<<
>>

37.5.1. ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Оценка зданий и сооружений предполагает расчет затрат на их воссоздание в ценах на дату оценки с последующей корректировкой на выявленный износ. Оценка может проводиться на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

Под стоимостью замещения понимается стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном, планировкой.

Определение полной стоимости строительства включает расчет прямых и косвенных строительных затрат, а также предпринимательского вознаграждения.

Капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы на строительно-монтажные работы), называют прямыми затратами.

Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству строений и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными (например, оплата специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например комиссионный сбор за аренду, продажу; маркетинговые расходы).

Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграждение за риск, возникающий у предпринимателя в процессе

754

непосредственной реализации строительного проекта.

При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице меж~ ду полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность. В России предпринимательское вознаграждение составляет 10—30% совокупных затрат на строительство.

Индексирование затрат.

В справочниках сметных организаций часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие. Справочники устанавливают базовый год и региональный коэффициент для конкретных строительных компонентов. Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипичными для данного периода времени, а прежние методы строительства могут отличаться от тех, которые используются на фактическую дату оценки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат, этот способ не является надежной альтернативой приведенным ниже методам расчета затрат.

Выбор метода расчета полной восстановительной стоимости строений определяется целью оценки и необходимой точностью расчета. В оценочной практике используются следующие методы:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяют различные справочные и нормативные материалы, например «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели восстановительной стоимости». Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с ' " К1 ' К2 " К3 ' К4>

где Сн — стоимость оцениваемого объекта; Се с — стоимость 1 квадратного или кубического метра типичного сооружения на базовую ДатУ; ?0 — количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта); К, — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, качеству и прочим физическим параметрам; К2 - коэффициент изменения стоимости

755

строительства в период между базовой датой и датой на момент оценки; К3 — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; К4 — коэффициент, учитывающий НДС.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации.

Отдельные строительные компоненты здания — фундамент, стены, перекрытия и др. оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента, которые затем корректируются на величину накладных и других расходов, предусматриваемых сметой на строительство.

Метод количественного обследования предполагает пересчет старой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостный анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта. Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости (ПВС), однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

<< | >>
Источник: Г. К. Таль. АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ . 2004

Еще по теме 37.5.1. ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ:

  1. 37.5.2. ВИДЫ ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОЦЕНКИ
  2. Аренда зданий и сооружений
  3. ДЕТАЛЬНОЕ ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
  4. Ипотека зданий и сооружений
  5. Определение износа зданий и сооружений
  6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ   
  7. 37.1.1. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
  8. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ
  9. Оценка офисных зданий
  10. 6.6. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
  11. Наиболее уязвимые места в зданиях и сооружениях
  12. Моральный износ зданий
  13. 4.5 Страхование строительных машин, механизмов и временных сооружений
  14. МЕТОДИКА КОМПЛЕКСНОГО ОБСЛЕДОВАНИЯДЕФОРМИРОВАННЫХ ЗДАНИЙ
  15. 2.7.1. Виды торговых зданий
  16. Физический износ зданий
- Антикризисное управление - Деловая коммуникация - Документоведение и делопроизводство - Инвестиционный менеджмент - Инновационный менеджмент - Информационный менеджмент - Исследование систем управления - История менеджмента - Корпоративное управление - Лидерство - Маркетинг в отраслях - Маркетинг, реклама, PR - Маркетинговые исследования - Менеджмент организаций - Менеджмент персонала - Менеджмент-консалтинг - Моделирование бизнес-процессов - Моделирование бизнес-процессов - Организационное поведение - Основы менеджмента - Поведение потребителей - Производственный менеджмент - Риск-менеджмент - Самосовершенствование - Сбалансированная система показателей - Сравнительный менеджмент - Стратегический маркетинг - Стратегическое управление - Тайм-менеджмент - Теория организации - Теория управления - Управление качеством - Управление конкурентоспособностью - Управление продажами - Управление проектами - Управленческие решения - Финансовый менеджмент - ЭКОНОМИКА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРОВ -