<<
>>

37.1.2. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Привлекательность инвестиций в недвижимость может быть оценена на основе огромного числа факторов и критериев: ситуация на рынке инвестиций, состояние рынка недвижимости, профессиональные интересы и навыки инвестора, финансовая состоятельность проекта, геополитический фактор и др.
Однако существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые формально определяют, выгодно или невыгодно вкладывать деньги в данный проект или какой проект предпочесть при наличии нескольких вариантов.

Инвестирование с точки зрения владельца капитала означает отказ от сиюминутных выгод ради получения дохода в будущем. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора относительно уровня доходности и срока окупаемости. Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии величины дополнительного дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Отличительной чертой инвестиционного процесса является разрыв во времени (как правило, более одного года) между вложением денег, имущества или имущественных прав и получением дохода. Следовательно, оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать инфляционные процессы, возможность альтернативного инвестирования, необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом фактора времени. Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей: срок окупаемости, чистая текущая стоимость доходов, ставка доходности проекта, внутренняя ставка доходности проекта.

Срок окупаемости — это число лет, необходимое для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого до

740

хода. Предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

Данный показатель целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть короче периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Показатель является приоритетным в том случае, если для инвестора главным является максимально быстрый возврат вложенных средств, например при вложении временно свободных денежных средств.

Недостаток данного показателя — игнорирование в расчетах доходов, получаемых после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.

Чистая текущая стоимость доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с суммарными дисконтированными доходами от недвижимости. Варианты, имеющие отрицательную величину чистой текущей стоимости доходов, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя. Положительная величина чистой текущей стоимости доходов показывает, насколько возрастет стоимость капитала инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов.

Данный показатель относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения чистой текущей стоимости доходов по инвестиционному портфелю в целом.

Ставка доходности проекта отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоком доходов. Данный показатель рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости доходов по проекту к величине инвестиций.

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если результат больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Однако предпочтение отдастся проекту с максимальным значением ставки доходности проекта.

При принятии инвестиционных решений аналитики предпочитают использовать показатель «Ставка доходности проекта» в

741

том случае, если величина чистой текущей стоимости доходов в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель «Чистая текущая стоимость доходов» является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Внутренняя ставка доходности проекта — это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов к величине инвестиций (затрат). Данный показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Этот метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Внутреннюю ставку доходности проекта можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие и экономику в целом, и конкретный вид недвижимости, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной внутренней ставки доходности проекта более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Недвижимость как инвестиционный товар обладает рядом особенностей:

• локально закреплена на земельном участке, поэтому процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания или приобретения;

• имеет достаточно крупные физические размеры и не подлежит порче, старение недвижимости происходит в течение длительного времени;

• стоимость недвижимости как единицы товара очень большая и требует от инвестора значительных средств;

• экономическая жизнь недвижимости (период времени, в течение которого объект способен приносить доход) достаточно длительна.

Причем при проведении необходимых мероприятий капитального характера величина дохода может быть не только стабильной, но и возрастающей со временем;

• право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом;

• капитал, вкладываемый в недвижимость, в меньшей степени подвержен риску обесценивания, так как динамика стоимос

742

ти недвижимости позволяет компенсировать инфляционные процессы;

• для решения вопроса о вложении капитала в недвижимость необходимо провести оценку рыночной стоимости;

• объекты недвижимости низколиквидны;

• для получения текущего дохода от инвестиций в недвижимость объектом необходимо управлять.

<< | >>
Источник: Г. К. Таль. АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ . 2004

Еще по теме 37.1.2. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ:

  1. Глава 9. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
  2. Оценка инвестиционной привлекательности организации
  3. 43.3. ОЦЕНКА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
  4. 12.5. Оценка инвестиционной привлекательности ценных бумаг
  5. 4.3. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОТРАСЛИ И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ.
  6. 37.3. ПРИЕМЫ ИПОТЕЧНО- ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  7. Классификация факторов инвестиционного климата и их влияние на инвестиционную привлекательность региона
  8. Основные подходы и принципы оценки недвижимости затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
  9. 2.5. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ
  10. 6.4. Критерии инвестиционной привлекательности
  11. Г Л А В А   12 АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЦЕННЫХ БУМАГ И ИХ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ
- Антикризисное управление - Деловая коммуникация - Документоведение и делопроизводство - Инвестиционный менеджмент - Инновационный менеджмент - Информационный менеджмент - Исследование систем управления - История менеджмента - Корпоративное управление - Лидерство - Маркетинг в отраслях - Маркетинг, реклама, PR - Маркетинговые исследования - Менеджмент организаций - Менеджмент персонала - Менеджмент-консалтинг - Моделирование бизнес-процессов - Моделирование бизнес-процессов - Организационное поведение - Основы менеджмента - Поведение потребителей - Производственный менеджмент - Риск-менеджмент - Самосовершенствование - Сбалансированная система показателей - Сравнительный менеджмент - Стратегический маркетинг - Стратегическое управление - Тайм-менеджмент - Теория организации - Теория управления - Управление качеством - Управление конкурентоспособностью - Управление продажами - Управление проектами - Управленческие решения - Финансовый менеджмент - ЭКОНОМИКА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРОВ -