Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».
Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.В советском гражданском праве (ГК РСФСР —ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое.
21 июля 1997 года принят закон Российской Федерации «О частной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№122-ФЗ). Это основной закон, регулирующий все отношения, касающиеся недвижимости.
Согласно этому закону «.Недвижимость» —это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землей так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы».
Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.
Кондоминиум — это правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной совместной собственности.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимость. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимости без причинения ей несоразмерного ущерба — например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).
С недвижимостью могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.
Недвижимая вещь может иметь различные обременения — условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.
Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.
Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости — описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он
получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена —первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.
Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т. е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
Интерес для инвесторов представляют, прежде всего, те объекты недвижимости, которые активно обращаются на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе свободные земельные участки под застройку и для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых ещё не сформировался.
Еще по теме Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости:
- 1.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды
- 1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды
- Основные инвестиционные характеристики недвижимости
- Содержание основных понятий и основные функции рынка недвижимости
- 2.3 Основные понятия рынка недвижимости
- Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости
- Глава 1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
- Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
- Предприятие: сущность и основные характеристики
- Сущность облигации и ее основные характеристики
- Предприятие: сущность и основные характеристики
- 1. Сущность, цели, основные характеристики экономического роста
- СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ОСНОВНЫХ СИСТЕМООБРАЗУЮЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ ПЕДАГОГИЧЕСКОГО МЕНЕДЖМЕНТА
- Основные понятия и характеристика бизнес-процессов