<<
>>

2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья

Приоритетность рынка жилья в системе национальной экономики позволяет более эффективно распределять инвестиционные ресурсы и прогнозировать ожидаемый результат от их реализации.

Процесс расширенного воспроизводства, активизированный инвестиционными потоками в исследуемой системе, предоставляет возможность региональной экономике перейти на более высокий качественный уровень, т.е. степень эффективности региональной экономической системы прямо и косвенно зависит от эффективности функционирования рынка жилья. В связи с этим основные задачи, направленные на управление региональным рынком жилья и его развитие, заключаются в формировании спроса и формировании предложения (рис. 2.3.1).

Актуальной задачей на данном этапе развития национальной экономики является разработка схем жилищного финансирования, развитие и внедрение которых позволит улучшить жилищные условия населения региона и объединить интересы органов власти, населения, предприятий, кредитно-банковских учреждений и финансовых институтов.

Главная роль в формировании баланса инвестиционных интересов принадлежит государству. Разделяем мнение Л.Н. Краснянского [84] и Я.И. Реки-тара [110], которые считают, что поскольку в России в настоящее время должным образом не работают рыночные факторы, для решения инвестиционной проблемы необходима государственная инвестиционная политика. «Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного

1

распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств» [15, с.

3].

Рис. 2.3.1 Управление спросом и предложением на региональном рынке жилья 1

Формирование спроса и предложения на региональном рынке жилья осуществляется исходя из его емкости и потенциала. Эффективное функционирование и развитие любого рынка различного уровня предполагает разработку

' Составлено автором на основании анализа совокупности исследований [33,69]

механизмов расширения его емкости 1 и увеличения реализации потенциала продаж2, а также стимулирования спроса и предложения на рынке жилья.

Сохранение традиционных подходов «остаточного принципа финансирования» к управлению региональным рынком жилья не обеспечивает принципиального изменения ситуации на исследуемом рынке. Расчет необходимых объемов строительства жилья и его финансирования представлен в табл 2.3.1 (при нормативной обеспеченности одного человека - 20,0 кв. м, коэффициента семейности - 3,15).

Таблица 2.3.1

Необходимые объемы ввода жилья и его финансирование для решения жилищной проблемы в Волгоградской области

Показатели 2000 2001 2002
Численность нуждающихся в улучшении жилищных условий, тыс. семей 59,9 53,8 51,7
Необходимые объемы ввода жилья, млн кв. м 3,77 3,39 3,26
Стоимость 1 кв. м общей площади, тыс. руб. 4,55 4,72 6,41
Необходимые объемы финансирования, млн руб. 17153,5 16000,8 20896,6

Для решения жилищной проблемы необходимы значительные объемы ввода в эксплуатацию жилья и такие же объемы его финансирования, которые увеличиваются с каждым годом. Строительство жилья в условиях ограниченности ресурсов не смягчит сложившуюся ситуацию.

Более того, имеющийся жилищный фонд используется неэффективно с позиции интересов государства. В связи с этим в современных условиях необходимы нетрадиционные методы решения жилищной проблемы.

1              Само понятие «емкость» имеет значение вместимости, меры измерения объема

2              Потенциал представляет собой совокупность имеющихся средств, возможностей в какой-либо отрасли

3              Платежеспособный спрос - это количество объектов жилой недвижимости, которое потребители (покупатели, арендаторы) желают и могут приобрести на рынке за определенный период времени.

Емкость рынка жилья определяем как совокупный платежеспособный спрос 3 населения на жилье, или предельное значение рыночного спроса. Такое определение емкости позволяет ориентироваться предприятиям жилищностроительного комплекса в реализации своей продукции.

1

граничного наращивания маркетинговых расходов в данной рыночной среде» [82, с. 144]. По мнению Б.А. Райзберга, «потенциал рынка - предвидимые возможности субъектов осуществить в будущем куплю-продажу товаров и получать доходы и прибыль» [109, с. 246].

