<<
>>

37.4.1. МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

Метод прямого сравнительного анализа продаж — это основной метод, используемый в российской оценочной практике, состоящий из следующих этапов:

1-й этап. Выбор объектов недвижимости — аналогов.

Для более объективной оценки необходим анализ не менее трех-пяти сопоставимых продаж. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения;

• элементам сравнения.

Переход к цене единицы сравнения обусловлен возможным несовпадением физических размеров оцениваемого объекта и его аналогов. В качестве единиц сравнения можно использовать стоимость одного квадратного или кубического метра, гектара, сотки и т.д.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• переданные имущественные права (например, наличие договора аренды);

• условия финансирования сделки (например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита);

• условия продажи. Корректировка на условиях продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

• время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

750

• местоположение — наиболее важный фактор стоимости земельного участка, представляющего основу недвижимости;

• физические характеристики объекта недвижимости: размеры, конструктивные элементы, внешний вид и др.

2-й этап. Расчет поправок по элементам и корректировка базовой стоимости.

Поправки — это корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при изменении его ценообразующих характеристик на характеристики оцениваемого объекта.

В зависимости от способа расчета и внесения в цену аналога поправки делятся на процентные и денежные; последние, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

У= Сед Кед Ппр = Сед Ппр Кед>

где V— стоимость оцениваемого объекта; Сед Кед — цена продажи аналога до учета поправки; Ппр — величина процентной поправки; Сед — цена продажи единицы сравнения; Кед - количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

К- (Сед Кед) + (Под Кед) = (Сед + Под) кед,

где Под — величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравне

751

ния. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на Дополнительные улучшения, например строительство автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

У= (сед кед) + пад,

где Пад — величина абсолютной денежной поправки.

Для расчета величины поправок используют следующие основные методы:

• метод парных продаж;

• метод прямого анализа характеристик оцениваемого объекта и его аналога;

• статистический метод;

• экспертный метод расчета и внесения поправок. Рассмотрим наиболее распространенные методы.

Метод парных продаж. Парной называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением, как правило, одной характеристики. При выявлении между двумя сопоставимыми объектами единственного различия можно предположить, что разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами, но обязательно были выявлены на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик оцениваемого объекта и аналога используется, например, для расчета поправки на время продажи объекта, фактически отражающей изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости.

Экспертный метод расчета и внесения поправок основан на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.

<< | >>
Источник: Г. К. Таль. АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ . 2004

Еще по теме 37.4.1. МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ:

  1. Сравнительный метод анализа использования сырья и материалов
  2. 10. СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА И ВЫБОРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  3. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА И ОТБОРА ВАРИАНТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ. КРИТЕРИИ ОТБОРА ПРИ АНАЛИЗЕ ПРОЕКТОВ
  4. ЧАСТЬ ЧЕТВЕРТАЯ ЭМПИРИЧЕСКИЙ МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНО- ИСТОРИЧЕСКОГО ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОГО АНАЛИЗА
  5. Неаналитические методы Метод прямого ранжирования
  6. 9.9. Анализ прибыли от продаж методом отклонений
  7. Метод прямого восстановления
  8. Методы и инструменты прямого государственного регулирования
  9. Методы прямого государственного регулирования деятельности естественной монополии
  10. 3.3. СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ПО МЕТОДУ ПРЯМОГО ОТРАЖЕНИЯ ПОСТУПЛЕНИЯ И РАСХОДОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
  11. КАК ИСПОЛЬЗУЮТСЯ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРЯМОГО И ОБРАТНОГО АНАЛИЗА СЕТЕВОГО ГРАФИКА
  12. Сегментарный анализ прибыли от продаж и рентабельности продаж
  13. 38.3.2. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
- Антикризисное управление - Деловая коммуникация - Документоведение и делопроизводство - Инвестиционный менеджмент - Инновационный менеджмент - Информационный менеджмент - Исследование систем управления - История менеджмента - Корпоративное управление - Лидерство - Маркетинг в отраслях - Маркетинг, реклама, PR - Маркетинговые исследования - Менеджмент организаций - Менеджмент персонала - Менеджмент-консалтинг - Моделирование бизнес-процессов - Моделирование бизнес-процессов - Организационное поведение - Основы менеджмента - Поведение потребителей - Производственный менеджмент - Риск-менеджмент - Самосовершенствование - Сбалансированная система показателей - Сравнительный менеджмент - Стратегический маркетинг - Стратегическое управление - Тайм-менеджмент - Теория организации - Теория управления - Управление качеством - Управление конкурентоспособностью - Управление продажами - Управление проектами - Управленческие решения - Финансовый менеджмент - ЭКОНОМИКА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРОВ -