<<
>>

Схемы функционирования инвестиционной деятельности строительной организации

Российские реалии таковы, что становление и развитие ИДСО происходят в тесной связи с развитием рынка недвижимости и определяются процессами его функционирования (создание, использование и оборот недвижимости и управление рынком).

Рассмотрим эти процессы в связи с необходимостью выделить базовые процессы, присущие ИДСО как одному из видов деятельности на рынке недвижимости.

(>1.1. Организация системы

1. Создание (развитие) недвижимости

> 1.2. Развитие территорий

> 1.3. Создание (развитие) объекта недвижимости

т

2. Использование (эксплуатация) объек- - га недвижимости

|Н2.1. Организация эксплуатации и управления недвижимостью

>12.2. Управление объектом

t

3. Товарный оборот объектов недвижимо- - сти

|И3.1. Организация системы оборота недвижимости.

J3.2. Передача прав (правомочий) собственности на объект недви- Нжимости и регистрация сделки

>13 3. Финансирование товарного оборота недвижимости

''

4. Управление рынком

(>Ц.1. Исследование рынка

>Ц.2. Формирование и развитие рынка

>И З. Контроль и регулирование

Схема 4. Основные, комплексные и базовые процессы функционирования рынка недвижимости

На схеме 4 приведены основные, комплексные и базовые процессы функционирования рынка недвижимости с выделением процессов строительных организаций, при реализации ими инвестиционных проектов[5] [6].

Сегодня различают два основных вида (схемы) ИДСО: строительная организация не берет на себя финансовые риски и работает на гонораре. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает строительную организацию, чтобы последняя, например, на выбранном земельном участке построила здание «под ключ» и, возможно, заполнила ею арендаторами. Выбор строительной организации происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте строительная организация обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, сгроитсльство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на строительной организации*.

Гонорар за руководство инвестиционным проектом в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта; строительная организация создаст коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, строительная организация выполняет вес тс же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы инвестиционного проекта. При этом строительная организация вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных инвестиционных проектов строительной организации обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств строительной организации, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и арендных платежей от будущих арендаторов[7]. При смешанном финансировании строительная организация имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта строительная организация претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций строительной организации объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет строительная организация. В связи с этим большинство специалистов сходятся в том, что ИДСО такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлторские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

Основой развития инновационной деятельности строительной организации является повышение эффективности использования ее экономического потенциала. Поэтому в качестве направлений развития инновационной деятельности строительной организации можно выделить механизмы совершенствования управления структурными элементами экономического потенциала с учетом повышения роли инновационного потенциала строительной организации (схема 5) при построении стратегии и прогнозировании эффективности сс инновационной деятельности.

Смысл перехода к новой системе управления ИДСО состоит в том, что в соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадровою характера. Система ИДСО является именно тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности. Иначе говоря, эффективность системы ИДСО обусловлена следующими факторами[8]:

Совершенствование производственного потенциала

Совершенствование организационного потенциала

Совершенствование информационного потенциала

Улучшение материально- технической базы инвестиционной деятельности

Управление реорганизацией бизнес-процессов инновационной деятельности

Оценка влияния внешней среды на ИДСО и локализация инвестиционных рисков по ее проектам

Совершенствование природно- ресурсного потенциала

Совершенствование потенциала инфраструктуры

Совершенствование трудового потенциала

Выбор схем и приоритетов инвестиционного обеспечения для проектов строительной организации

Создание системы принятия эффективных инвестиционных решений

Совершенствование программ подготовки и переаттестации специалистов, занимающихся ИДСО

Совершенствование финансового потенциала

Совершенствование научно- технического потенциала

Совершенствование инвестиционного потенциала

Бюджетирование инвестиционных потоков и управление издержками ИДСО

Поиск точек роста ИДСО и формирование политики ее развития

Согласование интересов участников ИДСО и разработка стратегии ее реализации

Стратегия развития ИДСО

Выбор инвестиционных инструментов Адресность ИДСО

Эффективное управление инвестиционными ресурсами и формирование резервов

Локализация инвестиционных рисков и контроль эффективности инвестиционностроительных процессов Определение этапов жизни цикла инвестиционных проектов строительной организации

Тщательный отбор инвестиционных проектов Выбор надежных партнеров Балансирование использования различных источников инвестиционного обеспечения проектов

Снижение издержек при реализации инвестиционных проектов строительной организации Соответствие инвестиционного обеспечения проектов производственному потенциалу стрюительной организации

Оценка эффективности ИДС01

>

Принципы оценки эффективности

-Социально-экономическая эффективность (Оценка общественной значимости инвестиционного проекта)

- Коммерческая эффективность (оценка способности строительной организации осуществить инвестиционный проект) -Эффективность инвестиционной поддержки (оценка вариантов инвестиционного обеспечения проекта и выработка схем финансирования)

- Проверка реализуемости инвестиционного проекта

-Балансирование интересов всех участников инвестиционного проекта

-Моделирование денежных потоков -Сопоставимость условий сравнения различных проектов

-Принцип максимума эффекта -Учет влияния инфляции и возможности использования при реализации проекта нескольких валют (многовалютность)

-Учет влияния на эффективность проекта потребности в оборотном капитале -Учет наличия разных участников проекта -Учет всех наиболее существенных последствий проекта

-Сравнение состояний «с проектом» и «без проекта»

Схема 5. Механизмы совершенствования управления структурными элементами экономического потенциала

-максимальная ответственность за экономические результаты проекта;

-реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах строительной организации;

реальное влияние на успешность проекта;

-нацеленность на конечный результат.

Основными элементами (этапами) ИДСО, определяющими его структуру, являются:

-разработка идеи инвестиционного проекта строительной организации;

-разработка концепции проекта;

разработка обоснования инвестиций;

-организация финансирования;

разработка ТЭО строительства;

-формирование команды проекта;

-подготовка к строительству;

-строительно-монтажные работы;

-сдача-приемка в эксплуатацию;

-управление объектом; продажа объекта как конечный этап ИДСО.

Сегодня исследование рынка позволяет определить строительной организации существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация инвестиционного проекта строительной организации будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегменте рынка. Еще один важный пункт — анализ существующих рисков и способов их уменьшения[9].

-приобретение юридических прав на объект недвижимости; проектные работы;

Выбор времени осуществления инвестиционного проекта строительной организации должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для ИДСО, поскольку реализация таких проектов длится не менее двух-трех лет. Таким образом, осуществление инвестиционного проекта может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться — в период спада.

Схема 6.

Технологии управления инновационной деятельностью строительной организации и их характеристика

Поэтому в последнее время на Западе придерживаются одной из распространенных теории организации ИДСО: инвестиционные проекты строительной организации нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

Процесс управления инвестиционной деятельностью строительной организации может иметь три формы (схема 6). Развитие инвестиционной активности может осуществляться директивно, в результате прямого государственного регулирования деятельности строительной организации либо в результате перестройки, реорганизации направлений инвестиционной

деятельности в результате действия рыночных механизмов. Третье направление развития инвестиционной деятельности связано с постепенным экстенсивным наращиванием объемов инвестиционных потоков и необходимостью выбора наиболее перспективных вариантов. 

<< | >>
Источник: Кирпичный В.Ю.. Формирование и развитие инвестиционного потенциала строи тельной организации : монография. 2005

Еще по теме Схемы функционирования инвестиционной деятельности строительной организации:

  1. Риски инвестиционно-строительной деятельности и их влияние на формирование политики инвестиционного обеспечения строительных проектов
  2. Выбор направлений инвестиционной деятельности строительной организации
  3. Особенности обеспечения инвестиционной деятельности строительной организации в России
  4. Инвестиционная деятельность строительной организации: понятие, методы и принципы развития
  5. Глава 1. Инвестиционная деятельность строительной организации как объект управления
  6. Ресурсно-потенциальный подход к регулированию инвестиционной деятельности строительной организации
  7. Структура ресурсов инвестиционной деятельности строительной организации и возможности их использования
  8. Алгоритм управления рисками в системе инвестиционной деятельности строительной организации
  9. Реформирование инвестиционной деятельности строительной организации в условиях динамичной внешней среды
  10. Глава 2. Ресурсно-потенциальный подход к управлению инвестиционной деятельностью строительной организации в современной экономике
  11. Алгоритм разработки бюджета инвестиционно-строительных проектов строительной организации
  12. Глава 8. Анализ ресурсных потоков при организации инвестиционной инфраструктуры и развитии инвестиционного потенциала строительной организации
  13. Процесс формирования инвестиционного потенциала и регулирования инвестиционных потоков строительной организации