Под потенциалом рынка жилья понимаем возможный объем приобретения (покупки, аренды) объектов жилой недвижимости на рынке жилья. Для определения потенциала рынка жилья применяют в качестве основного критерия уровень жилищной обеспеченности. Данный показатель показывает общие масштабы возможных потребностей в приобретении объектов жилой недвижимости (покупки, аренды).

В связи с этим более практическое значение имеет показатель «объем рынка». Под объемом рынка жилья понимаем количество объектов жилой недвижимости, которое может быть реализовано на рынке жилья за определенный период времени.

Основу объема рынка жилья составляют объемы потребностей в приобретении объектов жилой недвижимости и доходы потребителей (покупатели, арендаторы). При оценке объема рынка жилья учитываются такие факторы, как динамика образования, динамика занятости, финансовые возможности и условия получения кредитов на приобретение жилья, уровень цен на жилье, величина расходов на содержание жилья, ожидания населения относительно цен, налогов, инфляции и пр. Оценка объема рынка жилья предполагает определение возможной доли предприятия на рынке, которое предполагает оценку предложения.

Предложение предполагает такое количество объектов жилок недвижимости, которое может быть представлено на рынок для приобретения (продажи, аренды) за определенный период времени. Потенциал рынка жилья выражает возможности, нереализованные резервы исследуемого рынка, которые при изменении социально-экономических условий могут из возможности перейти в реальность. При рассмотрении потенциала объектом предполагают спрос. Ос

1

1

Опираясь на представленную концепцию А. Маршалла, а также исследование СР. Хачатряна [129], рассмотрим формирование рынка жилья и взаимодействие его сегментов. Общее равновесие на рынке жилья формируется взаимодополнением друг друга первичного и вторичного рынков, которые конкурируют между собой за потребителя, предлагая жилье различного потребительского качества и стоимости. Предложение общего жилья складываемся из пропорций предложения жилья на первичном и вторичном рынках (рис. 2.3.2).

Анализируется взаимодействие спроса и предложения жилья с одинаковыми потребительскими качествами. Если бы не было предложения на вторичном рынке жилья, равновесие достигалось бы в точке F пересечением кривых спроса D и предложения S на первичном рынке жилья.

1

пересечения кривой спроса D и прямой на уровне цены Pi). Он удовлетворяется за счет предложения на рынке первичного жилья в размере OA (точка М пересечение прямой с кривой предложения), а остальная часть в размере MN=AB падает на вторичный рынок.

При равновесной цене Pi спрос ОБ удовлетворяется за счет двух секторов рынка, а также устанавливается баланс с предложением жилья: OB = ОА+АВ. Если предложение на вторичном рынке изменится, т.е. цена возрастет или упадет до уровня Pi, изменится совокупный спрос на жилье и соотношение баланса предложения в двух секторах рынка жилья.

Случай Р2 lt; Pi отображает ситуацию, когда спрос возрастает до уровня OBi (точка пересечения прямой RQ на уровне Р2 и кривой спроса D), причем он удовлетворяется за счет предложения QAi на первичном рынке (точка R пересечение прямой RQ и кривой предложения S) и AlBi — на вторичном, причем ОБ\ = ОА1+А1В1.

Предложение и цены на первичном рынке слабо реагируют на платежеспособный спрос (OAi lt; OA, АВ lt; AlBi), вторичный рынок оказывается более гибким: цены на нем снижаются и объемы предложения возрастают до определенного уровня, ограниченного возможностями этого рынка, его емкостью. Для развития рынка жилья первичный рынок должен проявлять большую гибкость и адаптацию к изменениям рыночной конъюнктуры: диверсифицировать строительное производство, сокращать издержки и стоимость жилищного строительства, а также разработка механизмов реализации своей продукции, избегая тем самым затоваривание производства.

Спрос на жилье является функцией цен и накопленного богатства, который определяется по формуле:

W

S, =*у-              (9)

где St - спрос на жилье;

И7/- накопленное богатство, руб.;

1

Pt — текущая стоимость жилья, руб.;

к - коэффициент пропорциональности, который оценивается на основании

статистических данных; / - индекс текущего периода - года или квартала в зависимости от наличия данных [129].

