<<
>>

6.2.3. ОЦЕНКА ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

В зависимости от целей заказчика оценка обычно производится в отношении: •

материальных активов, в том числе:

недвижимости, т. е. участка территории, с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями, машин и оборудования,

товарно-материальных запасов и готовой продукции; •

финансовых активов; •

нематериальных активов, в том числе:

интеллектуальной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топология интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности, и др.), имущественных прав (права пользования землей, водными и другими ресурсами, недрами, имуществом и др.), отложенных затрат (организационные расходы, НИОКР и др.),

деловой репутации предприятия; •

предприятия в целом.

Применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков обычно применяются: •

метод остатка для земли, при котором, в первую очередь, определяется предполагаемый доход от недвижимости в целом, затем определяется доход от зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.

Доход от самого земельного участка определяется как общий доход за вычетом дохода от зданий и сооружений, а его стоимость —делением дохода на коэффициент капитализации для земли. Результаты вычислений приводят в табличном виде, как это представлено в таблице 6.2.1:

Таблица 6.2.1

Анализ сто им оста земельного участка 1 Наиболее эффективное использование Офисное здание 2 Среднегодовой чистый доход, тыс. у. е. 800 3 Стоимость зданий и сооружений, тыс. у. е. 10 000 4 Коэффициент капитализации для зданий и сооружений 0,05 5 Доход, приходящийся на здание, тыс. у. е. (стр. 3*4) 500 6 Доход, приходящийся на землю, тыс.

у. е. (стр. 2— 5) 300 7 Коэффициент капитализации для земли 0,02 8 Остаточная стоимость земельного участка, тыс. у. е. (стр. 6/7) 15 000 • метод сравнения продаж, основанный на сопоставлении данных об имевших место сделках по продаже земельных участков. При реализации этого метода заполняется нижеследующая таблица.

Таблица 6.2.2

Анализ стоимости земельного участка Элемент сравнения Ед. изм. Объект

оценки Сравниваемые участки Аналог N° 1 Аналог

№2 — 1. Цена продажи долл. 2. Площадь участка кв. м. Цена за единицу площади долл./кв. м Корректировки Право собственности % Условия финансирования % Условия продажи %

Продолжение табл. 6.2.2 Элемент сравнения Ед. изм. Объект

оценки Сравниваемые участки Аналог № 1 Аналог

N#2 — Условия рынка (время продажи) % Месторасположение % Физические характеристики (размер, подъезд и др.) % Доступность коммунальных услуг % Условия зонирования % Наилучшее и наиболее эффективное использование % Другие корректировки % Общая коррекция % Весовой коэффициент Средневзвешенная цена долл./кв. м Стоимость участка земли долл. Последовательность реализации других методов оценки стоимости земли (средневзвешенного коэффициента капитализации, оценки на основе затрат и метода разбиения) приведена в [11].

Для оценки стоимости зданий и сооружений могут применяться следующие методы: •

метод дисконтированных доходов предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, в котором в качестве доходов рассматриваются арендная плата и ожидаемая стоимость здания по истечении принятого срока аренды. В расчетах необходимо также учесть текущие затраты, связанные с коммунальными платежами, ремонтом, налоговые выплаты и др.; •

метод прямой капитализации позволяет определить стоимость здания по формуле (6.2) при условии, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок, размер которой останется неизменным; •

метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точное представление о стоимости земельного участка; •

метод сравнения продаж предполагает заполнение таблицы, аналогичной 6.2.1, в которой в качестве единицы измерения будет применяться 1 кв.

м площади либо 1 куб. м объема здания; •

метод удельных затрат на единицу площади или объема предполагает использование нормативов затрат на 1 кв. м площади здания для определения его сметной стоимости; •

метод разбивки на компоненты предполагает разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, каркасы, лестницы и площадки, перекрытая, кровля, перегородки, полы, окна, двери, отделка, водо-, газо, тепло-, электроснабжение, канализация, лифты, благоустройство, внешние сети и др.), для оценки которых собирается информация от субподрядчиков; •

метод сметного расчета предполагает составление сметы на строительство здания (см. параграф 4.3), что является наиболее трудоемким, но и точным расчетом.

Оценка стоимости машин и оборудования основывается на достоверном знании технических характеристик оцениваемых объектов. Это позволяет применять следующие основные методы оценки.

Метод прямого сравнения предполагает определение аналога, наиболее близкого к оцениваемому объекту, с помощью нижеследующего интегрального показателя:

Р = (а0у1 х х (аОУ1х х(ап)Уп, (6.4)

где гц = рК0)/р1(а) — в случае, если рост 1-й количественной характеристики свидетельствует об улучшении качества объекта (например, производительность) и

а1 = р1(а)/р1(0) — в обратном случае (например, расход топлива),

р,(0), р;(а) — значения ьй характеристики оцениваемого объекта и объекта-аналога соответственно, —

весовой коэффициент ьй количественной характеристики.

Пример определения интегрального показателя для объекта-ана- лога приведен в таблице 6.2.3.

Таблица 6.2.3

Расчет интегрального показателя объекта-аналога № п/п Наименование показателя Оцениваемый объект Аналог 1 гр. 3/гр. 4 или гр. 4/гр. 3 Весовой

коэффици

ент гр5^ 1 2 3 4 5 6 7 1 Мощность (кВт) 75 85 0.88 0,35 0,96 2 Ресурс до первого ремонта (машино-час) 5000 4000 1,25 0,3 1,07 3 Удельный расход топлива (л/км) 15 12 0,8 0,25 0,95 4 Масса (кг) 250 300 1,2 0,1 1,02 5 Интегральный показатель (стр.

1 х стр. 2 х стр. 3 х стр. 4 0,99 Интегральный показатель рассчитывается по всем выявленным объектам-аналогам, а стоимость оцениваемого объекта определяется по наиболее близкому аналогу по формуле:

С = 0.-Р.К1-К2, (6.5)

где Са и Р — стоимость и интегральный показатель наиболее близкого объекта-аналога,

К1 и К2 — коэффициент инфляции и поправочный коэффициент, отражающий влияние не учтенных в расчете факторов.

Метод расчета по удельным ценовым показателям позволяет рассматривать стоимость объекта как совокупность его технических характеристик с помощью формулы:

С = Суд*М*К1*Кп, (6-6)

где Суд —удельная стоимость оборудования с базовыми характеристиками,

М — мощность оцениваемого оборудования,

Кь К„ —коэффициенты, учитывающие влияние частных параметров на стоимость объекта оценки.

Корреляционный метод является наиболее трудоемким и результативным при наличии достаточного массива исходных данных. При этом в качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования. Далее применяется стандартная последовательность построения статистических моделей: •

формирование однородной совокупности объектов, •

отбор основных независимых параметров, влияющих на стоимость объекта, •

выбор и обоснование типа регрессии, •

математическая обработка данных и получение корреляционных моделей, •

применение корреляционной модели для расчета вероятной стоимости оцениваемого объекта и анализ результатов.

Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качестве базы сравнения берется запрашиваемая у предприятия- изготовителя цена, к которой прибавляются затраты на транспортировку и установку оборудования.

Метод расчета себестоимости по укрупненным нормативам основан на технологической общности многих видов машин и оборудования.

Определение сметной стоимости осуществляется в разрезе статей: материалы, комплектующие изделия, заработная плата и косвенные расходы.

Ресурсно-технологический метод позволяет напрямую учесть влияние конфигурации (комплектующих) на стоимость объекта оценки.

При этом используется модель:

С = + Сдоп., (6-7)

где щ, с, — соответственно количество и стоимость комплектующих узлов и агрегатов типа},

Сд0П, — стоимость нерасшифрованной части объекта оценки.

Индексный метод представляет собой определение базовой стоимости объекта оценки и ее перемножение на индекс изменения цен, например, публикуемый органами Госкомстата.

Для оценки стоимости машин и оборудования может также рассчитываться доход от эксплуатации всего имущественного комплекса с последующим выделением дохода, относимого на машины и оборудование с помощью метода остатка.

Товарно-материальные запасы и готовая продукция обычно оцениваются по себестоимости, при этом устаревшие запасы списываются. Оценка запасов также может базироваться на ожидаемой цене их продажи за вычетом издержек на продажу, включая прибыль продавца.

Финансовые активы, подлежащие оценке, включают дебиторскую задолженность, финансовые вложения в ценные бумаги, расходы будущих периодов.

Дебиторская задолженность оценивается путем анализа сроков ее возникновения. Просроченная задолженность частично или полностью списывается. Суммы к получению дисконтируются. Ценные бумаги оцениваются по их рыночной цене, а расходы будущих периодов —

по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода.

Нематериальные активы в документах бухгалтерского учета имеют два вида оценки: по первоначальной и остаточной стоимости.

Первоначальная стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применимы в деятельности предприятия. Первоначальная стоимость нематериальных активов, внесенных учредителями в счет их вкладов в уставный капитал, определяется по договоренности сторон. Первоначальная стоимость нематериальных активов, переданных безвозмездно, определяется экспертным путем.

Остаточная стоимость нематериальных активов — это первоначальная стоимость за вычетом начисленного износа.

Нормы износа нематериальных активов рассчитываются предприятием самостоятельно исходя из их первоначальной стоимости и срока службы. В случае невозможности определить срок полезного использования нормы износа устанавливаются в расчете на 10 лет.

Оценка объектов интеллектуальной собственности опирается на доходный или затратный подход.

Для определения стоимости ноу-хау, изобретений товарных знаков и некоторых других объектов интеллектуальной собственности используется доходный подход. В этом случае в качестве доходов служат платежи — роялти. В качестве дохода может также рассматриваться доля, приходящаяся на объект оценки, в приросте чистого дохода предприятия. В процессе применения доходного подхода необходимо учитывать все затраты, вытекающие из использования интеллектуальной собственности, а также предусматривать повышенную премию за риск, так как вложения в указанные объекты имеют высокую степень риска.

Имеется целый ряд нематериальных активов, стоимость которых может быть определена только на основе затратного подхода методом сметных затрат. К ним относят целевые организационные расходы, стоимость результатов НИОКР, стоимость промышленных образцов, стоимость лицензий на право заниматься определенными видами деятельности и др. Стоимость определяется как итог затрат по смете расходов плюс прибыль.

Стоимость деловой репутации предприятия формируется за счет тех нематериальных активов, благодаря которым рентабельность собственного капитала предприятия превышает среднеотраслевую, и определяется методом избыточной рентабельности в следующей последовательности: 1.

Анализируются данные о деятельности предприятий отрасли и определяется среднее по отрасли значение показателя рентабельности собственного капитала. 2.

Определяется чистая прибыль предприятия при среднеотраслевом уровне рентабельности, для чего среднеотраслевой показатель рентабельности перемножается на собственные средства предприятия. 3.

Определяется избыточная прибыль как разность между фактической чистой прибылью предприятия и значением прибыли, полученной при среднеотраслевом уровне рентабельности. 4.

Стоимость деловой репутации определяется делением полученной избыточной прибыли на коэффициент капитализации.

<< | >>
Источник: В. В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. Управление инвестициями: В 2-х т. Т. 1. — М.: Высшая школа.— 416 с.. 1998

Еще по теме 6.2.3. ОЦЕНКА ВИДОВ ИМУЩЕСТВА:

  1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ
  2. 3.2. Инвентаризация отдельных видов имущества юридических лиц
  3. 10.2. СРОКИ ПРОВЕДЕНИЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЙ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА И ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
  4. Оценка имущества и обязательств
  5. 2.5. Оценка имущества и обязательств
  6. 2. ОЦЕНКА И ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА И ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
  7. 4. ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
  8. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ
  9. Глава 11 . ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА И ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
  10. ЦЕЛИ И ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА
  11. Состав и оценка стоимости выкупаемого государственного имущества
  12. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ  
  13. Оценка имущества в бухгалтерском учете
  14. ПОНЯТИЕ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ  
  15. Ипотечное кредитование. Оценка залогового имущества
  16. ВЫБОР ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ И СТАНДАРТА СТОИМОСТИ
  17. Особенности оценки арендуемого государственного имущества при его выкупе
  18. 7.2. Оценка и продажа имущества должника в ходе конкурсного производства