<<
>>

Риски и ущербы правообладателей

  1. Риск изъятия. Риск реализуется в виде изъятия земельного участка для государственных или общественных нужд. В результате при изъятии земельного участка возможна ситуация, когда размер компенсации, ее сумма на дату изъятия земельного участка, окажется ниже суммы реальных потерь.

Виды ущербов:

  • утрата земельного участка;
  • приостановление права распоряжения земельным участком;
  • потеря имущества вследствие непролонгации договора аренды;
  • убытки, возникающие в силу того, что при расторжении договора аренды арендатор может оказаться в ситуации, когда он будет вынужден платить пени и штрафы своим партнерам;
  • судебные издержки.

Факторы возникновения:              нормативные              акты              и              действия местных

администраций, направленные на изъятие земельных участков.

  1. Риск возникновения дополнительных ограничений и обременений. Риск реализуется в виде дополнительных ограничений, обременений, установлении публичных сервитутов, либо неосведомленности о планируемом изъятии всего или части объекта в соответствии с градостроительной документацией, утвержденной после регистрации в ЕГРП прав на объект.

Виды ущербов:

  • потеря части либо всей стоимости объекта (участка с улучшениями);
  • увеличение расходов на исполнение возникших обременений;
  • уменьшение рыночной стоимости объекта вследствие наличия ограничений;
  • убытки, связанные с уплатой завышенной выкупной цены вследствие отсутствия в ЕГРП записи об имевшихся в соответствии с правоустанавливающими документами обременениях;
  • упущенная выгода, связанная с невозможностью использования объекта наиболее эффективным способом вследствие возникших ограничений;
  • судебные издержки.

Факторы возникновения: возможность появления указанных ущербов объясняется недоработками законодательства и недостатками в деятельности органов градостроительства и кадастрового учета.

  1. Риск изменения землеотвода. Риск реализуется в виде оформления земельного участка в собственность в размерах, отличных от тех, на которые собственник здания, расположенного на участке, обоснованно рассчитывал.

Виды ущербов:

  • уменьшение рыночной стоимости объекта;
  • упущенная выгода новых собственников земельного участка;
  • дополнительные затраты на содержание выделенного земельного участка.

Последний вид ущербов особенно часто проявляется в российских

городах, в которых передача городскими властями объектов в аренду или под

приватизацию сопровождается выделением дополнительной нагрузки в виде

прилегающей к объекту территории, которую арендатор (или будущий

собственник) обязан благоустроить. При этом до момента принятия

администрацией окончательного решения о передаче объекта в аренду

будущий арендатор не может четко определить размер нагрузки в виде

114

земельного участка, а значит, не может правильно определить финансовые последствия выкупа или взятия объекта в аренду.

Факторы возникновения: деятельность органов кадастрового учета градостроительства и архитектуры (игнорирование уполномоченным органом землеотвода, осуществленного ранее в установленном порядке, изменение нормативов, изменение фактического землепользования), комитета по управлению имуществом.

Наиболее часто угроза возникновения таких ущербов возникает при проведении землеустроительных работ, мероприятий по проведению кадастрового учета, при осуществлении сделок купли-продажи зданий и предприятий, когда одновременно новому собственнику передаются права на земельный участок (в том числе в процессе приватизации), при получении земельного участка в долгосрочную аренду, а также в процессе формирования кондоминиума. Угроза возникновения подобных ущербов существует при работе со всеми видами земельных участков, однако в современных условиях наибольшая вероятность проявления связана с операциями на рынке земельных участков городов и поселений, а также в процессе приватизации предприятий.

  1. Риск невозможности или необоснованного отказа в регистрации прав собственности на земельный участок. Риск реализуется в виде невозможности зарегистрировать право на земельный участок и иную недвижимость, входящую в состав ранее приобретенного в процессе приватизации предприятия.

Виды ущербов:

  • расходы на оформление документов, подтверждающих вхождение земельного участка в состав приватизированного имущества или соответствие земельного участка, находящегося в распоряжении предприятия тем границам, в пределах которых предприятие может распоряжаться земельным участком после приватизации;

  • упущенная выгода правообладателя предприятия вследствие невозможности своевременно осуществить сделку с предприятием в целом и с земельным участком в частности;
  • временные издержки на сбор документов от КУГИ (КУМИ), подтверждающих вхождение земельного участка в нынешних границах в состав ранее приватизированного предприятия;
  • судебные издержки.

Факторы возникновения:              отсутствие сформированного земельного

объекта, поскольку при приватизации недвижимость часто включалась с указанием на адрес и учитывалась в общей балансовой оценке приватизируемых основных средств. В этих условиях собственник предприятия будет испытывать затруднения при попытке подтвердить вхождение объекта в состав приватизированного предприятия. Отсутствие ранее зарегистрированных прав на объект еще более усложнит эту задачу.

