<<
>>

3.2. Организация и технология реализации лизинга жилья

Рынок жилья как социально-экономическая система имеет целью саморазвитие, предполагающее повышение эффективности и интенсификации процесса функционирования всех его элементов.

Развитие такой системы экономических отношений требует адаптировать инновационные инструменты к новым реалиям сформировавшейся среды и обусловливает необходимость формирования новой схемы финансирования жилищного строительства и реализации готового жилья. Наряду с ипотечным кредитованием нами предлагается схема организации лизинга как адекватного в современных условиях механизма доступности жилья для населения.

На волгоградском рынке жилья наблюдается «затоваривание» готовой строительной продукции - об этом свидетельствует значительное количество нереализованного жилья. По данным Территориального строительного комитета Администрации Волгоградской области на 01.01.2003 г. в разных районах города более пяти тыс. кв. м жилья являются незаселенными. Факторы, объясняющие возникновение указанных дисбалансов: падение платежеспособного спроса населения и близкий к состоянию насыщения спрос высокодоходных слоев населения; высокая стоимость коммерческих продаж на первичном рынке нового жилья; несоответствие структуры предложения жилья структуре спроса на жилье, т.е. сглаживание и ликвидация значительных структурных диспропорций; наличие конкурентного предложения жилья на вторичном рынке; отсутствие развитой системы ипотечного жилищного кредитования, которая может существенно повысить доступность населения к рынку готовых для заселения квартир; отсутствие накопительной системы стройсбережений.

Для своевременного преодоления негативной тенденции превышения предложения над платежеспособным спросом в жилищно-строительной программе первоочередными задачами представляются: диверсификация строительного производства, предложение разнообразного по стоимости и потребительским качествам жилья, его оптимальное размещение, что повысит сбалансированность между платежеспособным спросом и предложением; развитие системы долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья, что существенно повлияет на рост доступности предлагаемого жилья.

Особую значимость приобретает регулирование рынка жилья на региональном уровне. В настоящее время происходят достаточно активные процессы рыночных преобразований и создаются условия с целью привлечения материальных и финансовых ресурсов для развития регионального рынка жилья.

Предлагаемая схема жилищного финансирования с использованием механизма лизинга направлена на формирование инфраструктуры регионального рынка жилья и реализацию его социально-экономического потенциала. При этом главной социальной целью является улучшение жилищных условий всего населения региона. Схема жилищного финансирования нашла свое отражение в предлагаемом автором проекте областной целевой программы об эффективном управлении объектами жилой недвижимости до 2004-2010 г. «О развитии лизинга жилья в Волгоградской области» (прил. 8).

Формирование и реализация региональной жилищной программы базируется на следующих принципах: целенаправленности - финансирование строго осуществляется по определенным в Программе направлениям с использованием бюджетных и внебюджетных ресурсов для достижения главной цели жилищных программ; системности - обосновывается система воздействия при достижении главной цели жилищных программ;

^ приоритетности - в условиях ограниченности бюджетных ресурсов предполагается обеспечение государством финансирования приоритетных жилищных программ;

^ определенности - предполагает четкое обозначение участников проекта, функций каждого из них и достижение эффекта (социального, бюджетного, коммерческого) в результате реализации жилищных программ.

Нами предлагается схема лизинга жилья, преобразованная из классической модели (глава 1). В современных условиях не каждая коммерческая структура может выступить как лизингодатель, который финансирует лизинговую сделку, держит на балансе объект недвижимости и предоставляет его лизингополучателю в долгосрочную аренду. В качестве такового выступает муниципалитет и его финансовые представители, кредитно-банковские учреждения, строительные предприятия.

Схема взаимодействия участников лизингового процесса представлена на рис. 3.2.1.

Лизингополучатель (арендатор) является главным субъектом реализации такого проекта, представляющий собой первоисточник формирования потребительского спроса и приводящий механизм финансирования в движение. Лизинговая операция начинается с подписания договора между арендатором и лизингополучателем.

