Договор продажи недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности. Выделение в ГК РФ продажи недвижимости в особый вид договора купли-продажи связано со спецификой предмета договора — недвижимого имущества. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Недвижимым имуществом также считаются подлежащие государственной регистрации воздушные, морские и речные суда, космические объекты. Специфическими чертами недвижимого имущества, предопределяющими особенности его купли-продажи, является прочная связь с землей, особая ценность и непотребляемость в процессе использования [47; 53]. Продажа недвижимости как вид договорных коммерческих обязательств регламентируется ст. 549-625 п. 7 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. Договор продажи недвижимости (ДПН) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Следовательно, не допускается заключение договора купли-продажи недвижимости путем обмена письмами, телеграммами и другими подобными способами. Несоблюдение формы ДПН влечет его недействительность. Соблюдение нотариальной формы для ДПН не требуется. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Исключения составляют договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), которые вступают в силу с момента их регистрации. Переход права собственности на недвижимость по ДПН к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации права собственности регулируется ст. 131 ГК РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также постановлениями Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 и от 21 февраля 1998 г. № 237, принятыми во исполнение этого ФЗ. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством зарегистрированного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится органом юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. Данные о регистрации заносятся в Единый государственный реестр прав, который носит открытый характер [53]. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное ДПН право на соответствующую часть земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых ДПН. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут; от лат. servitus (survitutis) — «обязанность, обязательство»; признанное в законодательстве ряда государств право пользования чужим имуществом в определенных пределах или право на ограничение собственника в определенном отношении) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Цена в договоре продажи имущества и порядок передачи недвижимости. ДПН должен предусматривать цену этого имущества, которая определяется соглашением сторон и наряду с предметом является существенным условием договора. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или ДПН, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Продажа предприятий регулируется специальным п. 8 гл. 30 ГК РФ. По договору продажи предприятия (ДПП) продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом, как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Особенности этого договора обусловлены его предметом. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Основным источником правового регулирования ДПП является п. 8 ст. 30 ГК РФ [53].