Наиболее вероятно возникновение такого рода ущербов при работе с землями промышленной и жилой застройки. Вероятность их возникновения возрастает, когда речь идет о приватизированных предприятиях, которые пользуются земельными участками на правах аренды или хозяйственного ведения, например, в случае выделения из состава предприятия имущественного комплекса или приватизации земельного участка под предприятием.

  1. Риск полного или частичного уничтожения документов органами государственного учета.
    Риск реализуется в виде невозможности подтвердить права и совершить сделку вследствие полного или частичного уничтожения, порчи или утраты документов ЕГРП и правоустанавливающих документов в учреждении юстиции.

Виды ущербов:

  • расходы на восстановление утраченных документов;
  • упущенная выгода, связанная с задержкой либо срывом заключаемой сделки.

Факторы возникновения: непреднамеренное уничтожение, порча или утрата документов и информации (правоустанавливающие документы, документы ЕГРП, документы технического или кадастрового учета и др.) вследствие обстоятельств непреодолимой силы (стихийные бедствия, пожары, наводнения и т.п.); злоумышленные действия третьих лиц (кражи, хищения, уничтожение и пр.); непреднамеренное уничтожение материальных носителей; потеря информации в электронном виде.

  1. Риск возникновения внеплановых природоохранных мероприятий. Риск реализуется в виде передачи государственным (муниципальным) или иным собственником объекта, не соответствующего установленным природоохранным требованиям, либо возникновением новых требований.

Виды ущербов:

  • расходы на штрафные санкции;
  • приведение объекта и документации в соответствие установленным требованиям, предъявленным после передачи объекта (земельного участка в собственность или аренду).

Факторы возникновения:              нескорректированная с органами

государственной или муниципальной власти, органами кадастрового учета, деятельность природоохранных организаций.

  1. Риск отнесения объекта к памятникам культурного наследия. Риск реализуется в виде включения объекта, расположенного на земельном участке, в список памятников или в список вновь выявленных объектов культурного наследия, включения участка в охранную зону.

Виды ущербов:

  • расходы, образовавшиеся за счет возникновения обременения (ремонтно-реставрационные работы, обследование состояния объекта и пр.), связанные с включением объекта в список памятников или в список вновь выявленных объектов культурного наследия;

  • упущенная выгода в связи с невозможностью использования объекта наиболее эффективным способом из-за возникших ограничений на использование участка вместе со строением, а также связанных с установлением режима охраны объектов культурного наследия;
  • упущенная выгода в случае реализации государством преимущественного права покупки объекта при его продаже.

Факторы возникновения: деятельность государственных организаций, занимающихся вопросами охраны исторического и культурного наследия, памятников природы по включению объекта в список вновь выявленных объектов культурного наследия и в утвержденный список памятников природы, включение участка в охранную зону.

<< | >>
Источник: Н.А.Кричевский. СТРАХОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИИ. Управление инвестиционными рисками. Модели комбинированного страхования Развитие страхового инвестирования. 2010

Еще по теме Риски и ущербы правообладателей:

  1. Риски и ущербы участников земельного рынка Риски и их классификация
  2. Риски и ущербы продавца жилья
  3. Риски и ущербы залогодателя
  4. Риски и ущербы инвестора
  5. Риски и ущербы инвесторов
  6. Риски и ущербы покупателя жилья (заемщика)
  7. Риски и ущербы органов государственной власти и местного самоуправления
  8. • Формы возмещения ущерба
  9. 3.4.3. Порядок возмещения ущерба
  10. 8.4. Формы возмещения ущерба
  11. 3.4. Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды
- Бюджетная система - Внешнеэкономическая деятельность - Государственное регулирование экономики - Инновационная экономика - Институциональная экономика - Институциональная экономическая теория - Информационные системы в экономике - Информационные технологии в экономике - История мировой экономики - История экономических учений - Кризисная экономика - Логистика - Макроэкономика (учебник) - Математические методы и моделирование в экономике - Международные экономические отношения - Микроэкономика - Мировая экономика - Налоги и налолгообложение - Основы коммерческой деятельности - Отраслевая экономика - Оценочная деятельность - Планирование и контроль на предприятии - Политэкономия - Региональная и национальная экономика - Российская экономика - Системы технологий - Страхование - Товароведение - Торговое дело - Философия экономики - Финансовое планирование и прогнозирование - Ценообразование - Экономика зарубежных стран - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика машиностроения - Экономика общественного сектора - Экономика отраслевых рынков - Экономика полезных ископаемых - Экономика предприятий - Экономика природных ресурсов - Экономика природопользования - Экономика сельского хозяйства - Экономика таможенного дел - Экономика транспорта - Экономика труда - Экономика туризма - Экономическая история - Экономическая публицистика - Экономическая социология - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ - Эффективность производства -