<<
>>

38.3.2. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Обеспеченность информацией об объектах сравнения влияет на выбор метода расчета стоимости. При оценке машин и оборудования используются следующие методы сравнительного подхода:

• метод ценовых индексов (трендов);

• метод прямого сравнения с идентичным объектом;

• метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

• метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Метод ценовых индексов (индексирования по фактору времени)

применим при условии наличия информации о ретроспективных ценах на оцениваемый объект.

Известная ретроспективная цена может быть проиндексирована на дату оценки с помощью индексов пересчета, рассчитанных самим оценщиком или взятых из специальных источников.

Публикуются индексы цен не только на конкретные виды оборудования, но и на продукцию машиностроения в целом или по отраслям. Индексы цен на машины и оборудование, сырьевые и другие материалы публикуются национальными статистическими органами стран — ведущих продуцентов машинно-технических товаров и материалов1.

Метод широко применяется при переоценке основных фондов, где могут быть использованы опубликованные Госкомстатом РФ корректирующие индексы для переоценки по группам основных фондов.

СВтек (СЗтек) = СВре1р (СЗ

где СВтек (СЗтек) — текущая стоимость воспроизводства или замещения объекта; СВретр (СЗ^) - ретроспективная стоимость воспроизводства или замещения объекта; /— индекс (тренд) цен.

Индекс (тренд) цен определяется так же, как и тренд себестоимости в методе анализа и индексации затрат (см. затратный подход).

С целью повышения точности расчетов необходимо прослеживать изменение стоимостных показателей за более короткие периоды времени, например за квартал.

1 См. предыдущую сноску.

789

Метод прямого сравнения с идентичным объектом, т.е. объектом, полностью идентичным оцениваемому по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта.

Для получения стоимости оцениваемого объекта цена идентичного объекта корректируется в основном на ряд коммерческих поправок (для первичного рынка). Если используются данные по вторичному рынку, то кроме коммерческих поправок необходим, как правило, расчет поправок на износ и комплектацию.

Метод прямого сравнения с аналогом. Объект-аналог имеет некоторые отличия от оцениваемого объекта в значениях основных эксплуатационных параметров, поэтому при использовании этого метода кроме «коммерческих» корректировок вносят в цену аналога и корректировки на параметрические различия.

Смысл введения поправок состоит в том, что оценщик должен с достаточной степенью точности постараться привести ценооб-разующие факторы объектов-аналогов к ценообразующим факторам оцениваемого объекта. В зависимости от методов расчета и внесения поправок их принято разделять на процентные и денежные (абсолютные).

Процентные поправки вносятся коэффициентным путем к ценам аналогов. Как правило, это поправки на различие в технических параметрах аналогов и оцениваемого объекта.

Денежные (абсолютные) поправки представляют собой суммы в денежном исчислении, на которые может быть увеличена или уменьшена цена аналога. Примером денежных поправок может служить введение поправки на разницу в комплектации сравниваемых объектов.

Так как при прямом сравнении вносятся как абсолютные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Поэтому существует определенная последовательность внесения корректировок при использовании метода прямого сравнения:

1-й этап. Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости оцениваемого объекта.

2-й этап. Внесение к ценам аналогов параметрических поправок на разницу в значениях ГЦП. Данные поправки рассчитываются в основном в виде процентных корректировок с помощью методов параметрического ценообразования, представленных методами целостной оценки, которые применимы в равной степени и в затратном, и в сравнительном подходах.

Данные методы

790

основаны на изучении взаимосвязи между себестоимостями или ценами аналогичных машин и их технико-экономическими характеристиками. В зависимости от выбранного количества параметров, оказывающих наибольшее влияние на формирование себестоимости или цены (главных ценообразующих параметров) и методологии расчета, методы целостной оценки структурируют определенным образом (рис. 38.2): Методы целостной оценки Методы удельных экономических показателей Методы корреляционного моделирования С использованием «линейного коэффициента торможения»

Метод «параметр — цена»

с использованием степенного коэффициента

Многофакторный анализ

Метод парной корреляции

Рис. 38.2. Структура методов целостной оценки

Расчет стоимости по одному из главных ценообразующих параметров часто производят с использованием удельной стоимости, которая представляет собой не стоимость всей машины, а частное от деления цены на значение (номинал) главного ценообра-зующего параметра. Например, если главным ценообразующим параметром является мощность, измеряемая в киловаттах (кВт), то удельной стоимостью — стоимость 1 кВт. Расчет стоимости оцениваемого объекта производят поэтапно:

1-й этап. Определяют удельную стоимость аналога по выбранному главному параметру:

^уд.ан Цан/^ан*

2-й этап. Рассчитанную удельную стоимость аналога умножают на значение одноименного ГЦП оцениваемого объекта, получая стоимость объекта оценки:

Цуд.ан ^о'

где — цена аналога; Р0, Р^ - значение ГЦП объекта оценки и аналога; Цудан — удельная цена аналога.

Подобный простейший расчет возможен в том случае, если различие в значениях главного ценообразующего параметра оцениваемой машины и выбранного аналога незначительно (желательно не более 10%). Это связано с незначительным изменением Удельной стоимости, которым в данном случае можно пренебречь, а погрешность, вносимая в расчеты, вполне допустима.