Расширению спроса на рынке жилья способствует предложение возможности выбора между владением жилья и его коммерческой арендой. Определяющим параметром последней является размер арендной платы (рис. 2.3.3).

Спрос на арендное жилье

Q

I              .              р.

Ар'     Арендная плата              Ар

Рис. 2.3.3. Спрос на арендное жилье в зависимости от арендной платы

Спрос на арендное жилье возрастет, несмотря на рост самой арендной платы (в результате недоступности жилищных кредитов), и достигнет максимального значения при арендной плате Ар'. Это значит, что доступность арендного жилья будет при арендной плате Арlt;АрПри арендной плате Арgt;Ар' доступность арендного жилья снижается, и спрос на него будет также снижаться.

В условиях развитого рынка и наличия полноценного арендного сектора потребитель жилья выбирает между владением жилья и «лизингом» - коммерческой арендой (здесь не рассматривается социальная аренда, которая пред-

1

ставляет особый случай, рассчитанный для малообеспеченных семей, не имеющих альтернативы между владением и коммерческой арендой).

В условиях совершенной конкуренции равновесие должно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном доме, так и в арендуемом жилье, т.е. дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, а также затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг сопоставимы (в равновесном равны) в долгосрочном периоде (теоретически в течение срока службы жилья).

Однако учитывается недетерминированный характер процессов на рынке жилья и колебания конъюнктуры, носящие стохастический характер, зависящий от многих социально-экономических факторов. Как правило, ситуация на рынке жилья отличается от «теоретической». При росте спроса на владение жильем соответственно падают цены на арендное жилье (и наоборот), т.к. домашние хозяйства осуществляют свой выбор не только из экономических соображений (выгодности той или иной формы владения жильем), но и в соответствии с составом (в т.ч. половозрастных) и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья (ожидаемый срок проживания), изменениями в потреблении жилья и жилищных услуг в течение жизненного цикла.

В общем случае можно построить функцию полезности для выбора формы владения жильем (в собственность или аренду) в следующей форме [129]:

W — богатство семьи; V — доходы;

G i (Рх , Ра , W, V) — полезность для домашнего хозяйства i-того типа

владения жильем в форме аренды;

Ра - вектор затрат приобретения по аренде жилья.

Если Gi gt; 0, это значит, что для семьи предпочтительнее владение жильем в форме собственности, а если Gi lt; 0, то аренда жилья предпочтительнее владения жильем в форме собственности.

По мере формирования регионального рынка жилья, в частности, его арендного сектора, такое исследование является актуальным для моделирования перспективы его развития и прогнозирования пропорций между складывающимся арендным и приватизированным сектором. Информационное обеспечение должно содержать данные по предпочтениям населения относительно формы владения жильем, которые также выявляются в процессе бюджетных исследований домашних хозяйств. Для обоснования вышеуказанных пропорций целесообразна организация мониторинга предпочтений домашних хозяйств, представляющего собой инструмент динамического анализа, используемый с целью минимизации возможных дисбалансов между спросом и предложением на рынке жилья по формам владения.

Необходимо учитывать то обстоятельство, что семья делает выбор из множества объектов жилья, каждое из которых имеет различный набор характеристик. Ведь она должна найти жилье, которое сочетало бы в себе оптимальную комбинацию характеристик (с наилучшей ценой и качеством).

В конечном счете, семья выбирает такой набор характеристик жилья, который наиболее соответствует ее требованиям с учетом бюджетных ограничений, т.е. семья выбирает жилье, обеспечивающее наилучшую комбинацию характеристик, которую она в состоянии оплатить.

Представим себе рынок, на котором объекты жилья различаются только по двум показателям: площади (жилая площадь, кв. м) и качества (полов, стен,

1

На рис. 2.3.4. изображены варианты, выбранные тремя разными семь-

Бюджетная линия семей с высоким доходом

Бюджетная линия семей со средним доходом

              >

А              С

Жилая площадь, кв. м

Рис. 2.3.4. Выбор семей с разными доходами и предпочтениями жилья с разной площадью и качеством 1

Бюджетные линии показывают комбинации общей площади и качества, которые исчерпывают жилищный бюджет семьи. Линия АВ представляет собой бюджетную линию семей со средним доходом S и L, a CD является бюджетной линией для Н - семей с высоким доходом. Положение бюджетной линии определяется жилищным бюджетом семьи: чем он больше, тем больше набор допустимых комбинаций площади и качества, которые семья может себе позволить. Наклон бюджетной линии определяется неявными относительными ценами площади и качества: чем дороже качество относительно цены площади, тем более плоской является бюджетная линия.

Кривые безразличия показывают различные комбинации качества и площади, которые обеспечивают для данной семьи одинаковый уровень полезно-

1 Выбор семьи жилья определенного размера и качества отражает ее субъективные предпочтения, рыночную ситуацию (определяющую наклон бюджетной линии) и уровень дохода семьи (определяющий ее материальное положение). У семей S и I разные вкусы в отношении жилья: L выбирает большое жилище, но низкого качества, a S выбирает небольшое жилище высокого качества. Семья с высоким доходом (Я) выбирает большое жилище высокого качества.

сти. На рис. 2.3.4 изображены три кривые безразличия - по одной из семей S, Н и L. Кривые безразличия имеют отрицательный угол наклона, т.к. они отража-

•              ют субъективное равновесие между качеством и площадью: по мере снижения качества жилья семья выбирает более просторное жилище, чтобы обеспечить себе такой же уровень его полезности. Выбор жилья отражает жилищные предпочтения и доход семьи [107].

Учитывая практику зарубежных стран в этой области, возможное разви-

тие получит арендный сектор. Основные преобразования в области жилищной

политики государства строятся на разрешении проблем, связанных с правом

собственности и повышении доходов граждан.

щ              Для сравнения рассмотрим реализацию жилья в рассрочку и аренду жи-

лья. Рассрочка - это продажа жилья, лизинг (аренда) - жилищные услуги, поэтому у них различен механизм получения дохода. При рассрочке существует проблемы, связанные с инфляцией - неопределенность будущей ценности денег, например, через 5-10 лет. С целью компенсации возможных будущих потерь при реализации жилья в рассрочку возможны следующие меры: увеличение размера первоначального взноса; сокращение сроков оплаты;

#              -   индексирование паевых взносов; завышение цен на жилье с перспективой на инфляцию; перераспределение издержек на третьи лица.

Арендные платежи регулируются и изменяются в зависимости от величины получаемых жилищно-коммунальных услуг. Ниже приведена сравнительная диаграмма, показывающая характер накопительной оплаты в зависимости от формы предоставления жилья (на 2002 год) (рис. 2.3.5).

Рис. 2.3.5. Сравнительная диаграмма, показывающая характер накопительной

оплаты в зависимости от формы предоставления жилья Примечание: Реальная ценность оплаты за жилье (60 кв.м.) с учетом инфляции (15%, 30%, 45%), на протяжении 10 лет. (Рассрочка 10 лет: 1 кв.м. - 10000 руб.; аренда: 2500 руб. в месяц)

При рассмотрении ближайшей перспективы развития строительной организации выгоднее реализовывать жилье в рассрочку, чем сдавать его в аренду, тем более, первоначальный взнос выплачивается до вселения. Однако, выгоды необходимо оценивать не только с сегодняшних позиций, но и с позиций стратегического развития. Ниже нами представлена оценка сильных и слабых сторон реализации жилья в рассрочку и при сдаче в лизинг (табл. 2.3.2).

Таблица 2.3.2

Сильные и слабые стороны форм представления жилья

Форма предоставления жилья

Слабые стороны

Сильные стороны

Для производителя Для потребителя Для производителя Для потребителя
Рассрочка -              крупные вложения для поддержания доходов;

-              высокие инфляционные издержки;

-              отсутствие дохода по   истечении   рассрочки.

-              значительные затраты при покупке жилья;

-              значительный размер первоначального взноса

-              первоначальный взнос;

-              большая часть оплаты   вносится   до вселения.

-              долгосрочный характер платежей;

-              право собственности оформляется с первым взносом;

Лизинг жилья -              собственные затраты на строительство;

-              большие сроки окупаемости.

-              пользование объектом на правах аренды при оплате стоимости объекта;

-              право собственности переходит после выплаты стоимости жилья.

-              постоянный доход;

-              индексирование оплаты;

-              отсутствие  крупных   вложений   на поддержание  доходов.

-              не требует первоначального взноса;

-              возможность приобретения жилья;

-              регистрация права пользования:

-              возможность смены жилья.

1

Дополнительно приведем SWOT-анализ лизинга жилья, который позволяет оценить слабые (слабость) и сильные стороны (мощь), угрозы и возможности (рис. 2.3.6).

Рис. 2.3.6. SWOT-аналт лизинга жилья

Лизинг, как форма предоставления жилья, может оказать конкуренцию продажам жилья в рассрочку. При этом угроза может быть разных степеней: внутренняя - лизинг окажет давление на другие, более доходные для региона, формы реализации жилья; внешняя - лизинг, предлагаемый конкурирующими компаниями, снижает количество реализуемого жилья организацией; комплексная - организация и конкурирующие компании, сдающие жилье в лизинг, оказывают влияние на применение других форм предоставления жилья.

В случае развития арендного сектора, необходимо дать оценку и на перспективу. Потребителями жилья на основе лизинга могут стать в первую очередь лица, нуждающиеся более в получении жилья, чем в его улучшении. Это:

по Семьи с различным уровнем доходом, в т.ч. молодые семьи, не имеющие собственных накоплений, но перспективные с точки зрения дальнейшего повышения уровня дохода и появления накоплений. Нерезиденты города (студенты, специалисты, иностранные граждане).

Учитывая сложившуюся сегодня демографическую ситуацию, для населения в возрасте от 6 до 54 лет можно предположить, что основным покупателем жилья является слой населения в возрасте от 34 до 44 лет, по причине своей массовости (24%), уровню дохода и способности к накоплениям. Вполне возможно, что именно этот контингент является основным покупателем жилья в рассрочку (рис. 2.3.7).

6-15              16-24              25-34              35-44              45-54

возрастные группы

Рис. 2.3.7. Демографическая ситуация в России

В ближайшие 10 лет категория населения от 34 до 44 лет пойдет на убыль, так как доля «сменной» категории от 25 до 34 лет составляет 19%.

При этом, возрастут перспективы при работе с молодым населением, не имеющим в настоящее время накоплений и высокого дохода (с 16 до 24 лет), его доля с 19% вырастет до 24%. Поэтому в будущем одну из главных ролей среди форм предоставления жилья будут играть те, которые окажутся для них доступными.

Предприятия и муниципальные структуры, способные предоставить эти формы, расширят рыночную власть за счет новых возрастных групп [105].

Результаты экономического исследования регионального рынка жилья, в частности состояние, проблемы, составные элементы (емкость, потенциал

спроса и потенциал предложения, спрос, предложение, доходы и предпочтения и др.) обусловливают необходимость воздействия лизинга на его состояние и развитие. Являясь формой инвестиционной деятельности, лизинговые операции эффективны как для всех его участников, так и экономики региона в целом (табл. 2.3.3).

Таблица 2.3.3

Социально-экономическая эффективность лизинга жилья

№ п/п Наименование объекта Формулирование эффективности

Экономика региона

1. Социальная сфера -              улучшение состояния и увеличение жилищного фонда;

-              обеспеченность населения жильем;

-              улучшение жилищных условий;

-              доступность для населения жилья;

2. Экономическая сфера -              развитие рынка жилья вследствие повышения спроса на жилье населения и реализации инвестиционного потенциала предприятий жилищно-строительного комплекса;

-              привлечение инвестиций в развитие рынка жилья и формирование инвестиционного климата;

-              увеличение бюджетных налоговых поступлений.

Для формирования цивилизованного регионального рынка жилья необходим выбор стратегии его развития, включающий следующие компоненты: анализ рынка и прогнозирование его развития; обеспечение и совершенствование законодательной базы; стимулирование и развитие инфраструктуры рынка жилья; внедрение и развитие различных схем жилищного кредитования, в частности ипотечного; планирование методов эффективного использования бюджетных средств и привлечения внебюджетных источников финансирования, в частности посредством реализации эффективной системы налогообложения; адресная социальная поддержка малообеспеченных слоев населения; развитие арендного сектора, в частности реализации проекта лизинга жилья.

Лизинговая операция предполагает несколько дополнительных условий: возможность в последующем выкупа на льготных условиях арендуемого помещения, порядок внесения арендной платы с изменяемой ставкой, при которой

возмещаются только производственные затраты по содержанию жилья, и коммерческой аренде, обеспечивающей не только возмещение затрат, но и получение фиксированной доли прибыли. При социальной аренде обязательными условиями договора аренды являются: ограничение в пределах социальной нормы в предоставляемом жилье и его качестве, сохранение разрешительного характера на использование жилого помещения (прописка, регистрация, возможность расторжения договора), коммерческой - в ограничениях нет необходимости.

Создание арендного сектора в жилищном фонде, с учетом права выкупа арендуемого жилья, может рассматриваться как одна из форм социальных гарантий граждан на улучшение жилищных условий. Лимитирующим фактором такой политики является только отсутствие у города достаточного переселенческого муниципального фонда, который позволил бы увеличить темпы капитального ремонта и реконструкции.

Создание муниципального переселенческого фонда может быть обеспечено за счет переустройства части общежитий, перевода в эту категорию части квартир, получаемых городом по договорам от инвесторов. Таким образом, в городе будет сформирована структура жилищного фонда, характерная для многоукладной рыночной экономики, объединяющая в единое целое муниципальный, частный и государственный фонд [76,86].

В российских условиях целесообразным на уровне регионов, так и страны должны стать следующие направления развития рынка жилья: внести регистрацию права владения и пользования арендатора в связи с активизацией рынка аренды частного жилья; внедрить систему распределения городских квартир в связи с возможным насыщением емкости рынка муниципального найма; осуществить пересмотр норм, правил и временных границ приватизации жилья, предоставляемого на условиях социального найма для предотвращения нарастающих процессов вымывания муниципального жилья из текущего оборота.

1

<< | >>
Источник: Ульянова Ольга Юрьевна. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Волгоградской области). 2003

Еще по теме 2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья:

  1. 3.1. Лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья
  2. ГЛАВА 6. Роль регионального рынка ценных бумаг в реализации национальной инвестиционной стратегии
  3. 1.1. Экономическая сущность и место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья
  4. Ситуация №2. РЕГИОНАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ С ПОМОЩЬЮ АКТИВНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ (на примере Новгородской области)[38]
  5. 3.2. Организация и технология реализации лизинга жилья
  6. ГЛАВА 11 РОЛЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА В ФИНАНСОВОЙ СИСТЕМЕ
  7. Анализ динамики инвестиционного климата в регионе и его инвестиционной активности в разных фазах инвестиционного цикла
  8. 3. МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ЛИЗИНГОВЫМИ ОПЕРАЦИЯМИ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
  9. Демографическое развитие населения и повышение эффективности использования трудовых ресурсов Резервы повышения трудовой активности населения
  10. 2.1. Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области
  11. Основной дефект рынка жилья
  12. Общая характеристика: специфика и структура рынка жилья
  13. Регулирование рынка жилья
  14. Кадырова Н.Ш. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ В УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
  15. Значение изучения рынка жилья для развития местного сообщества
  16. Структура и сегментация рынка жилья (на примере Москвы)
  17. Глава 18. ЛИЗИНГ КАК ВИД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
  18. Повышение роли государства в международной инвестиционной политике: изменение инвестиционных режимов
  19. Механизм рынка жилья: спрос, предложение, цена