Лизингополучатель обязуется систематически перечислять ежемесячные платежи в течение срока действия лизингового договора. Договор заключается между субъектами такой сделки от 1 года до 20 лет. Договор предусматривает два варианта приобретения жилья по лизингу: аренда без права выкупа - от 1 года до 20 лет; аренда с выкупом - от 7 до 20 лет.

Лизинговые договоры для лизингополучателя предусматривают возможность осуществить досрочную покупку. По окончанию оговоренного срока вы

1

плат лизинговых платежей лизингополучатель имеет возможность либо приобрести жилье, либо возобновить лизинговые платежи.

Рис. 3.2.1. Схема участников лизингового процесса

Методическое и программное обеспечение процесса организации лизинга жилья является инструментарием исполнительного органа Программы - Управляющая компания. Автором представлен проект «Положения об Управляющей компании» (прил. 9), в котором указаны цель, функции и направления его деятельности.

Функциями Управляющей компании в области недвижимости являются: •  участие в разработке и реализации областных целевых программ, направленных на развитие регионального рынка жилья;

продажа, покупка и предоставление в лизинг объектов жилой недвижимости первичного и вторичного рынка жилья, относящихся к любой форме собственности; оперативное управление объектами жилой недвижимости; осуществление совместной деятельности на основании договора с различными структурами при реализации жилищных программ; формирование информационной базы по арендаторам - участникам представленных жилищных программ; осуществление лизинговых сделок с арендаторами и регистрация их права пользования на объект жилой недвижимости; оценка стоимости объектов жилой недвижимости и формирование размера арендных платежей; консультирование арендаторов по всем вопросам, связанных с порядком проведения лизинговой сделки и подготовкой пакета документов;

Управляющая компания формирует информационную базу, охватывающая элементы спроса и предложения на региональном рынке жилья.

В течение реализации Программы она содержит следующую информацию: ввод и изменение данных участников Программы; ведение регистрационного журнала предложений; проведение лизинговых сделок; ввод и изменение технических характеристик недвижимости; ввод данных арендаторов, покупателей и продавцов для подготовки документов; формирование необходимых документов для осуществления сделки; формирование арендной истории по каждому клиенту; анализ проведенных операций с недвижимостью за любой период; контроль действий и разграничение доступа сотрудников по определенным операциям с базой данных.

1

В настоящее время повышение уровня значимости и статуса управляющих компаний является одной из важных задач. Управляющую компанию определяем как профессионального посредника между покупателями и продавцами и активного участника при формировании и развитии регионального рынка жилья. Нами предлагается схема взаимодействия Управляющей компании с другими субъектами регионального рынка жилья (рис. 3.2.2).

1

Взаимоотношения между арендатором (лизингополучателем) и арендодателем строятся на основании определения арендных платежей. Методика расчета арендных (лизинговых) платежей формируется согласно модифицируемых «Методических рекомендаций по расчету лизинговых платежей», применительно к жилищной сфере.

В диссертационной работе разработаны и представлены две схемы организации лизингового процесса (рис. 3.2.3 и рис. 3.2.4).

/ Лизинг жилья (коммерческая аренда без права выкупа).

Рассмотрим условия первой схемы: Лизингополучатель (физическое лицо) нуждается в определенном объекте жилой недвижимости для временного проживания в нем. Арендодатель предоставляет через Управляющую компанию арендатору объект жилой недвижимости без права выкупа.

Срок договора лизинга составляет от 1 года до 20 лет.

1

Исходя из рассчитанного лизингового платежа, приведены платежи по таким формам предоставления жилья, как ипотека и банковское кредитование (табл. 3.2.2).

Ежемесячные платежи по банковскому кредиту рассчитаны на основании предоставляемого населению кредита Сбербанком России при годовой ставке в размере 19%.

Расчет ежемесячных платежей по ипотечному кредиту произведен на основании предоставления ипотечных займов Волгоградским областным фондом

жилья и ипотеки при годовой ставке в размере 10%.