791

Абсолютная корректировка к цене аналога может выполняться также следующим образом:

С0 = Цш + П = Чан+*(Ро-Ран).

где Ц -цена аналога; П — абсолютная поправка к цене аналога; Ъ - «цена» единицы параметра, т.е.

величина, показывающая, на сколько изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения; Р0, — номиналы главных одноименных ценообра-зующих параметров соответственно объекта оценки и аналога. Цена единицы параметра определяется с помощью формулы

Х2 — Х1

где Ц, и Ц2 — цены первого и второго объектов-аналогов; Х{ и Х2 — значения ГЦП первого и второго аналогов соответственно, причем Х1<Ха<Х2.

Метод удельных экономических показателей с использованием «линейного коэффициента торможения». Если значения главного ценообразующего параметра оцениваемой машины и выбранного аналога различаются более существенно, значительно меняется и удельная стоимость, изменением которой пренебрегать не следует. С целью учета значительного изменения удельной стоимости в расчет вводится так называемый линейный коэффициент торможения — отношение удельной стоимости машины большей производительности к удельной стоимости однотипной машины меньшей производительности при условном равенстве всех прочих параметров.

С = II К Р

о ^уд.ан л о'

где С0 - стоимость объекта оценки; Цудан = (Цан/Ра„) - удельная стоимость аналога; Кл = (Цудан1/Цудан2) - линейный коэффициент торможения(Ран1<Ран2); Ро, Р^ - номиналы главных одноименных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога

(Ран1<Ро<Ран2)-

Расчеты ведутся при допущении условного равенства значений всех прочих параметров.

Метод «параметр — цена» с использованием степенного коэффициента

Учитывая нелинейную зависимость между изменениями значений ГЦП и изменениями цен, корреляционная зависимость цены от значения основного параметра машины может определяться с помощью степенного коэффициента стоимости1 по формуле Верим:

1 В некоторой литературе - коэффициент Чилтона.

792

цены сравниваемых единиц аналогов; р Ран2 _

Ц1/Ц2=(Ран1/Ран2)Кс5

где Ц,, Ц2

главные одноименные параметры аналогов, РаН1<Р0<Ран2' ^ степенной коэффициент; (Ран1/Раи2)Кс - коэффициент параметрической коррекции.

Величина степенного коэффициента торможения стоимости определяется на основе имеющейся информации о ценах и параметрах функционально- и конструктивноподобных аналогов. Для этого указанная формула логарифмируется и преобразуется следующим образом:

18

Ц2

= КС18

ган1

ан2

18

Ц2

ан! ан2

Полученные таким образом коэффициенты (в большинстве случаев в пределах от 0,4 до 0,85) используются для расчета стоимости оцениваемой машины, значение главного ценообразу-ющего параметра которой находится в диапазоне от Ран1 до Р^ (Ран^Ранг)- При этом значение ГЦП оцениваемой машины, как правило, находится в указанном диапазоне (Р^^Ро-Ранг)-определения стоимости оцениваемой машины формула Берим приобретает следующий вид:

Соц /Ц, = (Р0/Ран1)к< =* Соц = Ц, (Р0/Ран1)к<.

Методы корреляционного моделирования используют статистический анализ зависимости цен анализируемого ряда аналогичных машин от формирующих эти цены значений главных ценообразующих параметров и представлены методом парной корреляции и методом множественной корреляции (многофакторным анализом).

Указанные методы требуют наличия достаточно обширной базы данных, что несколько ограничивает возможность их применения. Методы корреляционного моделирования достаточно широко используются при оценке прежде всего материальных активов.

Метод парной корреляции подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем (ценой) и одним из главных факторных признаков (значением главного ценообразующего параметра) на основе имеющейся статистической выборки машин-аналогов. При этом пред

793

полагается условное равенство значений всех прочих параметров в сравниваемых машинах, а результативный показатель (У) является функцией от значения главного ценообразующего параметра (х) аналогичных объектов:

Выбор главного ценообразующего параметра того или иного вида рассматриваемых машин зависит от величин предварительно рассчитанных таких статистических показателей, как коэффициент корреляции, коэффициент детерминации и др. Например, при сравнении степени влияния каждого анализируемого параметра на формирование стоимости главным ценообразующим параметром можно считать тот, у которого значение линейного коэффициента корреляции с ценой окажется по модулю ближе к 1,0.

Знак при этом указывает на направление корреляционной связи — прямой (+) или обратной (—). При прямой связи увеличение значения параметра приводит к повышению цены, и наоборот, если при повышении значения параметра цена уменьшается, то это свидетельствует о наличии обратной связи.

Следующим этапом метода парной корреляции является выбор уравнения регрессии, при этом могут быть использованы упоминавшиеся основные виды корреляционной зависимости (уравнений регрессии) (см. п. 38.2.1).

