Если стоимость доли определена по-разному
Ситуация 1. Строительная организация заключила договор долевого участия в строительстве. При этом для одних дольщиков цена кв. м. жилья составила, например, 30 тыс. руб.
за кв.м., для других - 70 тыс. руб. Насколько велики в данной ситуации налоговые риски, связанные с подобным ценовым "разбросом"?Как нам кажется, в данной ситуации возможны два варианта развития событий. Во-первых, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." определено, что в договоре долевого участия указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. При этом цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и как сумма денежных средств на оплату услуг застройщика.
Таким образом, договоры долевого участия могут формулироваться двумя способами:
- в договоре указана сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства (так называемое "целевое финансирование") и сумма денежных средств на оплату услуг заказчика-застройщика;
- в договоре указана единая цена, т.е. сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства заказчику-застройщику в счет исполнения своих обязательств по договору.
Что касается первой ситуации (когда цена договора состоит из двух составляющих: суммы денежных средств по возмещению затрат на строительство объекта долевого строительства и суммы денежных средств по оплате услуг заказчика-застройщика, - и при этом стоимость оплаты услуг заказчика-застройщика разная для всех дольщиков), то мы полагаем, что к стоимости услуг заказчика-застройщика налоговый орган будет вправе применить положения ст.
40 НК РФ. Ведь нормы ст. 40 НК РФ применяются, в том числе, для определения цены услуг для целей налогообложения, а в этом случае цена услуг в договоре будет указана отдельно.В ситуации, когда в договоре долевого участия в строительстве стоимость услуг заказчика-застройщика указана отдельно, и при этом она разная для всех дольщиков, положения ст. 40 НК РФ могут быть применены к ней в общем порядке.
Может иметь место ситуация, когда в договоре долевого участия в строительстве выделена стоимость услуг заказчика-застройщика и сумма возмещения затрат на строительство объекта, при этом стоимость услуг заказчика-застройщика одинакова для всех дольщиков, а сумма возмещения затрат на строительство, напротив, различается.
Не исключено, что и в этом случае налоговый орган также попытается применить к договору положения ст. 40 НК РФ, посчитав, что, завышая сумму возмещения затрат на строительство, заказчик-застройщик тем самым завышает стоимость своих услуг.
Однако, полагаем, что в этом случае положения ст. 40 НК РФ применены быть не могут, поскольку сумма денежных средств по возмещению затрат на строительство объекта долевого строительства - это средства целевого финансирования.
Так, согласно ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Т.е., перечислив застройщику денежные средства, имеющие характер "целевого финансирования", дольщик исполняет свою обязанность по договору и приобретает право требования от заказчика передачи ему в собственность соответствующего помещения в строящемся здании.
Иными словами, данные денежные средства нельзя считать перечисленными в счет оплаты реализованных заказчиком-застройщиком товаров (работ, услуг).
Таким образом, по нашему мнению, в ситуации, когда в договоре долевого участия в строительстве выделены стоимость услуг заказчика-застройщика и сумма возмещения затрат на строительство объекта, и при этом сумма возмещения затрат на строительство различается, положения ст.
40 НК РФ применимы быть не могут.Что касается второй ситуации (когда в договоре долевого участия указывается единая цена - сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства), на наш взгляд, велика вероятность того, что налоговый орган расценит все деньги, поступившие заказчику-застройщику по договору, как его выручку, в связи с чем применит ст. 40 НК РФ. Этот момент является спорным, однако, учитывая, что стоимость услуг заказчика-застройщика в договоре отдельно не выделена, полагаем, что отстоять свою позицию налогоплательщику в этом случае будет затруднительно. В связи с чем представляется, что второй вид договоров менее благоприятен для налогоплательщика с точки зрения возможности применения к нему положений ст. 40 НК РФ.
Судебно-арбитражной практики по данному вопросу на сегодняшний день нет.
Еще по теме Если стоимость доли определена по-разному:
- Уровень стоимости ликвидной миноритарной доли собственности
- 7.20. Влияние доли меньшинства на справедливую стоимость
- 1.4. Реализация товаров (работ, услуг), стоимость которых определена в условных единицах
- 6.1.10. Реализация товаров (работ, услуг), стоимость которых определена в условных единицах
- §82. Как меняется с возрастом балансовая стоимость, если г gt; 0
- Визуальное представление уровня стоимости доли собственности отдельного акционера в модели дисконтированного денежного потока
- Приложение 3 Определение рыночной стоимости доли в размере 100% уставного капитала в процессе процедур банкротства.
- 1| Потребители по-разному оценивают качество товаров и услуг
- ОПРЕДЕЛИМСЯ С ПОНЯТИЯМИ
- ОПРЕДЕЛИМСЯ С ПОНЯТИЯМИ
- ОПРЕДЕЛИМСЯ С ПОНЯТИЯМИ