Таблица 3.2.2

Формы предоставления жилья

Показатели Ипотечный Лизинг жилья Банковский
кредит (без права выкупа) кредит
Среднегодовой
платеж, тыс. руб.
1 год 5,28 2,92 9,36
2 год 5,28 2,92 8,73
3 год 5,28 2,92 8,39
4 год 5,28 2,92 7,47
5 год 5,28 2,92 6,83
6 год 5,28 2,92 6,5
7 год 5,28 2,92 5,56
8 год 5,28 2,92 4,93
9 год 5,28 2,92 4,3
10 год 5,28 2,92 3,67
Сильные стороны - приобретение жи- - смена места жи- - приобретение жи-
лья в собственность тельства;

- не требует первоначального взноса;

лья в собственность
Слабые стороны - платеж по ипотеч- не   предполагает -4    поручителя    со
ному кредиту состав- права собственности среднемесячным до-
ляет 30% от средне- ходом свыше 20 тыс.
месячного дохода; руб.
- высокая ставка кре- - краткосрочный пе-
дитования; риод кредитования
- оплата жилищно- -  оплата жилищно-
коммунальных услуг коммунальных услуг

// Лизинг жилья (коммерческая аренда с правом выкупа). Лизингополучатель (физическое лицо) нуждается в приобретении определенного объекта жилой недвижимости, предполагая при этом переход права собственности на объект после выплаты лизингополучателем последнего кредитного платежа. Арендодатель (продавец) предоставляет через Управляющую компанию лизингополучателю объект жилой недвижимости как товарный кредит с правом его выкупа. Срок договора лизинга составляет от 7 до 20 лет.

1

1

тельная характеристика таких форм предоставления жилья, как ипотека и банковское кредитование (табл. 3.2.3).

Ежемесячные платежи по банковскому кредиту рассчитаны на основании предоставляемого населению кредита Сбербанком России при годовой ставке в размере 19%. Расчет ежемесячных платежей по ипотечному кредиту произведен на основании предоставления ипотечных займов Волгоградским областным

фондом жилья и ипотеки при годовой ставке в размере 10%.

Формы предоставления жилья

1

1

гаемый автором проект «О развитии лизинга жилья в Волгоградской области», позволит частично уменьшить социальную напряженность в регионе за счет увеличения объемов строительства жилья, уменьшения числа семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Предлагаемый проект также позволит привлечь дополнительно к средствам областного бюджета для финансирования приобретения, строительства и реконструкции жилья ресурсы кредитно-банковских учреждений. Прогнозируемые источники финансирования представлены в табл. 3.2.4.

Таблица 3.2.4

Прогнозируемые источники финансирования, млн руб.

Источники финансирования Всего на 2004-2010 гг. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.
Бюджетные средства 341,5 36,0 39,6 43,6 47,9 52,7 58,0 63,8
1. Федеральный бюджет 94,9 10 11 12,1 13,3 14,6 16,1 17,7
2. Областной бюджет 113,8 12 13,2 14,52 16,0 17,6 19,3 21,3
- ипотека 56,9 6 6,6 7,3 8,0 8,8 9,7 10,6
- лизинг 56,9 6 6,6 7,3 8,0 8,8 9,7 10,6
3. Муниципальный

бюджет

132,8 14 15,4 16,9 18,6 20,5 22,5 24,8
Внебюджетные средства 1555,9 164,0 180,4 198,4 2183 240,1 264,1 290,5
1. Средства населения 948,7 100 110 121,0 133,1 146,4 161,1 177,2
2. Средства предприятий 94,9 10 11 12,1 13,3 14,6 16,1 17,7
3. Кредиты банковских учреждений 379,5 40 44 48,4 53,2 58,6 64,4 70,9
4. Займы кооперативов 75,9 8 8,8 9,68 10,6 11,7 12,9 14,2
5. Прочие 56,9 6 6,6 7,3 8,0 8,8 9,7 10,6
ИТОГО 1897,4 200,0 220,0 242,0 266,2 292,8 322,1 3543

Социально-экономическая эффективность лизинга жилья (табл. 3.2.5) оценивается с помощью представленных групп показателей: •  показателей социальной эффективности, предполагающих улучшение жилищных условий населения. Оценка социальной эффективности осуществ-

ляется по степени решения социальных задач; •  показателей экономической эффективности, предполагающих конечные результаты реализации проекта для ее участников (предприятий стройиндуст-рии, бюджета). Экономическая эффективность лизинга жилья существенно зависит от стоимости реализации выбранных мероприятий.

В качестве выводов настоящей главы можно представить: 1. Формирование и реализация региональной жилищной политики основывается на стратегическом планировании развития рынка жилья (выявлении тактических и стратегических целей и задач) и определении системообразующих принципов эффективного управления им.

Предлагаемая автором схема жилищной политики региона направлена на достижение следующей цели: достижение соответствия возможностей регионального рынка жилья потребностям населения в жилье.

Стратегическое планирование региональной жилищной политики исходит из системы воздействия (формы, методы и средства), обеспечивающей при формировании жилищной программы успех достижения поставленной в жилищных программах цели.

2. Региональная жилищная политика должна основываться на инновационном принципе разрабатываемых и реализуемых проектов.

В рамках разработки проекта «Программы социально-экономического развития Волгоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» нами предложено дополнить раздел 1.1.7 «Жилищно-коммунальная сфера» абзацем следующего содержания:

«обеспечить развитие лизинга жилья (коммерческой аренды)».

В этом связи реализация механизма лизинга в жилищной сфере позволит: научно обосновать целесообразность передачи объекта жилой недвижимости в лизинг, и оптимизировать для арендатора и арендодателя ежемесячные суммы платежей; ликвидировать или значительно сократить невостребованный в виду низкого платежеспособного спроса имеющийся жилищный фонд в субъектах федераций. В работе обосновано, что не все нуждающиеся в жилье стремятся к приобретению его собственность. В этой связи предлагаемый нами проект лизинга является своего рода методом «расшивки» взаимных неплатежей.

• обеспечить комплексный эффект для участников лизинговых отношений: снизить остроту жилищной проблемы в регионе и улучшить жилищные условия населения; реализовать потенциал предприятий жилищностроительного комплекса; увеличить доходную часть бюджета региона; развить региональную инфраструктуру рынка жилья при реализации предлагаемого проекта.

3. Автором предложена методика определения лизинговых платежей, учитывающих аренду и аренду с выкупом. Российский гражданин может выбирать между владением жильем или его арендой в зависимости от его финансовых возможностей и намерений.

Современный рынок имеет специфические характеристики своего становления, функционирования и развития, обусловленные сильной дифференциацией населения и значительной потребностью в жилье. Поэтому использовать разработанные в мировой практике подходы к решению жилищной проблемы необходимо с осторожностью, адаптируя их к специфике регионального рынка жилья и к особенностям поведения его субъектов.

Таким образом, нами обосновывается роль и значение лизинга в обеспечении развития регионального рынка жилья.

<< | >>
Источник: Ульянова Ольга Юрьевна. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Волгоградской области). 2003

Еще по теме 3.2. Организация и технология реализации лизинга жилья:

  1. 3.1. Лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья
  2. 2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья
  3. 1.1. Экономическая сущность и место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья
  4. Глава Формы коммерческой 1              реализации новых технологий
  5. Тема З. Технология разработки И РЕАЛИЗАЦИИ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ
  6. Технология реализации концепции маркетинга на туристском предприятии
  7. ГЛАВА 19 Методологии и инструментальные средства IBM Rational разработки и реализации информационных технологий
  8. Технология решения задач финансового менеджмента (на примере реализации программы Project Expert)
  9. 6. Организация внешнего банковского аудита. Технология аудиторской проверки кредитной организации.
  10. Организация и контроль реализации решения
  11. ТЕХНОЛОГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЧЕЛОВЕЧЕСКИМИ РЕСУРСАМИ ОРГАНИЗАЦИИ VI
  12. Совершенствование технологии и организации производства
  13. Тема 14. Механизм реализации стратегии повышения конкурентоспособности организации
  14. Принципы и методы организации процессов по реализации стратегии