Прежде чем рассчитывать стоимость по приведенному уравнению регрессии, необходимо оценить относительную погрешность этого уравнения (достоверность). Мера достоверности (D) анализируемого уравнения регрессии оценивается с помощью процентного соотношения среднеквадратической ошибки уравнения Se (функция Excel — СТОШУХ) и среднеарифметического значения по результативному признаку (У):

где т — количество объектов в выборке; / — количество параметров уравнения регрессии; У1 - исходные значения цен в выборке; У;р - расчетные значения У, после подстановки в уравнение регрессии значений Хг

Если максимальное значение 2) не превышает 10%, анализируемое уравнение регрессии достаточно корректно отображает корреляционную связь и может быть использовано для расчета стоимости оцениваемой машины.

Y=Ax).

D=(SJY) 100;

т

794

Рассмотренные методы расчета позволяют достаточно просто и быстро учесть разницу в значениях ГЦП аналогичных машин, что объясняет их широкое распространение.

Вместе с тем необходимо отметить, что расчет стоимости с учетом только одного ГЦП высокой точностью не отличается.

Резюмируя все сказанное, можно сделать вывод, что в проводимых расчетных процедурах для уменьшения погрешности, вызванной учетом только одного из главных ценообразующих параметров при условном равенстве всех прочих, необходимо использовать комплексные параметрические методы, предусматривающие отбор нескольких важнейших параметров с последующим анализом взаимосвязей между ними и ценами машин. Такой анализ производится путем последовательного учета в цене значения каждого параметра или всех параметров одновременно, а также использования многофакторного анализа.

Метод множественной корреляции (многофакторный анализ) предполагает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем и несколькими факторными признаками (параметрами):

У У(Хр х2, х^, ... , хт).

Применение многофакторного анализа для расчета стоимости оцениваемой машины дает более точные результаты, чем метод парной корреляции, и поэтому в большинстве случаев является приоритетным.

После предварительного отбора главных факторных признаков (параметров), включаемых в модель множественной зависимости, и исчисления необходимых статистических характеристик (см. метод парной корреляции) моделируют уравнение линейной регрессии:

7= 4, + ЛХ Х{ + А2 Х2 + А, Х2 +...+ Ап Хп,

где А$, Ах, ... , Ап — параметры регрессионной модели; Хх, Х2, ... , Хп — значения ГЦП оцениваемого объекта.

Как и при использовании метода парной корреляции, мерой достоверности этого уравнения будет процентное соотношение среднеквадратической ошибки уравнения йе и математического ожидания К

Если у аналога есть дополнительные устройства, которых нет у оцениваемого объекта, то вносится абсолютная денежная поправка, уменьшающая цену аналога:

Ц = Ц -Ц .

^ан.скор ^ан чюп

795

Метод направленных качественных корректировок применяется в случае, когда возникает сложность в определении значений различного вида корректировок к ценам аналогов.

При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость — повышающее или понижающее. Для применения этого метода необходим выбор по крайней мере двух аналогов, причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а следовательно и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами. При этом проводится допущение о равной весомости всех корректировок по влиянию на стоимость. Это означает, что у одного аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга.

Стоимость оцениваемого объекта находится в интервале между ценами выбранных аналогов, а ее величина будет определяться количеством действующих повышающих корректировок нижнего по стоимости аналога и количеством понижающих корректировок верхнего по стоимости аналога:

С0 = Цн + Цв~Цн/С

где Цн, Цв — нижняя и верхняя цена соответственно; ТУ" — количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога; /У^ — количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.

В силу принятых допущений данный метод во многих случаях не показывает достаточно корректные результаты.

Рассмотренные методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

<< | >>
Источник: Г. К. Таль. АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ . 2004

Еще по теме 38.3.2. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА:

  1. Применение математических методов в сравнительном подходе
  2. 3.3. Сравнительная характеристика методов и моделей стоимостного подхода
  3. Методы оценки стоимости бизнеса, реализуемые в составе сравнительного (рыночного) подхода
  4. Сравнительный подход
  5. Сравнительный подход
  6. Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия
  7. Сравнительный подход
  8. Сравнительный подход
  9. Сущность и требования к использованию сравнительного подхода
  10. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости
  11. 36.3. ОЦЕНКА БИЗНЕСА НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
  12. 37.4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
- Антикризисное управление - Деловая коммуникация - Документоведение и делопроизводство - Инвестиционный менеджмент - Инновационный менеджмент - Информационный менеджмент - Исследование систем управления - История менеджмента - Корпоративное управление - Лидерство - Маркетинг в отраслях - Маркетинг, реклама, PR - Маркетинговые исследования - Менеджмент организаций - Менеджмент персонала - Менеджмент-консалтинг - Моделирование бизнес-процессов - Моделирование бизнес-процессов - Организационное поведение - Основы менеджмента - Поведение потребителей - Производственный менеджмент - Риск-менеджмент - Самосовершенствование - Сбалансированная система показателей - Сравнительный менеджмент - Стратегический маркетинг - Стратегическое управление - Тайм-менеджмент - Теория организации - Теория управления - Управление качеством - Управление конкурентоспособностью - Управление продажами - Управление проектами - Управленческие решения - Финансовый менеджмент - ЭКОНОМИКА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРОВ -