Процесс оценки стоимости недвижимости
В начале процесса оценки необходимы сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта недвижимости.
Источниками информации могут быть периодические издания, специализированные базы данных, государственные и муниципальные органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость, другие оценщики.
Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения всей необходимой информации могут потребоваться консультации различных специалистов, кроме этого - командировки в другие регионы, маркетинговые, технологические, социологические и другие исследования. В связи с этим могут быть необходимы и соответствующие затраты.Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Собранная информация анализируется, вносятся необходимые и обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.
На этапе определения варианта наилучшего использования объекта недвижимости оценщик определяет такое направление использования собственности, которое юридически разрешено, технически возможно (осуществимо), экономически целесообразно (обосновано) и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Данный вариант рассматривается, если оценивается рыночная стоимость недвижимости (или производные от неё - инвестиционная стоимость).
Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно оценивание - оценка стоимости объекта на основе трех классических оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный), затратный и доходный подходы.
Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при рациональном использовании может принести в будущем. При этом учитываются не только размеры, но и время поступления доходов, а также уровень риска, связанного с их получением.
Заключительным этапом процесса оценки является согласование результатов оценки (с учётом весовых коэффициентов) - сведение величин оценочных стоимостей, полученных с использованием трёх подходов оценки в одну величину - в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого объекта.
Еще по теме Процесс оценки стоимости недвижимости:
- Основные этапы процесса оценки недвижимости а к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.
- Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости
- Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
- Глава 37 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
- 4.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
- 4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- 4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- Основные ПОДХОДЫ и методы оценки стоимости недвижимости
- Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости
- Принципы и процесс оценки объектов недвижимости
- 4.6 Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- Мирзоян Н.В.. Оценка стоимости недвижимости, 2005