3 – залог имущества;                                               9 – залог портфеля ипотечных кредитов;

  4 – кредитные средства;                                   10 – гарантии по ипотечным ценным бумагам;

  5 – деньги за жилое помещение;                     11 – ипотечные ценные бумаги;

  6 – право собственности на жилье;                  12 – денежные средства.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таблица 2.1

Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

Инвестиционные компании (фонды) — общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.

Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.[7]

Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.

Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг - от сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.

Цель деятельности фондов — уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

              Что же касается роли государства в формировании рынка ипотечного кредитования и его использования в целях повышения доступности жилья, то его вмешательство в процесс развития ипотеки должно осуществляться в основном тремя путями: законодательное регулирование вопросов, связанных с ипотекой; служить основой более дешёвых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы (в первую очередь это касается государственного бюджета ); стимулирование участников программ (в частности, предоставление стимулирующих мер, льгот участникам на начальном этапе ).

Государство по–прежнему называет развитие ранка доступного жилья и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики. Безусловно, это очень важно, поскольку жилищный вопрос всегда был и будет одним из первостепенных.

Взаимодействие всех участников рынка становится в последнее время в связи с мировым кризисом ликвидности менее активным. Но, тем не менее, для оптимальной работы участников на рынке необходимо актуализировать целый комплекс важных вопросов, а именно:

-актуальность продуктового предложения;

-организация эффективной технологии сбыта с учётом меняющейся конъюнктуры рынка;

-эффективный менеджмент партнёрских отношений (банк, ипотечный брокер, агент, средства массовой информации, агентства недвижимости, региональные власти, профессиональные объединения и региональные банки-партнёры).

-использование новых технологий продвижения продуктов на рынок (использование внешнего и внутреннего PR);

-обеспечение обратной связи (здесь необходимо решить: зачем, как и когда);

-организация эффективного маркетинга;

-обучение персонала и повышение его профессионализма.

Благодаря решению этих вопросов и сплочённой работе всех участников рынка ипотечного кредитования мы достигнем главного-удешевление услуг по предоставлению кредита, доступность и ясность информации, а следовательно и обеспечения жильём большей категории граждан.