<<
>>

6.1. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Стоимость активов рассчитывается по формуле:


где V - стоимость активов; Y - ЧОД; R - коэффициент капитализации.

Если преобразовать ЧОД в стоимость, то коэффициент капитализации равен:


Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, поэтому нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала и когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется делением величины прогнозируемого чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков

Используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесёт использование объекта недвижимости и возможная его продажа. Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков делится на четыре этапа: составление прогноза потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости; расчёт стоимости оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), если в действительности продажа не планируется; вывод ставки дисконта для оцениваемой недвижимости на реальном рынке; приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.


Таблица

Год

Годовая арендная плата

Текущая стоимость единицы при 11 %

Текущая стоимость, р.

0

60 000

-

60000,0

1

62 000

0,900901

55855,86

2

64 000

0,811622

51943,81

3

66 000

0,731191

48258,61

4

68 000

0,658731

44793,71

5

70 000

0,593451

41541,57

6

72 000

0,534641

38494,15

7

74 000

0,481658

35642,69

8

76 000

0,433926

32978,38

9

78 000

0,391925

30492,15

Итого: текущая стоимость арендных платежей

440000,93

Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 600 000 р. Текущая стоимость реверсии:

10

600 000

0,352184

211310,40

Итого: текущая стоимость недвижимости

651311,33

Например, инвестор приобретает недвижимое имущество и сдаёт его в аренду сроком на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта 11 %.

Применение рыночного (сравнительного) подхода

для оценки недвижимости Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3 - 6 месяцев. Основным принципом является принцип замещения, определяющий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Для выявления и анализа сделок, произведённых с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - это процесс разбивки рынка на секторы, схожие по следующим параметрам: назначение использования объекта; качество объекта; передаваемые юридические права и ограничения; инвестиционная мотивация; пути финансирования.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо проводить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Необходимо внимательно проследить следующие моменты. Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это свидетельствует о том, что цена была занижена. Если объект купли- продажи находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена была завышена. В том и другом случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнения. Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец являются представителями холдинга и дочерней компании, то маловероятно заключение сделки между ними по рыночной цене. Это же относится к сделкам с объектами, отягощёнными залогом. Инвестиционная мотивация должна быть одинаковой при сделках с оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Метод сравнения продаж включает несколько этапов: выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3 - 5 сопоставимых продаж; оценка поправок по элементам и расчёт скорректированной стоимости; расчёт стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами проводится по двум компонентам: по единицам сравнения; по элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения: цена 1 га площади - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства; цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов; цена за один лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой или дачной застройки; цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе); цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка; цена за единицу, приносящую доход - в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и на автостоянках - место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются: переданные имущественные права; условия финансирования сделки. Здесь могут иметь место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита; условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени; местонахождение; физические характеристики объекта недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

Оценка поправок по элементам и расчёт скорректированной единицы сравнения. Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учесть, что поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта, не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования и на условия продаж.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные; денежные; денежные относительные; денежные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путём умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Приведённая стоимость аналога с учётом процентной поправки равна:

где V - стоимость оцениваемого объекта;- цена продажи аналога до учёта поправки;- величина

процентной поправки;- цена единицы сравнения;- количество единиц сравнения.

Из приведённой формулы видно, что процентная ставка относится как к цене аналога, так и к цене его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных ставок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение и время продаж. Денежные поправки (относительные) изменяют цену одной единицы сравнения.

Стоимость оцениваемого объекта с учётом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

где Под - величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене аналога в целом, и её величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки.

Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учётом абсолютной денежной поправки равна: где Пад - величина абсолютной денежной поправки.

Экспертные методы расчёта и внесения поправок основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки обычно рассчитываются как процентные и определяются по следующей схеме, например: объект лучше аналога на 9 %, следовательно, цена аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога - 1,0, а стоимость объекта оценки - X, тогда:

X = 1,0 + 0,09 = 1,09.

Аналог лучше оцениваемого объекта на 9 %. Цена аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:

1,0 = X + 9 % • X = X %(1 + 0,09), X = 0,92. 

<< | >>
Источник: Жариков, В.В.. Антикризисное управление предприятием : учебное пособие. 2009

Еще по теме 6.1. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ:

  1. Метод прямой капитализации дохода
  2. Метод прямой капитализации
  3. Метод капитализации доходов
  4. Метод капитализации
  5. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
  6. Метод капитализации доходов
  7. Метод капитализации дохода
  8. Метод капитализации земельной ренты
  9. 37.2.1. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
  10. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации
  11. 36.1.3. ОЦЕНКА БИЗНЕСА МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
  12. Прямой метод распределения косвенных
  13. Метод капитализации дохода и его использование
  14. Метод капитализации чистого операционного дохода
  15. 8.1. Прямой, косвенный и кооперативный методы международной торговли