<<
>>

Продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Особенностью формы данного договора является то, что он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, т. е. договор продажи недвижимости не может быть заключен, как это предусмотрено ст. 434 ГК РФ, путем обмена документами. Несоблюдение этой формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости (за исключением договоров продажи предприятия и жилого помещения) вступает в силу с момента его подписания. Однако переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и соответствующее право возникает только с момента его регистрации. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и имущество и сделок с ним». В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В связи с тем, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, а также объекты, прочно связанные с землей, основные особенности договора продажи недвижимости связаны с регулированием прав на землю.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законо-

дательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, правила Земельного кодекса РФ о регулировании прав на землю имеют преимущества перед нормами Гражданского кодекса РФ в случае противоречий между ними.

Одной из основных задач регулирования отношений по продаже недвижимости является обеспечение единства правовой судьбы земельного участка и находящегося на нем здания, строения, сооружения.

В связи с этим Земельным кодексом РФ установлено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В случае продажи земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее иному лицу, собственник данного здания, строения, сооружения имеет преимущественное право покупки продаваемого земельного участка.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, также производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:

• данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

• цена имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем пена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При отсутствии в договоре указанных существенных условий договор не считается заключенным.

Кроме приведенных условий для всех видов договора продажи недвижимости, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень данных лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

<< | >>
Источник: Г.К. Таль. АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ Учебное пособиеВ двух томах Том I. 2004

Еще по теме Продажа недвижимости:

  1. 8.2. Продажа недвижимости и предприятия
  2. 1.2.4. Продажа недвижимости
  3. Купля-продажа недвижимого имущества
  4. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж
  5. Определение недвижимого имущества (недвижимости)
  6. Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
  7. Сегментарный анализ прибыли от продаж и рентабельности продаж
  8. Планирование выручки от продаж (объема продаж)
  9. Анализ структуры продаж Показатели структуры продаж и построение модифицированной матрицы БКГ
  10. 22.5. Проверка правильности отражения в учете продажи продукции в соответствии с принятой предприятием учетной политикой. Проверка документального подтверждения и учета от грузки и продажи продукции
  11. Покупка валюты у клиента - юридического лица или индивидуального предпринимателя за счет средств кредитной организации по поручению клиента на обязательную продажу в случае введения Банком России размера обязательной продажи, отличного от 0%
- Антикризисное управление - Деловая коммуникация - Документоведение и делопроизводство - Инвестиционный менеджмент - Инновационный менеджмент - Информационный менеджмент - Исследование систем управления - История менеджмента - Корпоративное управление - Лидерство - Маркетинг в отраслях - Маркетинг, реклама, PR - Маркетинговые исследования - Менеджмент организаций - Менеджмент персонала - Менеджмент-консалтинг - Моделирование бизнес-процессов - Моделирование бизнес-процессов - Организационное поведение - Основы менеджмента - Поведение потребителей - Производственный менеджмент - Риск-менеджмент - Самосовершенствование - Сбалансированная система показателей - Сравнительный менеджмент - Стратегический маркетинг - Стратегическое управление - Тайм-менеджмент - Теория организации - Теория управления - Управление качеством - Управление конкурентоспособностью - Управление продажами - Управление проектами - Управленческие решения - Финансовый менеджмент - ЭКОНОМИКА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРОВ -